房企向供應鏈要利潤:頭部堅守壁壘,中尾部抱團取暖

當地產業從黃金時代進入微利時代，利潤空間的積壓已然傳遞至采購端。

第一財經記者在采訪中發現，在人口、政策、杠桿紅利均消失的當下，身處地產供應鏈中的各方都在急迫地尋求降本增效的良方。

“‘三道紅線’之下，行業增長不再高速，地產商的日子并不好過。作為資源整合型的行業，這些困難就傳遞到供應鏈上下游，讓大家都變得非常困難，這是今天必須要面對的一個現實。”明源云采購智能化行業負責人朱永康表示。

在產業全鏈條承壓的境況下， 房企轉而向采購端要利潤，供應商也期盼著與規模房企合作求得生存機會。由此，供應鏈這一新的重點利潤抓手為房企隊伍的分化又加了一把火力。

頭部房企嚴守成本優勢

日前，克爾瑞發布調查數據稱，多數房企年度采購金額占操盤銷售的比重為20%-50%，綠地控股（600606.SH）的采購銷售比為97.4%，金科股份（000656.SZ）、榮盛發展（002146.SZ）、新城控股（601155.SH）等大中型房企的采購銷售比均在40%以上。

強勁的采購力度意味著明顯的規模效應。克爾瑞在報告中提到，供應商青睞于以更低價位與大型房企達成共贏合作，一方面看重大型房企的項目資源，工程訂單額度大；另一方面試圖借助規模房企的訂單和品牌優勢，快速實現自身的規模擴張和品牌建設。

業內人士認為：未來行業集中度會進一步加強，供應商會加強與龍頭企業的合作，這就是未來的常態，供應商的競爭也會更加激烈。

誠然，采購規模是頭部房企在面向供應商時的一大優勢。中梁地產（02772.HK）招采管理部總經理范成軍明確了“以量換價”的原則，“我們各個品類非常清晰，一個項目大約有100萬的體量，合作不好就淘汰一家再引進一家。”

身在一家中小型房企，中城聯采輪值單位采購負責人、青島天泰房地產聯采總經理李忠華對于頭部房企的規模優勢深有感觸，“我們和頭部房企在成本管控上的差距就是在這些材料上，即便我們在各自的樓盤使用全部一樣的材料，但我們的成本就要比它們高出不少，因為在供應商那兒我們拿不到和它們一樣的價格。對這項核心競爭力，大企業還是把自己保護得嚴嚴實實的，它的很多核心價值不愿意和其他的房企分享。”

除了規模，頭部房企在采購管理上已經形成了較為完善的體系，也與供應商形成了長期合作的密切關系。旭輝集團（00884.HK）采購管理部總監吳晨光表示，在供應商和材料選擇時，公司具備嚴格的市場調研和技術研究流程，且通過數字化平臺優化供應商評估效率。在匹配供應商時，吳晨光堅持“長期主義”，與優質的供應商簽訂戰略合作協議，以綁定合作關系。

“標桿企業做得確實好，它們會有定期的高層約談和供應商大會，培育自己長期合作的戰略合作單位，以及給戰略供應方提供一些優惠條件，我們這類中小企業做得就相對弱一些，我們考慮得更多的還是成本，頭部企業能給戰略伙伴提供投標價格的優惠，但這點優惠對我們來說還是挺重的。”李忠華對第一財經記者表示。

中小房企“抱團”為求規模

面對頭部房企的壁壘，中小房企唯有通過“抱團”來形成集體的規模效應。根據中城聯采的最新數據，在今年剛剛完成的第十批聯采中，145家成員單位與183家中標單位達成采購交易，共實現48個品類共101億元聯采金額和5.6%的節約比例。“一家企業量偏小，可能無法獲得足夠的利潤點，通過集中的力量來獲取更有競爭力的價格，也是對‘三道紅線’之下利潤減少的一種補償措施。”李忠華談道。

為了更好地發揮聯采的集體優勢，房企試圖進一步推動采購產品的標準化。弘陽集團（01996.HK）助理總裁羅艷兵表示，集合了相同的部件需求后，可以將標準化前置到設計端，將每個環節的最佳案例放入庫中進行調用，讓企業選擇標準化的產品，“設計得好，成本可以下降70%-80%。”

中城聯采也試圖在供應商中實現采購產品的標準化，“去年旭輝領頭做了一款智能鎖，整個聯盟全部拿來套用，6款鎖做了3個億的訂單量，這種標準化帶來的價格紅利讓大家的成本都能降下來。”李忠華表示。“但現在整個行業的標準化體系還很不健全，各家企業的標準化差異很大，特別是我們希望頭部房企能給中小型房企起到標準上的引領，但有的大企業會簽保密協議，避免自己的產品標準向外流通，這對真正打通行業標準化體系是一個很大的阻礙。”

除了采購上的價格差異，中小房企還面臨著供應鏈融資上的難題。明源云采購CEO陳迪浩對第一財經記者表示，房企在供應鏈上的資金壓力也催生出關于資金融通的新合作模式，保理、ABS等融資方式不會推高房企負債，也能加快資金流轉。

這對受到“紅線”壓力的房企來說是一個降低資金成本的重要工具，但這一工具仍然難以為中小企業所用。“供應鏈金融一定是基于信用，沒有信用基礎的小企業是根本沒有操作空間的，而且現在地產行業還沒有做到交易數據的在線化，缺乏征信數據的基礎設施，未來各個企業能否把數據開放也是未知，這樣放款方很難進行資金監管。”陳迪浩說道，“所以目前供應鏈金融只有那些龍頭的、有信用背書的上市房企有機會參與，還不是一個普惠性的工具，這也會讓這個行業集中度越來越高。”

基于中小企業的融資困境，李忠華計劃通過聯采平臺形成一種集體性的信用背書，讓平臺為中小房企賦能，“在當前的地產行業形勢下，資本方是非常謹慎的，沒有信用評級根本就不可能和你談融資，通過我們和一些銀行、投資機構的討論，覺得可以在聯采平臺實體化以后，用實體化平臺的信用背書來保障資本在平臺企業中的運行，讓這個平臺上的錢給資本一顆定心丸，當然這也需要資本方能認可這個平臺。”