這些年，典型房企都去了哪兒？ -—典型房企城市布局路徑盤點

追求規(guī)模增長，就必須進入更多市場，那么典型房企都是如何進行版圖擴張的？

本文我們重點關注三個類型的典型房企，第一類是主攻三四線市場的規(guī)模巨頭,例如中國恒大，第二類是“雙輪驅動”的典型房企，例如龍湖集團與新城控股；第三類是區(qū)域深耕典型房企，例如龍光集團與祥生集團。通過梳理和對比它們的城市布局路徑，相信能夠讓我們更加明晰典型房企的版圖擴張思路。

中國恒大 搶占先機下沉 獲取三四線城市紅利

作為國內頂級規(guī)模房企，中國恒大與碧桂園都信奉“農村包圍城市”策略，搶占先機布局三四線助力二者規(guī)模快速增長，但我們會發(fā)現，二者的布局路徑還是存在明顯差異。

中國恒大2010年率先大舉下沉，2013年后新進步伐放緩，2017-2018年大部分規(guī)模房企紛紛猛攻三四線時發(fā)力也一般，而碧桂園則是2013年開始大規(guī)模進入三四線城市，2017-2018年仍保持較高擴張強度。在低能級城市布局之路上，中國恒大是走的早，而碧桂園則是堅持的好。

中國恒大為何能夠搶占先機？

深耕本土近10年后，中國恒大2006年提出“三年時間再造20個恒大”的戰(zhàn)略目標，正式吹響全國布局號角，率先大舉進軍二線城市，進入包括武漢、沈陽、重慶、成都等省會城市。2008年底，恒大已基本完成該目標，2009年底成功在香港主板上市。

2010年房地產調控政策收緊，“限購”首次亮相，在保持高速增長的目標下，恒大開始大舉下沉當時仍處藍海且不受調控影響的三線城市。第一個“吃螃蟹”的恒大當年收效甚好，調控高壓下仍實現超60%的銷售規(guī)模增長，向一直質疑三四線市場的看客給出有力回擊。

更早的規(guī)模高速增長的訴求，對房地產風向變化的靈敏嗅覺，大膽開拓的魄力，前幾年擴張的良好鋪墊以及獲得來自資本市場的大力支持，這方方面面主客觀因素和條件的共同作用下，讓我們看到了這樣一個走在下沉最前沿的恒大。

龍湖集團vs新城控股 雙輪驅動企業(yè)的異與同

先來看新城。

新城1993年起步于江蘇省常州市，2002年開始向滬寧沿線城市布局，并逐步將戰(zhàn)略中心移至上海，2009年總部遷至上海，2011年進入武漢、長沙。2015年新城控股確定要在三四線城市發(fā)展商業(yè)地產，并提出“上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)擴張”的“1+3”布局策略，當年新城商業(yè)綜合體項目銷售金額占比達35%，住宅、商業(yè)雙輪驅動戰(zhàn)略順利起航，而從這一時期開啟的全國化進程，布局能級不斷下沉。

2014-2016年間，長三角進入了合肥、寧波等城市，珠三角如海口，環(huán)渤海如天津、廊坊、唐山等，中西部如南昌、成都、昆明等，初步完成“1+3”戰(zhàn)略布局；2017年后新城下沉提速，除重慶、西安、鄭州等核心二線城市外，大舉進軍三四線城市，區(qū)域上值得注意的是其自2017年開始進駐廣東省，隨后陸續(xù)進入了東莞、佛山、中山、肇慶、汕尾、汕頭、江門、惠州八市。

目前，新城已經形成了以上海為中樞，深耕長三角，以環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。

再來看龍湖。

龍湖1993年出身重慶，1997年開發(fā)首個住宅項目，2006年以前均立足川渝地區(qū)，其后開始全國布局，2011年將商業(yè)地產板塊上升為集團核心業(yè)務之一，并確定“持商業(yè)”戰(zhàn)略——每年將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，進行快速的全國化布局，接連進軍多個重點城市，2018年龍湖地產更名龍湖集團，并正式提出四大主航道業(yè)務。目前龍湖已形成覆蓋長三角、環(huán)渤海、華南、西南、華中等區(qū)域的全國均衡布局。

擴張步伐較穩(wěn)的龍湖在2017-2019年也進行了顯著的版圖擴張，其中對于華南區(qū)域的重點布局值得注意。繼前兩年先后進入佛山、深圳后，2017年開始龍湖陸續(xù)進入中山、廣州、東莞、珠海、肇慶等大灣區(qū)城市，以及福州、海口，并逐步輻射到以及江門、茂名、湛江、清遠等廣東省三四線地級市，2019年進入南寧、漳州，年末其在華南區(qū)域的布局城市已達16個，居各區(qū)域之首。

龍湖、新城都往南走，說明了什么？

在二者近年來的布局中，我們不難發(fā)現，一個共同之處就是向南走的步伐，視角擴大到華潤、大悅城、寶龍等其他業(yè)務模式類似的企業(yè)，我們也能發(fā)現相似的趨勢。

縱觀這些企業(yè)的表現和規(guī)劃，可以獲知未來它們在商業(yè)地產領域的動作將加大，規(guī)模訴求持續(xù)推進。龍湖集團2020年提出的未來10年規(guī)劃里，明確要將商業(yè)項目在2024年開業(yè)到100家，2029年開業(yè)到300家，新城控股也提出從2021年起的未來3年里，將爭取每年新獲取40個吾悅廣場項目。規(guī)模擴張訴求驅使，而華南市場此前較少涉足，那么向南走就是不言而喻的了。

目前龍湖、新城的商業(yè)地產在華南區(qū)域的布局剛剛打開。龍湖在海口的TOD項目已于2019年11月正式動工，2020年4月與金地聯合在東莞拿地，將落成華南區(qū)域第一個“天街”系列產品；新城在海口的吾悅廣場2016年就已開業(yè)，2020年1月在肇慶新拿地，將于此前獲地合并建設吾悅廣場。相信未來我們將看到二者在華南區(qū)域的商業(yè)地產布局動作會持續(xù)鋪開和加強，群雄競相進場，結果如何還要拭目以待。

同作為區(qū)域深耕型中等規(guī)模企業(yè)，規(guī)模訴求下龍光與祥生也都進行了外擴，那么二者的城市外擴思路又存在哪些不同和相似呢？

龍光、祥生的城市布局之路

首先，讓我們回顧一下龍光和祥生從深耕本區(qū)域到外拓的布局之路。

龍光發(fā)展初期重心在汕頭，2003年進軍深圳，2006年布局南寧，2007年連續(xù)進駐廣州、惠州、珠海和中山等城市，初步完成珠三角城市布局；2010年開始進入西南城市群，進駐成都；2018年開始將目光投向長三角區(qū)域，以嘉興、蘇州為始逐步滲入，2020年首入上海、寧波、南京等重鎮(zhèn)，并提出未來3-5年長三角地區(qū)銷售占比達到40%左右的目標。目前，龍光已形成了立足粵港澳大灣區(qū)，聚焦長三角都市圈和西南城市群的態(tài)勢。

外拓路徑存在明顯差異：“從哪來”影響“到哪去”

我們能夠看到龍光和祥生的外拓思路存在明顯差異，龍光集團外拓跨度逐漸加大，路徑是本土珠三角-鄰近的廣西-西南城市群-長三角，而祥生集團則主要是從深耕區(qū)域向外擴散，路徑是本土浙江-泛長三角（江蘇、安徽）+中部城市群，雖然最終在長三角相遇，但出生在長三角的祥生外拓之路明顯看起來更加“便捷”。

是什么造就了這樣的路徑差異？正是“從哪來”影響了“到哪去”。龍光外拓之初選擇了鄰近的廣西市場，后來更進一步進入西南城市群，而在逐漸收緊的融資環(huán)境和下行的行業(yè)周期中，龍光等部分華南企業(yè)在2018年前后選擇進入長三角似乎勢在必行。長三角城市群的市場容量無可比擬，區(qū)域內有多個熱點市場，市場化運作模式下進入也較為容易，進軍長三角，可以期待通過高效回款支撐擴張步伐，并平衡本土城市更新資源較多造成的慢周轉。而祥生“生”對了地方，它選擇從深耕區(qū)域向外擴散，同時選擇一些其他區(qū)域的潛力城市，為之后的擴張作鋪墊。退一步來講，同樣生在浙江的濱江集團僅靠深耕浙江與江蘇，規(guī)模也能夠排入30強，不得不說，這就是長三角的魅力。

龍光、祥生的外拓有哪些相似點？

雖然二者城市布局路徑存在明顯差異，但我們仍然能夠發(fā)現其中的一些相似點。

步伐穩(wěn)健，深耕基因延續(xù)。縱觀龍光與祥生的版圖擴張之路，可以看到二者并不盲目追求擴張數量，看準一個區(qū)域后就會持續(xù)進入，深耕基因在外拓之路上得到良好延續(xù)。

穩(wěn)扎穩(wěn)打，一邊向外拓展，一邊深化已進區(qū)域布局。龍光集團2010年進入成都，但其后也在不斷鞏固廣西省的布局，先后進入桂林市、柳州市；2018年開始著眼布局長三角，另一方面也繼續(xù)深化其在西南城市群和本土區(qū)域的布局，2018年進入眉山市，同年進入清遠、河源、汕尾，補齊廣東省內布局，2020年首進西南城市群核心之一的昆明以及海南文昌市。祥生集團在2017年后向外擴散和輻射的同時，也先后進入浙江省的溫州市、臺州市、麗水市，補齊在浙江省的布局。

對于不熟悉的市場，先進周邊低能級城市，再進核心城市。這一點在二者的城市布局上也表現得尤為明顯。對于相對較近的廣西市場，龍光選擇先進入省會南寧，之后進入桂林、柳州等其他城市，而對于長三角市場，龍光則是先在嘉興、蘇州登陸，兩年后才正式進入上海、南京等核心城市；祥生集團對中部城市群的拓展也遵循了這一規(guī)律，例如祥生在湖南省的布局，2017年進常德市，2019年入衡陽市，加上之前進入的岳陽，在省內形成對長沙市的各方位包圍，在江西省祥生也是先在2017和2018年進入上饒、九江，然后于2020年正式登陸省會南昌。