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杭甬政策調控加碼,浙南樓市升“溫”正當時

來源:居行網  發布時間:2020年12月13日  點擊數:36

2020年上半年,溫州以3075.88億元GDP位列全國城市30強,較去年上升2名,并位列長三角前10,浙江省第3。隨著杭州、寧波房地產市場高熱后分別出臺調控政策,作為省內“探花”的溫州,房地產市場處于穩步回暖的態勢,城市價值正不斷提升。那么,溫州是否具備“接棒”杭甬市場熱度的可能?

政府土地供應積極,房企拿地意愿強

溫州近年來的土地財政依賴度較高,2019年位列全國第一,達到177%,土地出讓金超千億。由于地方政府的財政壓力較大,今年以來的供地節奏不斷加快,優質地塊頻出,調動了房企的拿地積極性。

從積極參拍溫州的世茂、新城、龍湖等龍頭房企來看,溫州成為重要的業績增長方向,以鹿城區為代表的優質市區地塊則是外來房企搶灘的重點,高溢價地塊成交明顯增多,競配加封頂現象頻頻出現。

其實,溫州土地市場在去年已有初步回暖的跡象,除了土地出讓金位居全國第15位,保利、金科、藍光、新力、弘陽、融信等房企紛紛入局,在溫州市場大力拓展。因此,當前的土拍升溫,既是政府供地量增質優的推動,也是房企對市場預期的信心反映。


“大起大落”后已回歸理性,調控風險較小

作為全國首批進入商品化時代的溫州樓市,早期就是房地產市場化的先行試驗田,民營經濟活躍,營商氣氛濃厚,加之溫州人借助改革開放的東風賺到的“第一桶金”。也無外乎溫州的房價曾一路領跑全國,成為全國樓市的晴雨表。


之后的劇情是幾次的房價“大起大落”,粉碎了此前對房地產市場的樂觀認知,也正是在這個時候,溫州市場才逐漸開始回歸理性,邁入平穩發展的道路。

供需保持相對平衡,存量維持合理區間


如果說杭州、寧波等省內城市的調控誘因是“冒頭”的房價漲幅,那么至少目前來看,溫州的“微熱”態勢,受調控的可能性就相對小很多。


供需保持相對平衡,存量維持合理區間

2020年1-8月,全市商品住宅累計供應540萬平方米,同比增加12%;銷售面積約520萬平方米,同比減少4.6%。供銷比為1.04,整體保持供需平衡。但在8月,房企提前準備“金九銀十”,入市項目明顯增加的情況下,短期存在供應“擠壓”的可能,項目銷售的競爭壓力增大,或將對價格的增長趨勢產生一定影響。

截至2020年8月底,溫州商品住宅可售面積為約560萬平方米,環比上升4.3%,與上年同期相比上升11.8%,但仍保持在8個月左右的去化周期,相對仍較合理。

不過從產品結構來看,一方面是能匹配高端豪宅的資源稟賦型地塊減少,高端豪宅面積趨小化,且隨著房價的穩步提升,存在以做小面積段來控制總價區間,提升去化速度的情況。另一方面,改善戶型趨于固化,105㎡、125㎡產品“泛濫”,溫州市場急需通過產品“微創新”來優化當前的產品同質化情況。


除此之外,對于經歷過“風雨”的溫州市場而言,更敏感的還是房價本身。與省內核心城市杭州相比,當前存在階段性的價格天花板。但好在“退去樓市泡沫”的溫州,擁有足夠價值成長的支撐點。

除此之外,包括綠地、華潤等國央企,新城、碧桂園等民企,不論是新房企大舉入溫、還是老面孔的積極深耕,都從側面證明了各大房企對溫州市場的信心。這或許有以下兩方面的原因:

重新融入長三角之后,內外部的發展動力足

溫州雖處于長三角和海西兩大城市群中,但曾經經歷過的定位“搖擺”,讓城市的發展連續性受阻,而隨著溫州被確定為長三角“南大門”中心城市以及繼續作為海峽西岸城市群的五大核心城市之一,發展定位明確,產業升級速度開始加快。

溫州過去幾年傳統制造業產出效益低,面臨“產業空心化”風險,一方面溫州民營經濟起步于中小家族企業,但工業用地價格高企,在“退二進三” 過程中的產業政策傾斜力度不足,人工成本提升,使民營企業不斷外遷,如紡織、皮革、鞋廠等。另一方面,制造業也面臨產業鏈滑坡和創新活力下降的趨勢,溫商抱團發展氛圍濃,當地語言、文化等因素加大人才引進難度,在與杭州、寧波等優質城市的競爭中處于明顯劣勢。

但隨著“東擴西進”的規劃推進,城市“骨架”由舊城向新區“伸展”,為創新產業的發展創造了有利的空間條件。期間,伴隨的還有持續三年“大拆大整”專項行動后的“大建大美”。一方面全力推進市區城中村改造,老城區“舊貌換新顏”;另一方面,綠軸、濱江CBD等新興片區正崛起,已塑造成價值“新高地”。

結語:

溫州的城市發展“骨架”正在拉開,價值瓶頸也有望突破。過去的溫州擁有“輝煌”的房地產發展史,而如今,作為“后發優勢”下的溫州,則將以理性發展,持續提升城市價值,并協調好經濟增長與房地產市場熱度之間的平衡。

溫州的客戶購買力一直都在,當前的市場升溫反映的不只是溫州的發展機遇,作為溫州都市圈的核心城市,也代表著浙南區域的新一輪崛起。

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