新一輪樓市調(diào)控潮來了，真正殺手锏恐怕要讓房價(jià)下跌
2021年伊始，樓市調(diào)控接二連三，讓人應(yīng)接不暇。
1月21日上海：封堵假離婚購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強(qiáng)信貸資金管理。25日，又將法拍房納入限購范圍。
1月22日合肥：嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等違規(guī)行為
1月23日深圳：打擊假結(jié)婚、假離婚和代持買房，開發(fā)商和中介要嚴(yán)格核實(shí)購房資格，作假者3年內(nèi)禁止購房。
1月27日杭州：落戶未滿5年的限購1套住房，增值稅2改5，將住房贈與他人后，3年內(nèi)限購。
1月27日成都：嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等違規(guī)行為······
房價(jià)上漲熱門城市，調(diào)控政策來得更加嚴(yán)厲，細(xì)化了很多條例，花式堵上炒房漏洞。在二線城市，主要針對房價(jià)炒作現(xiàn)象進(jìn)行了整頓，同時也對政策漏洞打補(bǔ)丁。
例如合肥，補(bǔ)繳社保不予認(rèn)可、離婚兩年內(nèi)按原家庭房查、職業(yè)技能未納入人才購房資格范圍···假社保、假離婚、假人才都無法獲得購房資格。
圖源：新安樓市
以上這些政策對整頓樓市亂象很重要，但對降房價(jià)作用不太大。
從2017年到2021年，樓市調(diào)控政策就沒有斷過，但是房價(jià)要漲的依然漲，主要區(qū)別就是漲的快與慢。
因?yàn)檫@些政策重點(diǎn)都在——落實(shí)房住不炒，打擊炒房客上。通過抑制房地產(chǎn)市場過度的投機(jī)需求，平衡房地產(chǎn)的供需狀況，從而來穩(wěn)定房價(jià)。
為什么房價(jià)還漲呢？
這說明炒房客對房價(jià)的影響，沒有我們想象中那么大。不可否認(rèn)，他們助推了房價(jià)上漲，人為制造了供需失衡，但是房價(jià)決定性因素還是地價(jià)、供求關(guān)系，有時候還有市場情緒。
所以，“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”提法，就是保持市場處于恒溫狀態(tài)，不允許哪怕一個區(qū)域房價(jià)熱潮。
本來這段時間房地產(chǎn)市場走出“結(jié)構(gòu)性牛市”行情，然而1月底各大城市一頓調(diào)控鐵拳，打出部分區(qū)域悄悄慢牛的樓市。現(xiàn)在唯剩下基金和股市玩家還在“結(jié)構(gòu)性牛市”中上躥下跳。
其實(shí)，樓市最致命的調(diào)控殺手锏已出來了，這次恐怕還要帶動一波房價(jià)橫盤或下跌。
此處應(yīng)復(fù)習(xí)一下恒大任澤平房地產(chǎn)分析法：短期看金融,中期看土地,長期看人口。
沒錯，樓市調(diào)控殺手锏是——“房貸兩道紅線”金融管控！（詳情見房貸兩道紅線）它正沖擊短期房地產(chǎn)市場，連鎖效應(yīng)已經(jīng)產(chǎn)生：銀行房貸額度緊張-房貸延期-個人房貸業(yè)務(wù)排隊(duì)-房貸利率上升。
金融政策于無形之中，降溫樓市。長周期貸款業(yè)務(wù)延遲房產(chǎn)成交，高房貸利率會增加購房者負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致購房需求下降。
這告訴我們，目前最應(yīng)該關(guān)注的調(diào)控，不是直接施加在房地產(chǎn)市場的，而是房地產(chǎn)的鐵哥們銀行！作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展和金融息息相關(guān)，房企融資，買房貸款都要和銀行打交道。
若要說金融政策最鐵腕的城市，要數(shù)廣州了，其他城市都沒有廣州瘋狂。
注意，1月23日廣州在“房貸兩道紅線”之外，還給銀行業(yè)增加了“金融監(jiān)管窗口指導(dǎo)信息，個人按揭貸款面臨雙管控”：
新增個人住房貸款占比不能超過12.6%每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度
這個窗口指導(dǎo)信息，是金融監(jiān)管部門給銀行臨時打招呼的意思。廣州迎來金融管控Plus，秒殺其他城市。
不出所料的，1月27日廣州四大行（工農(nóng)中建）房貸整體漲價(jià)了：
首套房貸利率調(diào)整為：LPR+55bp,5.2%二套房貸利率調(diào)整為：LPR+75bp,5.4%
此前，我說別嚇唬買房人銀行要全面停房貸了，也是基于個人房貸停貸消息集中于廣深，給銀行“打招呼”的做法尚未傳播到全國，不要制造大面積恐慌。
全國房地產(chǎn)盤這么大，不可能一棍子打死，買房人還是挑家容易放款的銀行吧。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳房貸利率近期持平，杭州略微上調(diào)。房貸利率上調(diào)最厲害的還是廣東各地的銀行。
圖源：21財(cái)經(jīng)
貨幣才是房價(jià)之水啊。
然而，這次房貸利率上升誤傷了真剛需。
那些炒作學(xué)區(qū)房的，大部分都是全款買的，錢來自于低利率的經(jīng)營貸和各種機(jī)構(gòu)貸款，然后再將房產(chǎn)抵押給銀行，填上經(jīng)營貸的窟窿。
這種銀行額度金融調(diào)控采用的是無差別打擊，“查違規(guī)貸款流入樓市”是針對炒房者的精準(zhǔn)打擊。
無差別打擊中，還是苦了剛需。
在貨幣水龍頭擰上時，房價(jià)上漲也只是虛妄。沒市場的情況下，開發(fā)商和業(yè)主還可能降價(jià)出售。
尤其是廣東各地樓市，受金融監(jiān)管影響最大！下一個出臺同樣“銀行窗口指導(dǎo)”的城市也要小心了，這是給房價(jià)澆冰水的信號！
最后聊聊這次調(diào)控政策風(fēng)向。
26日，住建部倪虹副部長帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況，說的還是房住不炒，警示意味明顯。
于是有房價(jià)過熱苗頭的其他城市紛紛自覺下手了，比如成都。
接下來還有一些城市也許會繼續(xù)發(fā)調(diào)控補(bǔ)丁政策，例如東莞，內(nèi)容實(shí)質(zhì)上還是大同小異。
北京樓市可能不會出臺調(diào)控政策了。因?yàn)榻诰G中介上都查不到歷史成交了，明顯是收到了監(jiān)管指示。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會今天發(fā)文：為堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，近期市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。
為打擊違規(guī)炒房，北京市住建部還組織了暗訪工作，足見良苦用心。
圖源網(wǎng)絡(luò)
看不到成交不代表成交不存在，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)流傳消息，北京市場需求還是強(qiáng)勁。隱藏成交量這些關(guān)鍵信息，只是不允許自媒體拿來說事了，不讓購房者產(chǎn)生恐慌情緒。
北京市作為房地產(chǎn)市場調(diào)控模范生，遏制炒房的決心是堅(jiān)定的。槍打出頭鳥，海淀學(xué)區(qū)房估計(jì)要消停一會兒了。
