傳22城住宅用地將實施集中供應(yīng)，一年只能拍3次！

牛年春節(jié)后的第六個工作日，土地市場就迎來一項重大變革。

2月24日，有網(wǎng)傳消息表示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市實現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。消息還表示，近期將召開視頻會議，在視頻會議之前22個重點城市暫停發(fā)布住宅用地公告。

據(jù)稱，22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

而就在前一天，天津市、鄭州市也發(fā)布了相似的文件。

2月23日，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關(guān)工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。

據(jù)一位天津自然資源系統(tǒng)人士透露，上述“兩集中”供應(yīng)土地是自然資源部向22個城市同時下發(fā)的要求，對2021年度住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控、集中出讓，主要是通過安排住宅用地供應(yīng)時序，以穩(wěn)定市場預(yù)期、穩(wěn)地價。

同日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布文件《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實施。

此外，一份濟南市自然資源和規(guī)劃局文件顯示，濟南將集中發(fā)布宅地出讓公告的時間定于5月上旬、8月下旬、10月下旬。

一位杭州自然資源系統(tǒng)人士也表示，杭州在“雙集中”供地的城市名單中，但目前還在研究制定具體細則。

若市場消息屬實，那么幾乎所有土地出讓的熱點城市都被納入了“調(diào)控”之中。

而推行“兩集中供地”模式后，地價是否受到影響？又將如何影響房企拿地節(jié)奏呢？

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，加上“兩集中”供地政策，房地產(chǎn)市場實際上就形成了長效機制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。實行“兩集中”的城市在供地和土地交易方面會形成明顯變化，這要求房企積極主動研究此類政策和競爭策略。從政策初衷來看，密集供地實際上能夠在某個階段一次性增加土地供應(yīng)，減少了地方政府“饑餓營銷”的動機，有助于減少“多個房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象，有助于控制地價。對房企后續(xù)拿地來說，也意味著有大的策略調(diào)整。第一、從做規(guī)模型的房企來看，核心三四線城市反而會成為重點拿地的城市，因為此類城市反而拿地的約束少了。第二、集中供地下是否需要聯(lián)合拍地，這是很多房企后續(xù)會評估的內(nèi)容，但是前期準備工作預(yù)計會做得更扎實。第三、存量土地收購會成為熱點，部分房企可能會擔心此類集中供地政策帶來很多不確定性。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，集中供地政策是土地供給端長效機制的重點內(nèi)容。土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價的意義重大。

李宇嘉指出，過去，土地供應(yīng)隨機、沒有規(guī)則，熱點城市供地計劃往往完不成。而對于開發(fā)商來說，不知道未來的地供計劃，城市公司為了生存下去、扎根下去，就得去搶地，這就造成了高地價，后面的高房價也難以控制。有了這個規(guī)則，開發(fā)商明確地知道，未來的供地計劃，對控地價也是好事情。開發(fā)商根據(jù)自己深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時間和區(qū)位，高價地就少了，圍標也少了，這是土地市場健康的表現(xiàn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱，“在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓”對于房企資金將產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。同時，對于房企來說，將會加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。

不過，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波同時指出，若政策一旦落地，對于土地供應(yīng)節(jié)奏的要求也會同步提升，如何控制好分批次的土地供應(yīng)，讓市場能有效消化又不導(dǎo)致流拍率上升，是未來面臨的一個難題。

目前，網(wǎng)傳的22個城市中，已有部分城市披露了官方文件。

2月24日，山東省青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知。

《通知》顯示，對2021年全市住宅用地供應(yīng)工作進行了部署。其中提到，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。“兩集中”即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。按照青島市的計劃，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。