物管行業(yè)再迎利好，十部委聯(lián)合發(fā)文釋放出重大信號！

作為房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局的第二增長曲線，物業(yè)板塊在2021年初迎來重大利好。

1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，著重從融入基層社會治理體系、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動發(fā)展生活服務(wù)業(yè)等六個方面對提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求。

過去一年，行業(yè)迎來多個國家級政策支持，此次政策匯聚十部委，對行業(yè)一直存在的敏感點、矛盾點基本都進(jìn)行了覆蓋，信息量很大。

值得注意的是，政策最大的亮點在于放寬了物業(yè)企業(yè)經(jīng)營邊際，《通知》鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。這為行業(yè)增值服務(wù)方面打開了新的方向。可以預(yù)見，隨著業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大，物企經(jīng)營水平和服務(wù)能力將大幅提升。

從企業(yè)的角度來看，政策實際對規(guī)模物業(yè)企業(yè)形成巨大利好。正如在過去的“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上我所表達(dá)的一樣，未來2-3年整個物管領(lǐng)域基本可以確定行業(yè)格局，優(yōu)秀的規(guī)模物企通過收購兼并，在未來3年內(nèi)實現(xiàn)高速發(fā)展，物業(yè)板塊30強的行業(yè)規(guī)模集中度可以基本確定下來，未來兩三年物企也會形成像房地產(chǎn)市場一樣的市場集中度和市場占有率。

01

政策既有規(guī)范又有支持

實際上，政策既有規(guī)范，又有支持。

具體到政策內(nèi)容來看，《通知》規(guī)范了企業(yè)與政府之間的邊際，特別是基層治理單元的關(guān)系，理清基層協(xié)作上的治理邊界，規(guī)范行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的一些亂象。

同時，《通知》對提升物業(yè)管理服務(wù)水平提出了多項要求，如擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、完善物業(yè)服務(wù)價格形成機制、提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)等。其中，在擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍中明確，結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，引導(dǎo)居民協(xié)商確定老舊小區(qū)的管理模式，推動建立物業(yè)管理長效機制。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊小區(qū)。

以此可以看出，隨著物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營水平和服務(wù)能力將大幅提升，后續(xù)將會對存量市場的盤活產(chǎn)生較大的影響。

政策最大的亮點在于，鼓勵物業(yè)企業(yè)拓展經(jīng)營范圍。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老、托幼、家政等延伸服務(wù)，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，提供定制化產(chǎn)品和個性化服務(wù)，實現(xiàn)一鍵預(yù)約、服務(wù)上門。

從這一角度而言，增值服務(wù)已成為物業(yè)當(dāng)中必不可少的一項。2020年上市物企營收結(jié)構(gòu)來看，增值服務(wù)占比為7.02%，在百強物業(yè)收入、利潤結(jié)構(gòu)占比逐漸擴(kuò)大，收入利潤仍有很大增長空間。

同時，《通知》為物業(yè)管理行業(yè)未來的數(shù)字化變革勾勒了框架。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)，運用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平，促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。

02

七大熱點厘清方向思路

資本聚焦仍在物業(yè)

在宏觀方面，物業(yè)服務(wù)的價值被公眾和專業(yè)領(lǐng)域加速認(rèn)可。2020年，物業(yè)管理行業(yè)迎來多個重量級政策發(fā)布，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了更好的發(fā)展政策環(huán)境，也為更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)指明了未來一段時間的發(fā)展方向。

我們對過去一年物管行業(yè)重要政策梳理發(fā)現(xiàn)，政策主要聚焦以下七大熱點。其中，物管行業(yè)被納入生活服務(wù)業(yè)、政府鼓勵物企參與小區(qū)舊改、支持鼓勵物業(yè)開展中介服務(wù)、鼓勵發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、支持開展線上線下生活服務(wù)等在多個政策內(nèi)容被提及，值得行業(yè)重點關(guān)注。

表：2020年以來物業(yè)行業(yè)重要政策盤點

從行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，中國物業(yè)管理行業(yè)處于高速發(fā)展的進(jìn)程中，市場規(guī)模不斷攀升。目前物業(yè)行業(yè)規(guī)模已經(jīng)超過1.2萬億，增速達(dá)20%，比地產(chǎn)行業(yè)整體增速快得多，在管面積不斷增加，預(yù)計已達(dá)到350億平方米。

資本市場表現(xiàn)亮眼，截止2020年12月31日，上市企業(yè)數(shù)量累計達(dá)到42家，2020年全年物企上市數(shù)量達(dá)到18家，另有5家企業(yè)遞交招股書尚未上市交易，預(yù)計潛在籌備上市企業(yè)或有五十家。

《通知》發(fā)布之后，物業(yè)股全線飄紅，至1月6日收盤，物業(yè)股總市值達(dá)到8499億港元，42家上市物企平均漲幅達(dá)到12.2%，可見資本市場仍然聚焦在物業(yè)板塊。

盡管物管行業(yè)一直保持高增速，物管行業(yè)市場集中度低，高度分散的情況下，目前仍然有70%業(yè)主對物業(yè)不滿，大品牌會成為首選項，因此這是物業(yè)公司最大的機會，各類企業(yè)絕對增長空間仍然很大。