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還貸中的期房怎么轉(zhuǎn)讓?

來(lái)源:居行網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2021年02月23日  點(diǎn)擊數(shù):18

相比現(xiàn)房,期房轉(zhuǎn)賣(mài)相對(duì)比較麻煩,與普通的二手房交易不同,期房的轉(zhuǎn)賣(mài)需完成期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。先鋪墊一些基礎(chǔ)知識(shí):期房現(xiàn)房是如何轉(zhuǎn)化的?期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件:一是預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽署了房屋交接書(shū),二是開(kāi)發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù),取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。

當(dāng)滿(mǎn)足上述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)時(shí),期房概念消失,權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙,預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后,以二手房過(guò)戶(hù)的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。這種情況就簡(jiǎn)單多了,在此不多敘述,那接下來(lái)只講期房如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

首先,期房轉(zhuǎn)讓要滿(mǎn)足以下條件:

條件一:房屋尚處在期房階段也就是還沒(méi)有滿(mǎn)足上面提到的期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的任何一個(gè)條件,期房尚不能以二手房過(guò)戶(hù)的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

條件二:須征得開(kāi)發(fā)商同意預(yù)購(gòu)人必需取得開(kāi)發(fā)商的同意,方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)》上加蓋公章的形式,表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。那么問(wèn)題來(lái)了,貸款未還完是否允許轉(zhuǎn)讓?期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的,但因?yàn)檫€存在房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和借貸關(guān)系,因此轉(zhuǎn)讓必須征得開(kāi)發(fā)商和貸款銀行的同意。開(kāi)發(fā)商和貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓的,需要轉(zhuǎn)讓人,開(kāi)發(fā)商與受讓人共同辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記的變更手續(xù),并與貸款銀行變更借貸合同的當(dāng)事人。

期房轉(zhuǎn)讓的幾種情況:

情況一:付清全款時(shí)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓如果已付清全部房款的,可與第三方簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū),并書(shū)面通知房產(chǎn)商。第三方與開(kāi)發(fā)商重新簽訂購(gòu)房協(xié)議,權(quán)益轉(zhuǎn)讓。

情況二:仍在還房貸中的權(quán)益轉(zhuǎn)讓如果在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的,可根據(jù)《擔(dān)保法》49條規(guī)定:抵押期間想轉(zhuǎn)讓的話(huà),應(yīng)通知銀行并告訴第三方轉(zhuǎn)讓物已抵押的事實(shí),否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

至于銀行貸款既可一次性還清后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)部赊k理轉(zhuǎn)貸手續(xù),由第三方繼續(xù)還貸都可以,當(dāng)然雙方不要忘了簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū)。

情況三:未全部付清房款的權(quán)益轉(zhuǎn)讓如果未全部付清房款,比如連首付都還未交齊的情況,第一預(yù)購(gòu)人需征得開(kāi)發(fā)商同意,與開(kāi)發(fā)商辦理變更手續(xù),并向開(kāi)發(fā)商交一部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

也就是說(shuō),要從法律上解除在預(yù)售合同中與開(kāi)發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系,而由權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受,開(kāi)發(fā)商重新與第三方簽期房購(gòu)買(mǎi)合同。那么問(wèn)題又來(lái)了,轉(zhuǎn)讓期房還要繳稅嗎?轉(zhuǎn)讓期房的預(yù)購(gòu)人既是向開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)期房的買(mǎi)方,又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣(mài)方,因此在開(kāi)發(fā)商、預(yù)購(gòu)人和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。

根據(jù)規(guī)定,權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的預(yù)購(gòu)人必須繳納他與開(kāi)發(fā)商形成的預(yù)售合同關(guān)系所產(chǎn)生的契稅,而受讓人則應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)自己的小產(chǎn)證時(shí)繳納權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系所產(chǎn)生的契稅。


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