7.22會議定調樓市調控，上海政策再次升級，北京“兩集中”土拍做法或將得到推廣

7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議并講話，提出研究部署加快發展保障性租賃住房，進一步做好房地產市場調控有關工作，主要內容如下：

◆ 要高度重視房地產工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展；

◆ 城市政府要切實落實主體責任，不斷完善和用好政策工具箱；

◆ 要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理；

◆ 要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度；

◆ 要持續規范房地產市場秩序，切實管好中介等市場機構，堅決查處市場亂象；

◆ 會上，廣州、福州、北京、長沙等四個城市人民政府和住房城鄉建設部負責同志作了發言。

同日，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，要會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。其指出，（還要）著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

此外，住建部等八部門日前還下發了通知，力爭3年內實現房地產市場秩序明顯好轉，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃和物業服務四方面問題。央行則表示下一步，將繼續圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，持續完善房地產金融管理長效機制。

圍繞近日國務院辦公廳印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，住建部住房保障司司長曹金彪強調，各地要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，切實加強保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。今年10月底以前，城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設目標和年度建設計劃，向社會公布。保障性租賃住房項目要全部納入住房租賃服務管理平臺統一管理，所有的項目要納入工程質量安全監管，保障性租賃住房要符合小戶型、低租金，面向新市民、青年人的要求。此外，在積極推進保障性租賃住房工作過程中，各地要堅決防止保障性租賃住房上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名騙取優惠政策或違規經營。

會后，上海23日率先響應，加強贈與管理，贈與住房自轉移登記日起5年內仍計入贈與人擁有住房套數，且受贈人符合上海限購要求。與此同時，上海上調房貸利率，首套房房貸利率由目前的4.65%升至5.00%，二套房房貸利率由5.25%升至5.70%。此前，上海發布二手房掛牌價核驗政策，未通過價格核驗的二手房源禁止對外發布。

▍中指觀點

◆ 本次會議為下半年房地產調控定調，全面落實房地產長效機制

本次中央重申堅持“房住不炒”定位，為下半年房地產政策調控明確定調，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制。同時，強調高度重視房地產工作中的新情況新問題，上半年房地產市場整體表現超預期，長三角、珠三角地區市場熱度較高，二手房市場表現亦較為活躍，部分地區二手房價格上漲明顯，熱點片區漲幅突出給市場情緒帶來不穩定預期；重點城市供地“兩集中”政策發布后，土地市場亦呈現新的特點，熱點區域土地市場熱度不減。面對新情況新問題，預計下半年房地產調控頻率和力度將延續上半年，熱點城市調控將延續常態化趨勢。

◆ 中央緊抓房地產金融關鍵環節，“三線四檔”融資管理或將擴大試點范圍

2020年8月，央行、住建部發布重點房地產企業資金監測和融資管理的“三線四檔”規則以來，試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營逐漸趨于穩健。政策落地有效下預計后期將逐步擴大試點范圍，矯正部分房企盲目擴張的經營行為，增強自身的抗風險能力，形成穩定的金融政策預期。今年7月初，房企商票亦被納入央行監管，監管內容得到進一步完善。

此外，為推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，今年以來房地產貸款集中度管理制度落地發力，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低，其中房地產貸款的占比下降0.6個百分點，個人住房貸款的占比下降了0.2個百分點，成效顯著。部分熱點城市房貸受控下額度吃緊，房貸利率上行，放款周期延長，一定程度上抑制了購房需求釋放，進一步延長了房企現金流回流周期。與此同時，中央持續加大對經營貸等違規資金流入房地產市場的監管和處罰力度，預計下半年房企資金收緊趨勢不改，現金流壓力仍大。

◆ 地方加快完善穩地價機制，借鑒北京逐步推廣房地聯動機制，優化土拍規則

上半年，22城供地“兩集中”政策落地，但熱點城市首批集中供地穩地價、穩預期效果不甚理想，長三角、珠三角等區域重點城市周邊三四線城市土拍升溫明顯。預計下半年熱點城市一方面將借鑒北京、上海等表現較好城市，加速優化后續地塊的土拍規則，引入房地聯動機制和定品質等新方式；另一方面建立購地企業資格審查制度，完善資金審查和清退機制，預計將改善房企馬甲拍地、圍標等問題，促進房企拿地回歸理性和公平。

表：北京首批集中供地

土拍規則“重調控”下兼顧“強保障”和“穩品質”

數據來源：中指研究院綜合整理

◆ 地方落實主體責任，調控不力、房價上漲過快城市將面臨問責，持續規范房地產市場秩序

上半年核心一二線、長三角和珠三角熱點三四線漲幅領先全國，調控持續加碼，預計下半年“逢熱必壓”趨勢將會更加顯著。此外，深圳、無錫、成都、西安、上海等城市陸續引入二手房參考價格機制，收窄一二手房價格倒掛空間實現穩預期目標。根據中房指數系統百城價格指數，徐州、無錫6月新房價格環比漲幅較大，上海、馬鞍山、連云港、昆山、金華、徐州、鹽城、杭州等城市二手房房價環比漲幅超過1%，下半年調控仍有加碼預期。此外，預計下半年地方對房地產開發企業和房產經紀機構的檢查、處罰和整治力度也將加大。

◆ 新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市將加快發展保障性租賃住房

今年兩會提出解決大城市住房突出問題，幫助新市民、青年人等緩解住房困難，加快發展保障性租賃住房將有效緩解大城市住房矛盾。人口凈流入較多、房價偏高的一線、新一線等城市預計下半年將加速推進保障性租賃住房建設，其中近期北京、南京、杭州等城市陸續出臺保障性租賃住房政策，明確申請條件、設置出讓年限，逐步細化和完善相關制度。

近幾年中央多次重申堅持“房住不炒”定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。2021年是“十四五”開年，國家經濟轉向高質量發展階段，堅持貨幣不搞“大水漫灌”原則下，中央持續強化房地產金融監管力度，通過“三線四檔”和房地產貸款集中管理制度，推動房地產、金融和實體經濟均衡和健康發展。年內，重點城市供地“兩集中”政策落地，但上半年首批集中供地穩地價、穩預期效果并不明顯，部分城市土拍熱度高的同時，長三角和珠三角三四線土拍升溫。

針對這些房地產市場新情況新問題，本次會議為下半年定調，房地產金融收緊趨勢不改，地方政策調控延續常態化，加快完善穩地價機制，對房價上漲過快城市予以問責，并加快發展保障性租賃住房。預計下半年“三線四檔”融資管理將逐步擴大試點范圍，房地產貸款集中管理制度持續發力下房貸額度和放款現狀或將延續，土地市場升溫城市加快優化后續地塊土拍規則，長三角部分熱點城市短期內調控預期上升。會后，上海快速響應出臺限購補丁，上調房貸利率，預計房地產市場熱度較高城市近期也將跟進。