“取消商品房預售制度”,就是漲房價?真相其實是……
房地產不僅是國民經濟支柱產業,同時關聯著民生問題,所以每一次的變化都會引起全國的高度關注。最近一段時間,關于“商品房預售制度”的存廢,再次引起市場爭論。
在探討“商品房預售制度”對于我國現在的房地產行業是否合理之前,我們先梳理一下這個制度背后的千絲萬縷。
01
我國內陸的商品房預售制度和土地拍賣制度一樣,都脫生于香港。
上世紀50年代,香港住房供不應求,人均收入水平也達不到全款購房的標準,于是霍英東一改現房銷售制度,提出了“預售樓花”和“分期付款”,即購房者在房屋建設初期交付一部分定金,等交樓前再分期付清余款。
這一舉措,不僅有效的緩解了購房者的資金壓力,對于房地產行業發展更有著更重大的推動作用,當時還被國外部分媒體稱為“中國人的第五大發明 ”。
為什么這么說?因為商品房預售制度的核心就是融資,對于開發建設資金短缺的開發商而言,能夠提前拿到購房款,等同于用較少的資金就可以撬動一個大的開發項目,對于資金充足的企業而言,有效縮短了資金周轉周期,提前拿到資金立即可以去拿地開發下一個項目,周而復始,市場上的商品房供應也愈發活躍,香港的房地產業迎來了蓬勃發展。
20 世紀 80年代,內陸面臨與50年代香港一樣的問題,住房供應短缺,且房地產企業融資難,但當時正在籌措住房改革的內陸起步晚,經驗不足,而彼時,香港的房地產業發展正處于黃金時代,適時的成為了內陸房地產發展的教科書。
1994年 7月第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過 《中華人民共和國城市房地產管理法 》,正式引入了商品房預售制度。
02
經過20多年的發展表明,商品房預售制度提高了資金的使用效率,對推動房地產業的發展和國城鎮化進程都起到了歷史性的正向貢獻。
但隨著商品房預售制度的實施,它的弊端也隨之顯露,潛在的道德風險和金融風險問題不斷被曝光。
其中最引人詬病的就是爛尾樓問題,目前全國各大主要城市的商品房預售比例普遍都在 70%左右,部分城市甚至高達85%以上,而房地產開發資金中的30%都來自于商品房的定金和預收款,剩下的資金來源于銀行貸款,在資金的串聯下,開發商、施工方、銀行和購房者環環相扣,一旦資金出現問題,購房者就會走上漫長的維權之路。
此外,預售的商品房在交房后也會出現諸多問題,預售商品房價格波動、商品房質量與先期廣告宣傳和設計規劃不相符合、延期辦證、延期交房等現象屢見不鮮,這些欺詐行為都讓購房者的權益無法得到保障。
目前,為了保障消費者權益,防止爛尾樓等出現,國內多個城市都推出過現房銷售試點,海南在去年更是已經明確規定,“新出讓土地建設的商品住房全部現房銷售”。
03
在海南的現房銷售規定出臺后,不少人猜測“取消商品房預售制度”或將在全國進行推廣。然而,從當前房地產行業現狀分析,短期內商品房預售制度并不會在全國推行。
首先,資金是房企產企業的命脈,如果貿然取消商品房預售制度,就是切斷了他們的重要資金來源,會給市場帶來極大的金融風險,如果要取消,必須逐步降低房企的負債率,同時找到可代替預售制度的融資來源。
其次,預售制度的起始原因是因為住房供應短缺,而目前全國樓市分化嚴重,一二線城市住宅需求依然旺盛,且大部分城市對于土地財政的依賴度仍然偏高,在多個串聯問題得到解決之前,商品房預售制度在短時間內難以被取締。
最后,在合理的時機“取消商品房預售制度”并不會推動房價的上漲,現在房地產行業規模縮減已經是一個不爭的事實,而且大部分城市的住宅供應都明顯大于需求,而且房價抬高的主要因素是地價,取消預售制度對于房價并不會有長期影響。
商品房預售制度,從誕生之初就是為了緩解城市發展的“燃眉之急”,只是一個過渡的方法,從現在房地產發展的成熟度和其暴露的問題而言,取消這個制度在未來勢在必行。