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樓市重磅消息!“房貸新規(guī)”來了

來源:博聞財經(jīng)  發(fā)布時間:2021年01月01日  點擊數(shù):34

2020年12月31日下午3點,央行在官網(wǎng)發(fā)布了“關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知”。

這是繼“三道紅線”之后,國家在構(gòu)建“房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策”方面出臺的又一重磅政策。

它的主要內(nèi)容是:給銀行設(shè)定了關(guān)于房貸規(guī)模的“兩道紅線”

第一道紅線,是“房地產(chǎn)貸款占比”,是銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例。

第二道紅線,是“個人住房貸款占比”,是個人住房貸款余額占金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例。

至于“兩道紅線”的具體數(shù)值,不同規(guī)模的銀行不盡相同。央行、銀保監(jiān)會把銀行分為了5檔,每檔的紅線如下:

也就是說,7大國有銀行(包含國家開發(fā)行)的貸款比例最高,“房地產(chǎn)貸款占比”可以達到總貸款的40%,“個人住房貸款占比”可以達到總貸款的32.5%。

然后,依次是中型銀行、小型銀行、縣域銀行和村鎮(zhèn)銀行。

到了村鎮(zhèn)銀行這一檔,“房地產(chǎn)貸款占比”只有12.5%,“個人住房貸款占比”只有7.5%。

超過上述規(guī)定數(shù)值,就視為“踩紅線”。

對于“踩紅線”的銀行,要求必須限期整改。具體規(guī)定是:

2020年12月末,銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求,超出2個百分點以內(nèi)的,業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年;

超出2個百分點及以上的,業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

央行還進一步明確:為支持大力發(fā)展住房租賃市場,住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。

新規(guī)還賦予了地方一定的“彈性空間”。具體要求是:

人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構(gòu)會同所在地銀保監(jiān)會派出機構(gòu),可在充分論證的前提下,結(jié)合所在地經(jīng)濟金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險特點,以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn),在增減2.5個百分點的范圍內(nèi),合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

那么問題來了:監(jiān)管層為何出臺“房貸的兩道紅線”新政?這將對樓市產(chǎn)生什么影響?下面談?wù)勎业目捶ǎ?/strong>

第一,出臺房貸新規(guī),是為了進一步調(diào)控房地產(chǎn),徹底馴服這頭“瘋牛”。

金融監(jiān)管當(dāng)局已經(jīng)多次表態(tài),認為房地產(chǎn)是最大的灰犀牛,也就是“顯而易見的風(fēng)險”。

為了防范風(fēng)險,同時也是為了防止房地產(chǎn)占用過多的金融資源,從2020年開始建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策。也就是用監(jiān)管金融機構(gòu)的方式,來監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)。

此前公布的“三道紅線”,是針對房企融資的。此次的“兩道紅線”,是針對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的。未來還會有進一步的詳細指標(biāo),比如衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)的杠桿率,居民負債率等。隨著指標(biāo)越來越多,對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管越來越嚴(yán)格。

其目的,是把房地產(chǎn)徹底裝入籠子里。

我之前打過一個比喻,房地產(chǎn)就像一個核彈,隨時可能爆發(fā),力量強大。若不加管制,將引發(fā)嚴(yán)重負面作用。如果建設(shè)了核裝置用它來發(fā)電,其能量可以持續(xù)穩(wěn)定輸出,就可以化害為利為經(jīng)濟發(fā)展做貢獻。

“房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策”和目前的各種行政調(diào)控措施,就類似一個核電裝置。讓房地產(chǎn)為中國經(jīng)濟拉車服務(wù)的時間,被大大延長,同時也控制住它的負面作用。

第二,這也是為了防范銀行的風(fēng)險。

眾所周知,房貸尤其是個人房貸,是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),違約率極低。

各銀行對房地產(chǎn)類貸款非常依賴,占比平均在30%到35%左右,部分小銀行可能畸高,而且客戶非常集中。人口流失或者人口增長緩慢的中小城市,樓市上漲動力不足,成交清淡。一旦有房企倒閉,可能把一家中小銀行拖下水。

控制銀行的房貸比例,看起來好像限制了銀行的正常業(yè)務(wù),但其實有利于銀行防范風(fēng)險。

第三,未來7大國有銀行將承擔(dān)起“房貸主渠道”的作用,它們的房貸市場份額將大幅提高。

此次貸款新規(guī)落地后,7大國有銀行獲得的房地產(chǎn)貸款空間顯然最大,遠遠超過了中小型銀行。房地產(chǎn)貸款總比例可以達到40%,個人房貸占全部貸款比例可以達到32.5%。

我查了一下截止今年6月30日的工行的貸款數(shù)據(jù)(單位:百萬元,下同),發(fā)現(xiàn)其個人房貸占比為30.5%,低于32.5%的上限。(下圖

另外,工行公司類貸款里,房地產(chǎn)貸款總額是6802億元。加上個人貸款份額之后,房地產(chǎn)總貸款占全部貸款的比例為34.3%,有較大的提升空間。

至于某中型商業(yè)銀行,截止今年中期的個人房貸占比(占全部貸款)為24.74%(見下圖),超過了此次新政規(guī)定的20%,超標(biāo)了4.74個百分點。

這家銀行的公司貸款里,房地產(chǎn)類占比(占全部貸款)為8.5%(見下圖)。加上個人房貸占比,達到了33.24%,也超過此次新規(guī)要求的27.5%。

我沒有來得及查詢其他銀行的數(shù)據(jù),估計需要壓降房地產(chǎn)貸款占比的銀行不會非常少。

但央行同時宣布,資管新規(guī)過渡期內(nèi)(至2021年底)回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。這部分到底占各銀行房貸的比例有多大,尚未查到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

第四,這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個利空消息。至于利空力度有多大,看監(jiān)管層執(zhí)行新規(guī)的力度。


由于房地產(chǎn)行業(yè)太重要,對當(dāng)前穩(wěn)增長、保就業(yè)事關(guān)全局,相信不會操之過急。所以,這個政策主要是立足長遠,給房地產(chǎn)行業(yè)套上籠頭,而不是打死這個行業(yè)。

而且央行也放話了,“人民銀行、銀保監(jiān)會將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù),保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。”

還說:“個別調(diào)降壓力較大的銀行,通過延長過渡期等方式差異化處理,確保政策平穩(wěn)實施。”

總之:未來房地產(chǎn)貸款的蛋糕,會進一步向國有大銀行集中。而開發(fā)商這邊,國有房企的市場份額占比,也將不斷增加。

這是中國樓市未來的大趨勢。


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