新一輪樓市調控潮來了，真正殺手锏恐怕要讓房價下跌

2021年伊始，樓市調控接二連三，讓人應接不暇。

1月21日上海：封堵假離婚購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理。25日，又將法拍房納入限購范圍。

1月22日合肥：嚴厲打擊哄抬房價等違規行為

1月23日深圳：打擊假結婚、假離婚和代持買房，開發商和中介要嚴格核實購房資格，作假者3年內禁止購房。

1月27日杭州：落戶未滿5年的限購1套住房，增值稅2改5，將住房贈與他人后，3年內限購。

1月27日成都：嚴厲打擊哄抬房價等違規行為······

房價上漲熱門城市，調控政策來得更加嚴厲，細化了很多條例，花式堵上炒房漏洞。在二線城市，主要針對房價炒作現象進行了整頓，同時也對政策漏洞打補丁。

例如合肥，補繳社保不予認可、離婚兩年內按原家庭房查、職業技能未納入人才購房資格范圍···假社保、假離婚、假人才都無法獲得購房資格。

圖源：新安樓市

以上這些政策對整頓樓市亂象很重要，但對降房價作用不太大。

從2017年到2021年，樓市調控政策就沒有斷過，但是房價要漲的依然漲，主要區別就是漲的快與慢。

因為這些政策重點都在——落實房住不炒，打擊炒房客上。通過抑制房地產市場過度的投機需求，平衡房地產的供需狀況，從而來穩定房價。

為什么房價還漲呢？

這說明炒房客對房價的影響，沒有我們想象中那么大。不可否認，他們助推了房價上漲，人為制造了供需失衡，但是房價決定性因素還是地價、供求關系，有時候還有市場情緒。

所以，“穩房價、穩地價、穩預期”提法，就是保持市場處于恒溫狀態，不允許哪怕一個區域房價熱潮。

本來這段時間房地產市場走出“結構性牛市”行情，然而1月底各大城市一頓調控鐵拳，打出部分區域悄悄慢牛的樓市。現在唯剩下基金和股市玩家還在“結構性牛市”中上躥下跳。

其實，樓市最致命的調控殺手锏已出來了，這次恐怕還要帶動一波房價橫盤或下跌。

此處應復習一下恒大任澤平房地產分析法：短期看金融,中期看土地,長期看人口。

沒錯，樓市調控殺手锏是——“房貸兩道紅線”金融管控！（詳情見房貸兩道紅線）它正沖擊短期房地產市場，連鎖效應已經產生：銀行房貸額度緊張-房貸延期-個人房貸業務排隊-房貸利率上升。

金融政策于無形之中，降溫樓市。長周期貸款業務延遲房產成交，高房貸利率會增加購房者負擔，導致購房需求下降。

這告訴我們，目前最應該關注的調控，不是直接施加在房地產市場的，而是房地產的鐵哥們銀行！作為資金密集型行業，房地產發展和金融息息相關，房企融資，買房貸款都要和銀行打交道。

若要說金融政策最鐵腕的城市，要數廣州了，其他城市都沒有廣州瘋狂。

注意，1月23日廣州在“房貸兩道紅線”之外，還給銀行業增加了“金融監管窗口指導信息，個人按揭貸款面臨雙管控”：

新增個人住房貸款占比不能超過12.6%每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度

這個窗口指導信息，是金融監管部門給銀行臨時打招呼的意思。廣州迎來金融管控Plus，秒殺其他城市。

不出所料的，1月27日廣州四大行（工農中建）房貸整體漲價了：

首套房貸利率調整為：LPR+55bp,5.2%二套房貸利率調整為：LPR+75bp,5.4%

此前，我說別嚇唬買房人銀行要全面停房貸了，也是基于個人房貸停貸消息集中于廣深，給銀行“打招呼”的做法尚未傳播到全國，不要制造大面積恐慌。

全國房地產盤這么大，不可能一棍子打死，買房人還是挑家容易放款的銀行吧。

據不完全統計，北京、上海、深圳房貸利率近期持平，杭州略微上調。房貸利率上調最厲害的還是廣東各地的銀行。

圖源：21財經

貨幣才是房價之水啊。

然而，這次房貸利率上升誤傷了真剛需。

那些炒作學區房的，大部分都是全款買的，錢來自于低利率的經營貸和各種機構貸款，然后再將房產抵押給銀行，填上經營貸的窟窿。

這種銀行額度金融調控采用的是無差別打擊，“查違規貸款流入樓市”是針對炒房者的精準打擊。

無差別打擊中，還是苦了剛需。

在貨幣水龍頭擰上時，房價上漲也只是虛妄。沒市場的情況下，開發商和業主還可能降價出售。

尤其是廣東各地樓市，受金融監管影響最大！下一個出臺同樣“銀行窗口指導”的城市也要小心了，這是給房價澆冰水的信號！

最后聊聊這次調控政策風向。

26日，住建部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況，說的還是房住不炒，警示意味明顯。

于是有房價過熱苗頭的其他城市紛紛自覺下手了，比如成都。

接下來還有一些城市也許會繼續發調控補丁政策，例如東莞，內容實質上還是大同小異。

北京樓市可能不會出臺調控政策了。因為近期綠中介上都查不到歷史成交了，明顯是收到了監管指示。

北京房地產中介行業協會今天發文：為堅決遏制投機炒房，近期市區住建部門多次約談和持續檢查房地產中介機構。

為打擊違規炒房，北京市住建部還組織了暗訪工作，足見良苦用心。

圖源網絡

看不到成交不代表成交不存在，根據網絡流傳消息，北京市場需求還是強勁。隱藏成交量這些關鍵信息，只是不允許自媒體拿來說事了，不讓購房者產生恐慌情緒。

北京市作為房地產市場調控模范生，遏制炒房的決心是堅定的。槍打出頭鳥，海淀學區房估計要消停一會兒了。