TOP50房企數(shù)字化進程加快，自我孵化模式成優(yōu)先選擇項

“地產(chǎn)行業(yè)整體面臨下行趨勢背景下，數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為2020年房地產(chǎn)行業(yè)繞不開的話題。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別增量高速增長的時代，進入存量化的下半場。存量市場趨勢帶來的產(chǎn)業(yè)價值鏈重塑，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體面臨新的市場環(huán)境。特別是用戶需求的持續(xù)變化和新技術(shù)滲透帶來的變革，更是沖擊著傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式。

克而瑞發(fā)布的《中國數(shù)字地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》中一組數(shù)據(jù)具有很強的信號意義，TOP50 房企在數(shù)字化方面的投入明顯加大，數(shù)字化投入較 2019 年增長的比例達到了60%。這意味著，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已是大勢所趨。

未來，數(shù)字化或許是企業(yè)突破現(xiàn)狀的一大利器。無論是線上營銷、還是智慧物業(yè)，亦或是智慧商業(yè)，數(shù)字化運用在行業(yè)中日益深入。推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)重塑增長和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必然選擇。

六成TOP50房企數(shù)字化投入增長

TOP50房企從資金投入到組織投入較2019年均顯示出明顯的增長，這一比例達到了60%，有28%的房企在投入上保持持平。其中，在數(shù)字化投入上快速增長的企業(yè)達到16家，主要用于全國性推廣落地的新項目、新系統(tǒng)上線，投入資金超千萬元以上，甚至有的投入已經(jīng)超過億元，14家房企在戰(zhàn)略推進下保持持續(xù)穩(wěn)定增長，投入資金也在千萬元以內(nèi)。

在數(shù)字化投入上，一個很明顯的現(xiàn)象是，在企業(yè)內(nèi)部超過90%的TOP50房企均把信息部門作為集團的一級部門，且大部分由副總裁級別掛帥，信息化團隊人數(shù)也獲得快速擴充。

圖：TOP50房企2020年數(shù)字化投入較2019年變化

目前，TOP50房企已初步形成地產(chǎn)數(shù)字化格局，從數(shù)字化發(fā)展戰(zhàn)略、投入規(guī)模、數(shù)字化對管理流滲透和業(yè)務(wù)流賦能方面來看，已有18%房企正在嘗試數(shù)字化引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展；58%房企處于數(shù)字化主動優(yōu)化業(yè)務(wù)發(fā)展；24%房企處于數(shù)字化被動支撐業(yè)務(wù)發(fā)展。

從細分領(lǐng)域來看，與銷售業(yè)績強相關(guān)的智慧營銷，受物業(yè)上市潮、提升服務(wù)的智慧社區(qū)和全屋智能，會員體系相對成熟的智慧商業(yè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)“制造化”必經(jīng)之路的智慧建造，五大領(lǐng)域成為今年的市場熱點。

兩大主流模式加碼科技領(lǐng)域

房企在踐行數(shù)字化的過程中，為了增強數(shù)字化業(yè)務(wù)能力，TOP50房企紛紛嘗試自建、投資或合作方式進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，并呈現(xiàn)出自我孵化、對外投資兩大主流模式。

資金實力強的頭部房企往往采用自我孵化模式，他們更看好數(shù)字化轉(zhuǎn)型的長期價值，愿意持續(xù)投入，并青睞于自研產(chǎn)品和品質(zhì)控制。而數(shù)字化建設(shè)雖起步較晚但有較強的對外投資經(jīng)驗的房企，往往直接投資科技公司，增強自身數(shù)字化能力，同時擺脫地產(chǎn)屬性限制。

據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計，截至目前TOP50房企中，90%已經(jīng)投資了科技公司。其中，投資數(shù)量最多的為碧桂園、龍湖和萬科，分別是21家、11家和10家。從持股情況來看，持股多為 50% 以上；100% 控股科技公司的房企占75%。從細分領(lǐng)域來看，房企投資的科技企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)類型較廣，業(yè)務(wù)方向達到22個，其中軟件開發(fā)、智慧社區(qū)、智慧建造占據(jù)前三位，分別占比23%、20%和13%。

從企業(yè)來看，碧桂園在廣泛開展高校和科技巨頭合作基礎(chǔ)上，其全資子公司廣東博智林機器人公司目前已在機器人研發(fā)使用方面取得階段性成果。同樣，近年來綠地集團也在科技領(lǐng)域有較大的投入，并積極尋求與科技公司的深度合作，包括與華為簽訂戰(zhàn)略合作。美的置業(yè)則聯(lián)合海康威視、美云智數(shù)、云智易等行業(yè)頭部企業(yè)，共同布局智慧生態(tài)等。

但兩種模式又各有優(yōu)缺點。

自身孵化的科技子公司，產(chǎn)品自定義的程度較高，在具體的實踐過程中容易根據(jù)自身業(yè)務(wù)特色，做出差異化的產(chǎn)品；另外，自我孵化數(shù)字化團隊，以集團資源為背書，擁有很好的孵化環(huán)境；且資金支持較為充沛。但數(shù)字化團隊完全從內(nèi)部孵化，投入成本較高，孵化周期也會比較長。除此之外，回本周期難以測算，由于整體缺少一個市場競爭的環(huán)境，在走向外部市場時，很難與競爭激烈的外部對手抗衡。

除了自我孵化之外，TOP50 房企也強化了對地產(chǎn)科技類企業(yè)的投資，嘗試通過資本的力量增強自身的數(shù)字化基因，這是一種見效快的方式，能夠直接導(dǎo)入成熟產(chǎn)品。但投資成本高、風險大，由于難以直接把控，反過來也可能因為市場殘酷的環(huán)境而面臨生存壓力，加上房企和地產(chǎn)科技類企業(yè)的組織架構(gòu)并非一體，管理難度大于自有團隊。

自我孵化是TOP50 房企的優(yōu)先選擇

據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計，TOP50房企中自我孵化科技企業(yè)數(shù)達147家，遠超過對外投資科技企業(yè)數(shù)的63家。究其原因，主要是因為自我孵化的生存壓力小，而投資科技公司會因為外部市場競爭壓力過大，存在比較大的生存風險。

對于房企來說，為滿足企業(yè)數(shù)字化需求，在資金支持充沛的前提下，自我孵化科技公司相對比較容易。但需要注意的是，自我孵化的科技公司整體缺少一個市場競爭的環(huán)境，往往很難與競爭激烈的外部對手抗衡。

在科技企業(yè)投資領(lǐng)域，市場上存在許多不同業(yè)務(wù)類型的科技企業(yè)，在投資熱度、投資回報率等因素的綜合考慮下，房企資本往往會選擇業(yè)務(wù)成熟度較高的科技企業(yè)，對于業(yè)務(wù)成熟度較低的科技企業(yè)，房企資本相對來說會更保守一點，因此房企對外投資科技企業(yè)數(shù)會遠低于自我孵化科技企業(yè)數(shù)。

除此之外，TOP50房企的數(shù)字化也存在明顯的分化，無論是自我孵化科技企業(yè)數(shù)還是對外投資科技企業(yè)數(shù)，TOP1-20房企都要遠高于TOP21-50房企。在資本集中在TOP1-20房企的情況下，分化現(xiàn)象將加劇。