新一輪樓市調控潮來了,真正殺手锏恐怕要讓房價下跌
2021年伊始,樓市調控接二連三,讓人應接不暇。
1月21日上海:封堵假離婚購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理。25日,又將法拍房納入限購范圍。
1月22日合肥:嚴厲打擊哄抬房價等違規行為
1月23日深圳:打擊假結婚、假離婚和代持買房,開發商和中介要嚴格核實購房資格,作假者3年內禁止購房。
1月27日杭州:落戶未滿5年的限購1套住房,增值稅2改5,將住房贈與他人后,3年內限購。
1月27日成都:嚴厲打擊哄抬房價等違規行為······
房價上漲熱門城市,調控政策來得更加嚴厲,細化了很多條例,花式堵上炒房漏洞。在二線城市,主要針對房價炒作現象進行了整頓,同時也對政策漏洞打補丁。
例如合肥,補繳社保不予認可、離婚兩年內按原家庭房查、職業技能未納入人才購房資格范圍···假社保、假離婚、假人才都無法獲得購房資格。
圖源:新安樓市
以上這些政策對整頓樓市亂象很重要,但對降房價作用不太大。
從2017年到2021年,樓市調控政策就沒有斷過,但是房價要漲的依然漲,主要區別就是漲的快與慢。
因為這些政策重點都在——落實房住不炒,打擊炒房客上。通過抑制房地產市場過度的投機需求,平衡房地產的供需狀況,從而來穩定房價。
為什么房價還漲呢?
這說明炒房客對房價的影響,沒有我們想象中那么大。不可否認,他們助推了房價上漲,人為制造了供需失衡,但是房價決定性因素還是地價、供求關系,有時候還有市場情緒。
所以,“穩房價、穩地價、穩預期”提法,就是保持市場處于恒溫狀態,不允許哪怕一個區域房價熱潮。
本來這段時間房地產市場走出“結構性牛市”行情,然而1月底各大城市一頓調控鐵拳,打出部分區域悄悄慢牛的樓市。現在唯剩下基金和股市玩家還在“結構性牛市”中上躥下跳。
其實,樓市最致命的調控殺手锏已出來了,這次恐怕還要帶動一波房價橫盤或下跌。
此處應復習一下恒大任澤平房地產分析法:短期看金融,中期看土地,長期看人口。
沒錯,樓市調控殺手锏是——“房貸兩道紅線”金融管控!(詳情見房貸兩道紅線)它正沖擊短期房地產市場,連鎖效應已經產生:銀行房貸額度緊張-房貸延期-個人房貸業務排隊-房貸利率上升。
金融政策于無形之中,降溫樓市。長周期貸款業務延遲房產成交,高房貸利率會增加購房者負擔,導致購房需求下降。
這告訴我們,目前最應該關注的調控,不是直接施加在房地產市場的,而是房地產的鐵哥們銀行!作為資金密集型行業,房地產發展和金融息息相關,房企融資,買房貸款都要和銀行打交道。
若要說金融政策最鐵腕的城市,要數廣州了,其他城市都沒有廣州瘋狂。
注意,1月23日廣州在“房貸兩道紅線”之外,還給銀行業增加了“金融監管窗口指導信息,個人按揭貸款面臨雙管控”:
新增個人住房貸款占比不能超過12.6%每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度
這個窗口指導信息,是金融監管部門給銀行臨時打招呼的意思。廣州迎來金融管控Plus,秒殺其他城市。
不出所料的,1月27日廣州四大行(工農中建)房貸整體漲價了:
首套房貸利率調整為:LPR+55bp,5.2%二套房貸利率調整為:LPR+75bp,5.4%
此前,我說別嚇唬買房人銀行要全面停房貸了,也是基于個人房貸停貸消息集中于廣深,給銀行“打招呼”的做法尚未傳播到全國,不要制造大面積恐慌。
全國房地產盤這么大,不可能一棍子打死,買房人還是挑家容易放款的銀行吧。
據不完全統計,北京、上海、深圳房貸利率近期持平,杭州略微上調。房貸利率上調最厲害的還是廣東各地的銀行。
圖源:21財經
貨幣才是房價之水啊。
然而,這次房貸利率上升誤傷了真剛需。
那些炒作學區房的,大部分都是全款買的,錢來自于低利率的經營貸和各種機構貸款,然后再將房產抵押給銀行,填上經營貸的窟窿。
這種銀行額度金融調控采用的是無差別打擊,“查違規貸款流入樓市”是針對炒房者的精準打擊。
無差別打擊中,還是苦了剛需。
在貨幣水龍頭擰上時,房價上漲也只是虛妄。沒市場的情況下,開發商和業主還可能降價出售。
尤其是廣東各地樓市,受金融監管影響最大!下一個出臺同樣“銀行窗口指導”的城市也要小心了,這是給房價澆冰水的信號!
最后聊聊這次調控政策風向。
26日,住建部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況,說的還是房住不炒,警示意味明顯。
于是有房價過熱苗頭的其他城市紛紛自覺下手了,比如成都。
接下來還有一些城市也許會繼續發調控補丁政策,例如東莞,內容實質上還是大同小異。
北京樓市可能不會出臺調控政策了。因為近期綠中介上都查不到歷史成交了,明顯是收到了監管指示。
北京房地產中介行業協會今天發文:為堅決遏制投機炒房,近期市區住建部門多次約談和持續檢查房地產中介機構。
為打擊違規炒房,北京市住建部還組織了暗訪工作,足見良苦用心。
圖源網絡
看不到成交不代表成交不存在,根據網絡流傳消息,北京市場需求還是強勁。隱藏成交量這些關鍵信息,只是不允許自媒體拿來說事了,不讓購房者產生恐慌情緒。
北京市作為房地產市場調控模范生,遏制炒房的決心是堅定的。槍打出頭鳥,海淀學區房估計要消停一會兒了。