供求博弈！這些大城市即將開始樓市內卷之戰？

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房地產的很多問題，實際上從最簡單道理就可以看明白。

比如，一個城市房價決定因素。

從政策，從經濟、從文化，從收入都可以解釋，然而這些都是一些間接因素，或者不可量化。

最容易量化的因素——供應和需求，我們反而容易忽視。

城市如果房價能夠長期穩定和持續的房價上漲了，最終無非兩個因素決定。

第一、需求量漲了。

第二、供應量跌了。

兩個因素必有一個發生作用，或者聯手形成。

反之亦然。

所以，請牢記：地王、政策決定了城市的一年到三年的房價。

而更加長期的供需關系則決定了城市3年到5年或者更加長期的房價。

最近知名媒體——第一財經搜集了全國主要城市房地產的近五年的供應數據。

看完這個表格，實際上很多對城市的疑問，就有了答案。

為什么重慶的房價一直有點不溫不火？

這座全國唯一的山城，在人們的印象中不是一直都缺少土地嗎？

然而，當你看完上表之后，你就會發現這個西部唯一的直轄市，商品房供應實在太充足了。

重慶去年的住宅商品房銷售面積達到了5149.08萬平方米，在各大城市中遙遙領先，比第二名的鄭州多了1900多萬平方米，相當于多出了一個西安的銷售面積。

這已經是重慶連續四年住宅商品房成交面積超過5000萬平方米。當然，重慶銷售量第一與該市土地面積和人口規模有關。重慶有3000多萬人口，面積達到8.24萬平方公里，相當于一個中等省份。

而天量的供應，則決定了重慶房價的長期穩定和短期下浮。

鄭州已經連續兩年位居第二。

在巨大的供應量下，鄭州房價也較為平穩，并在今年以來出現明顯的下降態勢。

實際上，鄭州供需的逆轉，在2016年大漲之后就已經悄悄改變。

2016年，為了平息房價，政府出讓大批量土地，出讓畝數達到創紀錄的萬畝以上。

之后三年，2017、2018、2019，每年土地供應基本上都在萬畝以上。

所以，從2017開始，鄭州的商品房供應面積，也在直線上升。

在2019年底，鄭州樓市庫存合集大約在5921萬平。

所以，2020年樓市出現銷售難，則是正常現象。

有趣的是，2019年，35個城市中，前5個城市的住宅商品房銷售面積超過了2000萬平方米。

這5個城市分別是重慶、鄭州、武漢、成都和長沙，均為來自中西部的強省會或直轄市。

很顯然，這些城市超大的土地供應，不是當地政府的不約而同，而是有意為之。

為什么政府不能像上海北京一樣，控制土地而抬升房價呢？

因為，這就牽扯到城市定位和產業發展。

這幾個城市都是東部產業轉移的主要承接城市，對于這種城市最大的優勢就是成本，而成本中最大的則是人力成本，而人力成本的最大組成部分則又是居住成本。

保證較大的供應量，從而長期維持房價的穩定，從而長期的穩定人力成本，應該是這幾年乃至十年這些城市的基本策略，從而吸引東部產業的轉移。

不過，凡是都是有代價，天量商品房供應一方面促進了產業繁榮，但是一方面的確也造成了房價長期徘徊。

其中，我們需要注意的就是中國商品房供應量最強的二十個城市：

第一檔（五年2億平方米以上供應）：重慶

第二檔（五年1億到2億平方米）：武漢、成都、鄭州

第三檔（五年0.7億到1億平方米）：長沙、西安、天津、上海、青島、杭州

第四檔（五年0.5億到0.7億平方米）：廣州、昆明、南寧、南昌、合肥、南京、寧波、沈陽、福州、濟南

不過，有了天量供應問題也不大，關鍵就要看能引入多少外來人口來消化這種天量供應。

中國近10年的人口變化表：

中國人口這十年發生了上千萬級別的轉移，其中人口增量的城市也可以分為幾檔：

第一檔：上海10年間增長506萬人，高居全國第一，平均每年增長50萬人。不過這兩年上海開始控制人口規模，常住人口出現下降趨勢。

第二檔：廣州增長497萬、深圳增長452萬、蘇州增長441萬分列二三四位，而可怕的是，這三年廣州、深圳依然保持著這個速度，2019年廣州新增40萬、深圳新增41萬，依然位居全國前三，廣深的魅力無可阻擋。

第三檔：北京、成都、天津、合肥4個城市的人口增長都超過了300萬，北京自不必說，成都、合肥的快速增長，則代表著中西部城市的崛起。

第四檔：還有寧波、鄭州、重慶、杭州、濟南、佛山、東莞、武漢等8個城市的人口增長超過了200萬，位居第四檔。

尤其值得一提的是杭州，這幾年在互聯網經濟的助攻之下，2019年杭州人口甚至超過了廣深，名列第一。

上海、廣州、深圳、蘇州，可以并稱為中國人口吸引力的四強。

然而，這四強中沒有一個五年新房供應量中達到一億平方米，所以不管是從供應和需求，這四個城市長期以來房價是最穩的，也是最有潛力的。

北京、成都、天津、合肥這四個城市，北京自不必說，只要是市場放開，妥妥再來一次2017年搶房潮，可能性極大。

天津也還行，人口吸引力第三檔，房地產供應也是第三檔，而且政治定位很高，長期來看也是沒有問題的，房價現在跌成狗，主要是受短暫經濟增速和人們信心的拖累。

成都人口吸引力第三檔，商品房供應第二檔，從供需關系判斷，主城是沒有問題的，但是長期來看，遠郊風險性較大。

合肥人口吸引力第三檔，商品房供應第四檔，從供需來看，主城也沒有問題，但是最關鍵的是城市的保持這種吸引力。

在人口吸引力第四檔的城市中，首先杭州是沒有問題的。杭州人口吸引力從十年來看排到了第四檔，但是從五年乃至三年來看，一定是二檔之上。

而杭州的供應處于第三檔，所以，長期來看主城沒有任何問題，近郊能通地鐵的區位問題也不大。

鄭州，人口吸引力在第四檔，而商品房供應在第二檔，受北方整體經濟的拖累，所以主要壓力還是在供應量太大，三環內主城應該沒有問題，但是出了四環的近郊最好是別碰。

武漢和鄭州的情況類似，從我們上個月實地調研情況來看，也是如此。

重慶問題比較大，人口吸引力在第四檔，但是土地供應在第一檔，所以還是建議在重慶買房一定要聚焦主城，甚至要聚焦有地鐵的主城，否則在山城，同質化的項目極可能內卷。