供求博弈!這些大城市即將開始樓市內卷之戰?
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房地產的很多問題,實際上從最簡單道理就可以看明白。
比如,一個城市房價決定因素。
從政策,從經濟、從文化,從收入都可以解釋,然而這些都是一些間接因素,或者不可量化。
最容易量化的因素——供應和需求,我們反而容易忽視。
城市如果房價能夠長期穩定和持續的房價上漲了,最終無非兩個因素決定。
第一、需求量漲了。
第二、供應量跌了。
兩個因素必有一個發生作用,或者聯手形成。
反之亦然。
所以,請牢記:地王、政策決定了城市的一年到三年的房價。
而更加長期的供需關系則決定了城市3年到5年或者更加長期的房價。
最近知名媒體——第一財經搜集了全國主要城市房地產的近五年的供應數據。
看完這個表格,實際上很多對城市的疑問,就有了答案。
為什么重慶的房價一直有點不溫不火?
這座全國唯一的山城,在人們的印象中不是一直都缺少土地嗎?
然而,當你看完上表之后,你就會發現這個西部唯一的直轄市,商品房供應實在太充足了。
重慶去年的住宅商品房銷售面積達到了5149.08萬平方米,在各大城市中遙遙領先,比第二名的鄭州多了1900多萬平方米,相當于多出了一個西安的銷售面積。
這已經是重慶連續四年住宅商品房成交面積超過5000萬平方米。當然,重慶銷售量第一與該市土地面積和人口規模有關。重慶有3000多萬人口,面積達到8.24萬平方公里,相當于一個中等省份。
而天量的供應,則決定了重慶房價的長期穩定和短期下浮。
鄭州已經連續兩年位居第二。
在巨大的供應量下,鄭州房價也較為平穩,并在今年以來出現明顯的下降態勢。
實際上,鄭州供需的逆轉,在2016年大漲之后就已經悄悄改變。

2016年,為了平息房價,政府出讓大批量土地,出讓畝數達到創紀錄的萬畝以上。
之后三年,2017、2018、2019,每年土地供應基本上都在萬畝以上。
所以,從2017開始,鄭州的商品房供應面積,也在直線上升。
在2019年底,鄭州樓市庫存合集大約在5921萬平。
所以,2020年樓市出現銷售難,則是正常現象。
有趣的是,2019年,35個城市中,前5個城市的住宅商品房銷售面積超過了2000萬平方米。
這5個城市分別是重慶、鄭州、武漢、成都和長沙,均為來自中西部的強省會或直轄市。
很顯然,這些城市超大的土地供應,不是當地政府的不約而同,而是有意為之。
為什么政府不能像上海北京一樣,控制土地而抬升房價呢?
因為,這就牽扯到城市定位和產業發展。
這幾個城市都是東部產業轉移的主要承接城市,對于這種城市最大的優勢就是成本,而成本中最大的則是人力成本,而人力成本的最大組成部分則又是居住成本。
保證較大的供應量,從而長期維持房價的穩定,從而長期的穩定人力成本,應該是這幾年乃至十年這些城市的基本策略,從而吸引東部產業的轉移。
不過,凡是都是有代價,天量商品房供應一方面促進了產業繁榮,但是一方面的確也造成了房價長期徘徊。
其中,我們需要注意的就是中國商品房供應量最強的二十個城市:
第一檔(五年2億平方米以上供應):重慶
第二檔(五年1億到2億平方米):武漢、成都、鄭州
第三檔(五年0.7億到1億平方米):長沙、西安、天津、上海、青島、杭州
第四檔(五年0.5億到0.7億平方米):廣州、昆明、南寧、南昌、合肥、南京、寧波、沈陽、福州、濟南
不過,有了天量供應問題也不大,關鍵就要看能引入多少外來人口來消化這種天量供應。
中國近10年的人口變化表:
中國人口這十年發生了上千萬級別的轉移,其中人口增量的城市也可以分為幾檔:
第一檔:上海10年間增長506萬人,高居全國第一,平均每年增長50萬人。不過這兩年上海開始控制人口規模,常住人口出現下降趨勢。
第二檔:廣州增長497萬、深圳增長452萬、蘇州增長441萬分列二三四位,而可怕的是,這三年廣州、深圳依然保持著這個速度,2019年廣州新增40萬、深圳新增41萬,依然位居全國前三,廣深的魅力無可阻擋。
第三檔:北京、成都、天津、合肥4個城市的人口增長都超過了300萬,北京自不必說,成都、合肥的快速增長,則代表著中西部城市的崛起。
第四檔:還有寧波、鄭州、重慶、杭州、濟南、佛山、東莞、武漢等8個城市的人口增長超過了200萬,位居第四檔。
尤其值得一提的是杭州,這幾年在互聯網經濟的助攻之下,2019年杭州人口甚至超過了廣深,名列第一。
上海、廣州、深圳、蘇州,可以并稱為中國人口吸引力的四強。
然而,這四強中沒有一個五年新房供應量中達到一億平方米,所以不管是從供應和需求,這四個城市長期以來房價是最穩的,也是最有潛力的。
北京、成都、天津、合肥這四個城市,北京自不必說,只要是市場放開,妥妥再來一次2017年搶房潮,可能性極大。
天津也還行,人口吸引力第三檔,房地產供應也是第三檔,而且政治定位很高,長期來看也是沒有問題的,房價現在跌成狗,主要是受短暫經濟增速和人們信心的拖累。
成都人口吸引力第三檔,商品房供應第二檔,從供需關系判斷,主城是沒有問題的,但是長期來看,遠郊風險性較大。
合肥人口吸引力第三檔,商品房供應第四檔,從供需來看,主城也沒有問題,但是最關鍵的是城市的保持這種吸引力。
在人口吸引力第四檔的城市中,首先杭州是沒有問題的。杭州人口吸引力從十年來看排到了第四檔,但是從五年乃至三年來看,一定是二檔之上。
而杭州的供應處于第三檔,所以,長期來看主城沒有任何問題,近郊能通地鐵的區位問題也不大。
鄭州,人口吸引力在第四檔,而商品房供應在第二檔,受北方整體經濟的拖累,所以主要壓力還是在供應量太大,三環內主城應該沒有問題,但是出了四環的近郊最好是別碰。
武漢和鄭州的情況類似,從我們上個月實地調研情況來看,也是如此。
重慶問題比較大,人口吸引力在第四檔,但是土地供應在第一檔,所以還是建議在重慶買房一定要聚焦主城,甚至要聚焦有地鐵的主城,否則在山城,同質化的項目極可能內卷。