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這些年,典型房企都去了哪兒? -—典型房企城市布局路徑盤點

來源:居行網  發(fā)布時間:2021年01月23日  點擊數:33

追求規(guī)模增長,就必須進入更多市場,那么典型房企都是如何進行版圖擴張的?

本文我們重點關注三個類型的典型房企,第一類是主攻三四線市場的規(guī)模巨頭,例如中國恒大,第二類是“雙輪驅動”的典型房企,例如龍湖集團與新城控股;第三類是區(qū)域深耕典型房企,例如龍光集團與祥生集團。通過梳理和對比它們的城市布局路徑,相信能夠讓我們更加明晰典型房企的版圖擴張思路。


中國恒大 搶占先機下沉 獲取三四線城市紅利

作為國內頂級規(guī)模房企,中國恒大與碧桂園都信奉“農村包圍城市”策略,搶占先機布局三四線助力二者規(guī)模快速增長,但我們會發(fā)現,二者的布局路徑還是存在明顯差異。

中國恒大2010年率先大舉下沉,2013年后新進步伐放緩,2017-2018年大部分規(guī)模房企紛紛猛攻三四線時發(fā)力也一般,而碧桂園則是2013年開始大規(guī)模進入三四線城市,2017-2018年仍保持較高擴張強度。在低能級城市布局之路上,中國恒大是走的早,而碧桂園則是堅持的好。



中國恒大為何能夠搶占先機?

深耕本土近10年后,中國恒大2006年提出“三年時間再造20個恒大”的戰(zhàn)略目標,正式吹響全國布局號角,率先大舉進軍二線城市,進入包括武漢、沈陽、重慶、成都等省會城市。2008年底,恒大已基本完成該目標,2009年底成功在香港主板上市。

2010年房地產調控政策收緊,“限購”首次亮相,在保持高速增長的目標下,恒大開始大舉下沉當時仍處藍海且不受調控影響的三線城市。第一個“吃螃蟹”的恒大當年收效甚好,調控高壓下仍實現超60%的銷售規(guī)模增長,向一直質疑三四線市場的看客給出有力回擊。

更早的規(guī)模高速增長的訴求,對房地產風向變化的靈敏嗅覺,大膽開拓的魄力,前幾年擴張的良好鋪墊以及獲得來自資本市場的大力支持,這方方面面主客觀因素和條件的共同作用下,讓我們看到了這樣一個走在下沉最前沿的恒大。

龍湖集團vs新城控股 雙輪驅動企業(yè)的異與同

銷售規(guī)模水平相近,外界熟知的“地產+商業(yè)”雙輪驅動模式,業(yè)界公認成功的商業(yè)地產運作,乍一看龍湖與新城控股的相似點不少,但是熟悉行業(yè)的人都知道,龍湖主要聚焦一二線城市,而新城控股則是主攻三四線城市。帶著這個結果,我們今天來回溯一下二者的具體布局路徑。



先來看新城。

新城1993年起步于江蘇省常州市,2002年開始向滬寧沿線城市布局,并逐步將戰(zhàn)略中心移至上海,2009年總部遷至上海,2011年進入武漢、長沙。2015年新城控股確定要在三四線城市發(fā)展商業(yè)地產,并提出“上海為中樞,長三角為核心,并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)擴張”的“1+3”布局策略,當年新城商業(yè)綜合體項目銷售金額占比達35%,住宅、商業(yè)雙輪驅動戰(zhàn)略順利起航,而從這一時期開啟的全國化進程,布局能級不斷下沉。

2014-2016年間,長三角進入了合肥、寧波等城市,珠三角如海口,環(huán)渤海如天津、廊坊、唐山等,中西部如南昌、成都、昆明等,初步完成“1+3”戰(zhàn)略布局;2017年后新城下沉提速,除重慶、西安、鄭州等核心二線城市外,大舉進軍三四線城市,區(qū)域上值得注意的是其自2017年開始進駐廣東省,隨后陸續(xù)進入了東莞、佛山、中山、肇慶、汕尾、汕頭、江門、惠州八市。

目前,新城已經形成了以上海為中樞,深耕長三角,以環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。

再來看龍湖。

龍湖1993年出身重慶,1997年開發(fā)首個住宅項目,2006年以前均立足川渝地區(qū),其后開始全國布局,2011年將商業(yè)地產板塊上升為集團核心業(yè)務之一,并確定“持商業(yè)”戰(zhàn)略——每年將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè),進行快速的全國化布局,接連進軍多個重點城市,2018年龍湖地產更名龍湖集團,并正式提出四大主航道業(yè)務。目前龍湖已形成覆蓋長三角、環(huán)渤海、華南、西南、華中等區(qū)域的全國均衡布局。

擴張步伐較穩(wěn)的龍湖在2017-2019年也進行了顯著的版圖擴張,其中對于華南區(qū)域的重點布局值得注意。繼前兩年先后進入佛山、深圳后,2017年開始龍湖陸續(xù)進入中山、廣州、東莞、珠海、肇慶等大灣區(qū)城市,以及福州、海口,并逐步輻射到以及江門、茂名、湛江、清遠等廣東省三四線地級市,2019年進入南寧、漳州,年末其在華南區(qū)域的布局城市已達16個,居各區(qū)域之首。

龍湖、新城都往南走,說明了什么?

在二者近年來的布局中,我們不難發(fā)現,一個共同之處就是向南走的步伐,視角擴大到華潤、大悅城、寶龍等其他業(yè)務模式類似的企業(yè),我們也能發(fā)現相似的趨勢。

縱觀這些企業(yè)的表現和規(guī)劃,可以獲知未來它們在商業(yè)地產領域的動作將加大,規(guī)模訴求持續(xù)推進。龍湖集團2020年提出的未來10年規(guī)劃里,明確要將商業(yè)項目在2024年開業(yè)到100家,2029年開業(yè)到300家,新城控股也提出從2021年起的未來3年里,將爭取每年新獲取40個吾悅廣場項目。規(guī)模擴張訴求驅使,而華南市場此前較少涉足,那么向南走就是不言而喻的了。

目前龍湖、新城的商業(yè)地產在華南區(qū)域的布局剛剛打開。龍湖在海口的TOD項目已于2019年11月正式動工,2020年4月與金地聯合在東莞拿地,將落成華南區(qū)域第一個“天街”系列產品;新城在海口的吾悅廣場2016年就已開業(yè),2020年1月在肇慶新拿地,將于此前獲地合并建設吾悅廣場。相信未來我們將看到二者在華南區(qū)域的商業(yè)地產布局動作會持續(xù)鋪開和加強,群雄競相進場,結果如何還要拭目以待。

龍光集團vs祥生集團 你來到我的城市


同作為區(qū)域深耕型中等規(guī)模企業(yè),規(guī)模訴求下龍光與祥生也都進行了外擴,那么二者的城市外擴思路又存在哪些不同和相似呢?

龍光、祥生的城市布局之路

首先,讓我們回顧一下龍光和祥生從深耕本區(qū)域到外拓的布局之路。

龍光發(fā)展初期重心在汕頭,2003年進軍深圳,2006年布局南寧,2007年連續(xù)進駐廣州、惠州、珠海和中山等城市,初步完成珠三角城市布局;2010年開始進入西南城市群,進駐成都;2018年開始將目光投向長三角區(qū)域,以嘉興、蘇州為始逐步滲入,2020年首入上海、寧波、南京等重鎮(zhèn),并提出未來3-5年長三角地區(qū)銷售占比達到40%左右的目標。目前,龍光已形成了立足粵港澳大灣區(qū),聚焦長三角都市圈和西南城市群的態(tài)勢。

再來看祥生集團,1995年誕生于浙江諸暨,1999年開發(fā)第一個地產項目,2003年進入上海,其后不斷擴展在浙江省內布局,2016提出“浙江省為發(fā)展大本營,泛長三角區(qū)域為持續(xù)深耕區(qū)域,同時機會布局一些核心二線城市及核心一線城市周邊二三線城市”的擴張策略,2017年開始向加速向泛長三角區(qū)域江蘇省、安徽省、江西省、山東省擴張,同時也將目光放到中部城市,在湖北、湖南等省內繼續(xù)落子。目前,祥生集團已形成了聚焦泛長三角,同時輻射中部潛力城市的布局態(tài)勢。


外拓路徑存在明顯差異:“從哪來”影響“到哪去”

我們能夠看到龍光和祥生的外拓思路存在明顯差異,龍光集團外拓跨度逐漸加大,路徑是本土珠三角-鄰近的廣西-西南城市群-長三角,而祥生集團則主要是從深耕區(qū)域向外擴散,路徑是本土浙江-泛長三角(江蘇、安徽)+中部城市群,雖然最終在長三角相遇,但出生在長三角的祥生外拓之路明顯看起來更加“便捷”。

是什么造就了這樣的路徑差異?正是“從哪來”影響了“到哪去”。龍光外拓之初選擇了鄰近的廣西市場,后來更進一步進入西南城市群,而在逐漸收緊的融資環(huán)境和下行的行業(yè)周期中,龍光等部分華南企業(yè)在2018年前后選擇進入長三角似乎勢在必行。長三角城市群的市場容量無可比擬,區(qū)域內有多個熱點市場,市場化運作模式下進入也較為容易,進軍長三角,可以期待通過高效回款支撐擴張步伐,并平衡本土城市更新資源較多造成的慢周轉。而祥生“生”對了地方,它選擇從深耕區(qū)域向外擴散,同時選擇一些其他區(qū)域的潛力城市,為之后的擴張作鋪墊。退一步來講,同樣生在浙江的濱江集團僅靠深耕浙江與江蘇,規(guī)模也能夠排入30強,不得不說,這就是長三角的魅力。

龍光、祥生的外拓有哪些相似點?

雖然二者城市布局路徑存在明顯差異,但我們仍然能夠發(fā)現其中的一些相似點。

步伐穩(wěn)健,深耕基因延續(xù)。縱觀龍光與祥生的版圖擴張之路,可以看到二者并不盲目追求擴張數量,看準一個區(qū)域后就會持續(xù)進入,深耕基因在外拓之路上得到良好延續(xù)。

穩(wěn)扎穩(wěn)打,一邊向外拓展,一邊深化已進區(qū)域布局。龍光集團2010年進入成都,但其后也在不斷鞏固廣西省的布局,先后進入桂林市、柳州市;2018年開始著眼布局長三角,另一方面也繼續(xù)深化其在西南城市群和本土區(qū)域的布局,2018年進入眉山市,同年進入清遠、河源、汕尾,補齊廣東省內布局,2020年首進西南城市群核心之一的昆明以及海南文昌市。祥生集團在2017年后向外擴散和輻射的同時,也先后進入浙江省的溫州市、臺州市、麗水市,補齊在浙江省的布局。

對于不熟悉的市場,先進周邊低能級城市,再進核心城市。這一點在二者的城市布局上也表現得尤為明顯。對于相對較近的廣西市場,龍光選擇先進入省會南寧,之后進入桂林、柳州等其他城市,而對于長三角市場,龍光則是先在嘉興、蘇州登陸,兩年后才正式進入上海、南京等核心城市;祥生集團對中部城市群的拓展也遵循了這一規(guī)律,例如祥生在湖南省的布局,2017年進常德市,2019年入衡陽市,加上之前進入的岳陽,在省內形成對長沙市的各方位包圍,在江西省祥生也是先在2017和2018年進入上饒、九江,然后于2020年正式登陸省會南昌。

縱觀各類型房企的城市布局之路,我們能夠發(fā)現其共通之處,也能夠看到每家房企的不同視野。總而言之,城市布局有其所趨之大勢,也是各家房企自身條件、戰(zhàn)略規(guī)劃、所處環(huán)境綜合作用下的當時最優(yōu)解。不存在一條完全正確的黃金路線,每一步都是企業(yè)智慧與膽識的結晶。


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