“取消商品房預(yù)售制度”，就是漲房價？真相其實是……

來源：互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布時間：2021年03月19日點擊數(shù)：7

房地產(chǎn)不僅是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，同時關(guān)聯(lián)著民生問題，所以每一次的變化都會引起全國的高度關(guān)注。最近一段時間，關(guān)于“商品房預(yù)售制度”的存廢，再次引起市場爭論。

在探討“商品房預(yù)售制度”對于我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)是否合理之前，我們先梳理一下這個制度背后的千絲萬縷。

我國內(nèi)陸的商品房預(yù)售制度和土地拍賣制度一樣，都脫生于香港。

上世紀50年代，香港住房供不應(yīng)求，人均收入水平也達不到全款購房的標準，于是霍英東一改現(xiàn)房銷售制度，提出了“預(yù)售樓花”和“分期付款”，即購房者在房屋建設(shè)初期交付一部分定金，等交樓前再分期付清余款。

這一舉措，不僅有效的緩解了購房者的資金壓力，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更有著更重大的推動作用，當時還被國外部分媒體稱為“中國人的第五大發(fā)明 ”。

為什么這么說？因為商品房預(yù)售制度的核心就是融資，對于開發(fā)建設(shè)資金短缺的開發(fā)商而言，能夠提前拿到購房款，等同于用較少的資金就可以撬動一個大的開發(fā)項目，對于資金充足的企業(yè)而言，有效縮短了資金周轉(zhuǎn)周期，提前拿到資金立即可以去拿地開發(fā)下一個項目，周而復(fù)始，市場上的商品房供應(yīng)也愈發(fā)活躍，香港的房地產(chǎn)業(yè)迎來了蓬勃發(fā)展。

20 世紀 80年代，內(nèi)陸面臨與50年代香港一樣的問題，住房供應(yīng)短缺，且房地產(chǎn)企業(yè)融資難，但當時正在籌措住房改革的內(nèi)陸起步晚，經(jīng)驗不足，而彼時，香港的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于黃金時代，適時的成為了內(nèi)陸房地產(chǎn)發(fā)展的教科書。

1994年 7月第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，正式引入了商品房預(yù)售制度。

經(jīng)過20多年的發(fā)展表明，商品房預(yù)售制度提高了資金的使用效率，對推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和國城鎮(zhèn)化進程都起到了歷史性的正向貢獻。

但隨著商品房預(yù)售制度的實施，它的弊端也隨之顯露，潛在的道德風(fēng)險和金融風(fēng)險問題不斷被曝光。

其中最引人詬病的就是爛尾樓問題，目前全國各大主要城市的商品房預(yù)售比例普遍都在 70%左右,部分城市甚至高達85%以上，而房地產(chǎn)開發(fā)資金中的30%都來自于商品房的定金和預(yù)收款，剩下的資金來源于銀行貸款，在資金的串聯(lián)下，開發(fā)商、施工方、銀行和購房者環(huán)環(huán)相扣，一旦資金出現(xiàn)問題，購房者就會走上漫長的維權(quán)之路。

此外，預(yù)售的商品房在交房后也會出現(xiàn)諸多問題，預(yù)售商品房價格波動、商品房質(zhì)量與先期廣告宣傳和設(shè)計規(guī)劃不相符合、延期辦證、延期交房等現(xiàn)象屢見不鮮，這些欺詐行為都讓購房者的權(quán)益無法得到保障。

目前，為了保障消費者權(quán)益，防止爛尾樓等出現(xiàn)，國內(nèi)多個城市都推出過現(xiàn)房銷售試點，海南在去年更是已經(jīng)明確規(guī)定，“新出讓土地建設(shè)的商品住房全部現(xiàn)房銷售”。

在海南的現(xiàn)房銷售規(guī)定出臺后，不少人猜測“取消商品房預(yù)售制度”或?qū)⒃谌珖M行推廣。然而，從當前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析，短期內(nèi)商品房預(yù)售制度并不會在全國推行。

首先，資金是房企產(chǎn)企業(yè)的命脈，如果貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度，就是切斷了他們的重要資金來源，會給市場帶來極大的金融風(fēng)險，如果要取消，必須逐步降低房企的負債率，同時找到可代替預(yù)售制度的融資來源。

其次，預(yù)售制度的起始原因是因為住房供應(yīng)短缺，而目前全國樓市分化嚴重，一二線城市住宅需求依然旺盛，且大部分城市對于土地財政的依賴度仍然偏高，在多個串聯(lián)問題得到解決之前，商品房預(yù)售制度在短時間內(nèi)難以被取締。

最后，在合理的時機“取消商品房預(yù)售制度”并不會推動房價的上漲，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模縮減已經(jīng)是一個不爭的事實，而且大部分城市的住宅供應(yīng)都明顯大于需求，而且房價抬高的主要因素是地價，取消預(yù)售制度對于房價并不會有長期影響。

商品房預(yù)售制度，從誕生之初就是為了緩解城市發(fā)展的“燃眉之急”，只是一個過渡的方法，從現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度和其暴露的問題而言，取消這個制度在未來勢在必行。