央媽出手！火熱的樓市，該降溫了！
萬(wàn)事俱備只欠東風(fēng)，樓市的東風(fēng)會(huì)吹響嗎？
6月22日，央行公布最新的LPR利率數(shù)據(jù)。
1年期LPR利率（實(shí)體利率）和5年期LPR利率（樓市利率）雙雙保持不變。
這是繼5月之后，LPR降息預(yù)期再次落空。
面對(duì)全國(guó)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，央行果斷的給市場(chǎng)潑了一盆冷水。
樓市小陽(yáng)春轉(zhuǎn)變成小陽(yáng)夏的概率還有多少？
央行給出了自己的看法！
①
剛剛過(guò)去的5月是有史以來(lái)，銷售最火爆的一個(gè)5月。
6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年5月70個(gè)大中城市新建商品住宅的數(shù)據(jù)，顯示無(wú)論是環(huán)比還是同比，全國(guó)房?jī)r(jià)都爆發(fā)出驚人的上漲態(tài)勢(shì)。
5月新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量持續(xù)增加，高達(dá)57個(gè)！
以二手存量房為交易主體的四個(gè)一線城市，北上廣深的漲幅更是驚人：
北京漲幅1.8%：單月二手房成交2.1萬(wàn)套，疊加西城學(xué)區(qū)房需求，交易量井噴！
深圳漲幅1.6%：樓市的火爆，即使政府持續(xù)調(diào)控，也抑制不住購(gòu)房者的激情。
上海漲幅0.6%：不但新房成交量創(chuàng)下了44個(gè)月的峰值，二手房成交量也明顯超過(guò)了去年的平均水平。
廣州漲幅0.4%：逐步回暖，成交量持續(xù)擴(kuò)大。
在調(diào)控政策如此嚴(yán)厲的今天，還能獲得如此的漲幅，背后意味著什么，不言而喻。小陽(yáng)春實(shí)錘了！
不僅僅是一線城市，部分二線網(wǎng)紅城市，更是迎來(lái)了萬(wàn)人搖的盛大場(chǎng)面。
杭州：遠(yuǎn)洋西溪公館項(xiàng)目，59637人參與搖號(hào)，開創(chuàng)有史以來(lái)杭州搖號(hào)購(gòu)房記錄，中簽率低至1.61%；
南京：江北核心區(qū)江畔都會(huì)上城，共計(jì)223套精裝房源，引來(lái)11890組購(gòu)房者，中簽率低至1.87%；
成都：川發(fā)·天府上城，出現(xiàn)47209人爭(zhēng)搶786套房源的現(xiàn)象，最低中簽率0.66％；
... ...
一線二線甚至三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖，讓人不禁暢想，遲來(lái)的小陽(yáng)春，是不是會(huì)延續(xù)為小陽(yáng)夏呢？
事實(shí)上，除了疫情期間大家被壓制的購(gòu)房需求，極速反彈之外。
越演越烈的各地土拍市場(chǎng)，同樣造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦慮情緒。
畢竟面粉貴過(guò)面包的事情一再發(fā)生，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)充滿信心。
②
誰(shuí)也沒有想到，疫情打壓下的土拍市場(chǎng)竟然如此的火爆。
兩個(gè)月前，還讓各地方政府憂心忡忡的土地市場(chǎng)，一夜之間就實(shí)現(xiàn)了反轉(zhuǎn)！
5月15日，深圳龍光地產(chǎn)一舉拿下前海的一宗地塊，溢價(jià)率45%，樓面價(jià)8.74萬(wàn)/平方米，一舉成為深圳新晉單價(jià)地王。
5月18日，廣州迎來(lái)一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的土拍，32家房企，競(jìng)拍12宗土地，總交易額達(dá)到了240億元，導(dǎo)致廣州的交易系統(tǒng)一度癱瘓。
5月19日，北京合生創(chuàng)展經(jīng)過(guò)56輪和66輪的搏殺，分別拿下了兩款優(yōu)質(zhì)地塊，總價(jià)107億元，溢價(jià)率42.08%和37.86%。
6月16日，杭州濱江集團(tuán)競(jìng)拍杭州上城區(qū)一宗地塊，溢價(jià)率21.4%，樓面價(jià)29058元/平。
隨著疫情逐漸過(guò)去，房企積極拿地的趨勢(shì)開始蔓延。
多城市集中井噴賣地，土地成交價(jià)格持續(xù)上升。
截至前5個(gè)月，50大城市合計(jì)賣地1.7萬(wàn)億元，同比上漲10%。
其中北京、上海、杭都突破了千億大關(guān)，杭州成為了土地拍賣市場(chǎng)的最大贏家。
更為關(guān)鍵的是，部分城市的土地價(jià)格溢價(jià)嚴(yán)重，“面粉價(jià)格超過(guò)面包價(jià)格”的情況時(shí)有發(fā)生。
市場(chǎng)的示范效應(yīng)影響是可怕的，價(jià)格上漲的預(yù)期在土拍終止的那一刻明確。
土地市場(chǎng)的火熱帶動(dòng)了樓市房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，房?jī)r(jià)的上揚(yáng)又提高了開發(fā)商拍地的預(yù)期。兩者呈螺旋之勢(shì)交互上升。
如果信貸政策再次放松，將會(huì)是引爆樓市，壓倒購(gòu)房者信心的最后一根稻草。
央行真的會(huì)讓大家如愿以償嗎？
6月22日公布的LPR利率，給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆了一盆涼水。
房住不炒仍然是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展基調(diào)。
③
今年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的嚴(yán)峻超乎預(yù)期，新冠疫情的態(tài)勢(shì)或有反彈的跡象。
下半年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路還很艱難。
市場(chǎng)上不斷地傳出放松信貸，降低利率的呼聲！
即使如此，央行仍然不愿輕易使用降息這一終極大殺器。
事實(shí)上作為L(zhǎng)PR的先行指標(biāo)，6月15日央行對(duì)本月MLF（中期借貸便利），續(xù)作時(shí)選擇縮量并保持利率不變的姿態(tài)，就表明，本月LPR大概率不會(huì)下調(diào)。
背后的考慮是什么呢？
1、一個(gè)現(xiàn)象：市場(chǎng)并不缺錢！
最為明顯的是，多家銀行近期紛紛推出優(yōu)惠貸款利率。
其中工行“融E貸”統(tǒng)一執(zhí)行年利率4.35%，支持按期付息一次性還本，甚至低于個(gè)人住房貸款。
招行于6月22日啟動(dòng)閃電貸“提款禮”活動(dòng)，利率最低可達(dá)3.96%。
老百姓最為熟悉的余額寶年化利率也是一路下滑1.4%左右，甚至低于一年期存款利率（1.5%）。
這足以說(shuō)明，金融系統(tǒng)整體并不缺乏流動(dòng)性，市場(chǎng)資金量還是非常寬裕的。
短期并不需要通過(guò)降息來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)。
現(xiàn)在急需的是如何有效的把錢，精確投放給那些需要信貸支援的小微企業(yè)當(dāng)中。
2、一場(chǎng)會(huì)議：6月17日召開的國(guó)常會(huì)
國(guó)常會(huì)的內(nèi)容很多，涉及到的金融政策、企業(yè)發(fā)展等方方面面。
需要引起購(gòu)房者重視的主要有以下三點(diǎn)：
1、推動(dòng)金融系統(tǒng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利1.5萬(wàn)億。
2、綜合運(yùn)用降準(zhǔn)、再貸款等金融工具。
3、防止資金空轉(zhuǎn)或者流入不相干的部門，比如房地產(chǎn)行業(yè)。
總結(jié)一下國(guó)常會(huì)的精神，就會(huì)明白，未來(lái)金融機(jī)構(gòu)將會(huì)過(guò)一段苦日子，降準(zhǔn)，再貸款等金融工具將會(huì)成為下一階段央行的首選。
降息并不會(huì)成為當(dāng)前最主要的調(diào)節(jié)手段。
其中最為關(guān)鍵的原因，第三條也明確回答了：“防止資金空轉(zhuǎn)或者流入房地產(chǎn)行業(yè)。”
資金空轉(zhuǎn)主要是指實(shí)體企業(yè)，特別是一些國(guó)企，享受政府低息貸款后，轉(zhuǎn)手將貸款存到利率更高的銀行理財(cái)之中，既沒有投入生產(chǎn)，也沒有擴(kuò)大銷售，白白浪費(fèi)國(guó)家的資源。
在沒有解決這個(gè)隱患之前，繼續(xù)降息的話，將會(huì)引發(fā)更多的企業(yè)鉆空子，造成國(guó)家投入越大，損失越大，并沒有給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)任何好處。
另一方面，也是防止金融資金進(jìn)一步違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
北京銀保監(jiān)局局長(zhǎng)李明肖在銀保監(jiān)會(huì)例行新聞發(fā)布會(huì)上指出：
“監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，部分企業(yè)疑似將貸款資金挪用至房地產(chǎn)、證券市場(chǎng)等限制性領(lǐng)域。”
這也明確房地產(chǎn)行業(yè)仍將會(huì)被區(qū)別對(duì)待。
尤其是目前全國(guó)的整體態(tài)勢(shì)，星星之火可以燎原。
對(duì)于樓市，需要的是穩(wěn)定，而不是刺激，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫蔓延到全國(guó)，更將嚴(yán)重影響目前脆弱的實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
所以未來(lái)嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，仍將是央行的長(zhǎng)期工作之一。
④
通過(guò)整個(gè)樓市的市場(chǎng)熱度的分析和國(guó)常會(huì)的指導(dǎo)思想。
可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：
1、在未來(lái)不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，央行將會(huì)主要采取定向降準(zhǔn)等其他金融工具，調(diào)控市場(chǎng)流動(dòng)性。
2、今年下半年LPR利率繼續(xù)走低將會(huì)是大概率事件，但仍將會(huì)是不對(duì)稱降息，5年LPR利率很可能長(zhǎng)期保持不變，或者是變化很少。
3、政策監(jiān)管將會(huì)持續(xù)收緊，資金違規(guī)流向房地產(chǎn)行業(yè)的情況將會(huì)嚴(yán)查。
4、小陽(yáng)春很難轉(zhuǎn)化成小陽(yáng)夏，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)陷入膠著狀態(tài)。城市將繼續(xù)分化，區(qū)域?qū)⒗^續(xù)分化，項(xiàng)目也將繼續(xù)分化。對(duì)于購(gòu)房者而言，需要增大雙眼，辨別合適的項(xiàng)目。
