樓市重磅消息！“房貸新規(guī)”來了

第一，出臺房貸新規(guī)，是為了進一步調(diào)控房地產(chǎn)，徹底馴服這頭“瘋牛”。

金融監(jiān)管當(dāng)局已經(jīng)多次表態(tài)，認為房地產(chǎn)是最大的灰犀牛，也就是“顯而易見的風(fēng)險”。

為了防范風(fēng)險，同時也是為了防止房地產(chǎn)占用過多的金融資源，從2020年開始建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策。也就是用監(jiān)管金融機構(gòu)的方式，來監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)。

此前公布的“三道紅線”，是針對房企融資的。此次的“兩道紅線”，是針對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的。未來還會有進一步的詳細指標(biāo)，比如衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)的杠桿率，居民負債率等。隨著指標(biāo)越來越多，對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管越來越嚴(yán)格。

其目的，是把房地產(chǎn)徹底裝入籠子里。

我之前打過一個比喻，房地產(chǎn)就像一個核彈，隨時可能爆發(fā)，力量強大。若不加管制，將引發(fā)嚴(yán)重負面作用。如果建設(shè)了核裝置用它來發(fā)電，其能量可以持續(xù)穩(wěn)定輸出，就可以化害為利為經(jīng)濟發(fā)展做貢獻。

“房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策”和目前的各種行政調(diào)控措施，就類似一個核電裝置。讓房地產(chǎn)為中國經(jīng)濟拉車服務(wù)的時間，被大大延長，同時也控制住它的負面作用。

第二，這也是為了防范銀行的風(fēng)險。

眾所周知，房貸尤其是個人房貸，是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，違約率極低。

各銀行對房地產(chǎn)類貸款非常依賴，占比平均在30%到35%左右，部分小銀行可能畸高，而且客戶非常集中。人口流失或者人口增長緩慢的中小城市，樓市上漲動力不足，成交清淡。一旦有房企倒閉，可能把一家中小銀行拖下水。

控制銀行的房貸比例，看起來好像限制了銀行的正常業(yè)務(wù)，但其實有利于銀行防范風(fēng)險。

第三，未來7大國有銀行將承擔(dān)起“房貸主渠道”的作用，它們的房貸市場份額將大幅提高。

此次貸款新規(guī)落地后，7大國有銀行獲得的房地產(chǎn)貸款空間顯然最大，遠遠超過了中小型銀行。房地產(chǎn)貸款總比例可以達到40%，個人房貸占全部貸款比例可以達到32.5%。

我查了一下截止今年6月30日的工行的貸款數(shù)據(jù)（單位：百萬元，下同），發(fā)現(xiàn)其個人房貸占比為30.5%，低于32.5%的上限。（下圖

另外，工行公司類貸款里，房地產(chǎn)貸款總額是6802億元。加上個人貸款份額之后，房地產(chǎn)總貸款占全部貸款的比例為34.3%，有較大的提升空間。

至于某中型商業(yè)銀行，截止今年中期的個人房貸占比（占全部貸款）為24.74%（見下圖），超過了此次新政規(guī)定的20%，超標(biāo)了4.74個百分點。

這家銀行的公司貸款里，房地產(chǎn)類占比（占全部貸款）為8.5%（見下圖）。加上個人房貸占比，達到了33.24%，也超過此次新規(guī)要求的27.5%。

我沒有來得及查詢其他銀行的數(shù)據(jù)，估計需要壓降房地產(chǎn)貸款占比的銀行不會非常少。

但央行同時宣布，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。這部分到底占各銀行房貸的比例有多大，尚未查到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

第四，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個利空消息。至于利空力度有多大，看監(jiān)管層執(zhí)行新規(guī)的力度。

由于房地產(chǎn)行業(yè)太重要，對當(dāng)前穩(wěn)增長、保就業(yè)事關(guān)全局，相信不會操之過急。所以，這個政策主要是立足長遠，給房地產(chǎn)行業(yè)套上籠頭，而不是打死這個行業(yè)。

而且央行也放話了，“人民銀行、銀保監(jiān)會將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。”

還說：“個別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實施。”

總之：未來房地產(chǎn)貸款的蛋糕，會進一步向國有大銀行集中。而開發(fā)商這邊，國有房企的市場份額占比，也將不斷增加。

這是中國樓市未來的大趨勢。