多城調控發(fā)力 11月70城新房價格上漲城市數(shù)量再降

12月14日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了“2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。數(shù)據(jù)顯示，11月份，70個大中城市中，有36個城市新房價格環(huán)比上漲，這也是年初疫情得到控制以來最少的一個月。在二手房方面，有44個城市房價環(huán)比上漲，高于10月份的39個，低于8、9月份的上漲城市數(shù)量。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，11月房價上漲明顯降速，雖然在今年疫情得到控制后樓市的熱度依然超過了2019年，但隨著各種調控政策出臺，過熱城市明顯被抑制。

36個城市新房價格上漲，數(shù)量連續(xù)仨月下降

總體來看，在新建商品住宅價格方面，11月份，70個大中城市中，有36個城市房價環(huán)比上漲，在6-8月樓市沖高、9-10月份下降后，再次明顯減少，這也是年初疫情得到控制以來最少的一個月。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6-11月，70城中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的數(shù)量分別為61、59、59、55、45、36個。

其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

從數(shù)據(jù)來看，11月份房價上漲明顯降速。對于降速原因，張大偉表示，首先，調控政策持續(xù)升級，下半年截至11月底已經(jīng)有32個城市收緊政策；其次，大部分企業(yè)緊抓年末節(jié)點增加供應，部分企業(yè)出現(xiàn)促銷行為。

從單個城市來看，在70城中，濟寧、廣州、丹東新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅分別為1.2%、0.9%、0.7%。對于濟寧房價上漲，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，主要在于土地市場熱度傳導，從土拍數(shù)據(jù)看，9-10月濟寧住宅用地成交平均溢價率分別為29%和34%，土地市場升溫帶動新房價格漲幅擴大；這些城市房價基數(shù)不高，短期里出現(xiàn)價格波動不一定代表市場過熱，需要繼續(xù)觀察。而對于廣州房價上漲，張大偉表示，核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟恢復相對較好。

值得關注的是，11月份，深圳因為“炒房”霸屏，媒體報道了深圳華潤城潤璽一期等熱點樓盤出現(xiàn)“萬人搶房”“眾籌打新”等情況。不過，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，深圳新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅持平，同比上漲4.9%。此外，北京新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，上海則持平。

四個一線城市二手房價環(huán)比均上漲

在二手房價方面，70城中，有44個城市房價環(huán)比上漲，高于10月份的有39個，低于6-9月份上漲數(shù)量。數(shù)據(jù)顯示，6-9月份，70城中二手房銷售價格環(huán)比上漲數(shù)量分別為50、45、47、50個。

具體到分級城市，11月份，4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅與上月持平；31個二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點；35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

從單個城市來看，廣州、合肥、徐州在70城市位居前三，二手房銷售價格環(huán)比分別上漲0.8%、0.7%和0.7%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月廣州全市二手住宅成交環(huán)比增加15.7%，同時預計全年成交量同比增加約23%，幅度僅次于深圳。對此，許小樂分析稱，廣州市場一直相對穩(wěn)健，今年以來市場預期持續(xù)向好，需求入市積極，同時周邊深、莞調控加碼溢出需求帶動市場升溫。

除了廣州外，另外三個一線城市北京、上海和深圳二手房價環(huán)比分別上漲0.5%、0.3%和0.6%。

許小樂表示，從11月的數(shù)據(jù)看出，無論是環(huán)比還是同比，一線城市的房價漲幅都超過二三線城市。這主要跟上半年流動性相對比較充裕有關，核心城市的房子受到資金的追捧。

11月多地房地產調控再加碼

事實上，隨著年底到來，全國多地出現(xiàn)新一輪房地產調控政策加碼的態(tài)勢。10月份徐州、紹興打響四季度樓市調控的第一槍。中原地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國房地產調控在2020年11月單月達到33次，1-11月累計458次。11月份以來，包括臺州、西安、寧波在內的多個城市再次升級調控。

11月3日，臺州出臺房地產新政，分別在土地、預證申領、住宅價格漲幅、住宅限售年限、廣告宣傳等5個方面提出了新的規(guī)定和要求。

12月1日，西安發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，明確調整公積金貸款首付比例，其中，對于在西安市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭，購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

12月10日，寧波市印發(fā)《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充通知》，明確規(guī)定寧波市六區(qū)已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%。

2020年即將結束，房地產不僅將進入新的一年，也將進入新的五年發(fā)展周期。對于未來政策走勢，許小樂表示，中長期看房地產調控將延續(xù)房住不炒的基調，平抑房價波動，住房金融調控繼續(xù)深化，供需兩端杠桿嚴格受控，房價上漲動力將進一步弱化。

中指研究院研究報告指出，房地產調控整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，保障市場平穩(wěn)運行，短期內限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松。

事實上，中央和地方十四五規(guī)劃建議也均明確指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的狀態(tài)，房地產市場波動下，調控的基本原則依然不變，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。