杭甬政策調控加碼，浙南樓市升“溫”正當時

2020年上半年，溫州以3075.88億元GDP位列全國城市30強，較去年上升2名，并位列長三角前10，浙江省第3。隨著杭州、寧波房地產市場高熱后分別出臺調控政策，作為省內“探花”的溫州，房地產市場處于穩步回暖的態勢，城市價值正不斷提升。那么，溫州是否具備“接棒”杭甬市場熱度的可能？

政府土地供應積極，房企拿地意愿強

溫州近年來的土地財政依賴度較高，2019年位列全國第一，達到177%，土地出讓金超千億。由于地方政府的財政壓力較大，今年以來的供地節奏不斷加快，優質地塊頻出，調動了房企的拿地積極性。

從積極參拍溫州的世茂、新城、龍湖等龍頭房企來看，溫州成為重要的業績增長方向，以鹿城區為代表的優質市區地塊則是外來房企搶灘的重點，高溢價地塊成交明顯增多，競配加封頂現象頻頻出現。

其實，溫州土地市場在去年已有初步回暖的跡象，除了土地出讓金位居全國第15位，保利、金科、藍光、新力、弘陽、融信等房企紛紛入局，在溫州市場大力拓展。因此，當前的土拍升溫，既是政府供地量增質優的推動，也是房企對市場預期的信心反映。

“大起大落”后已回歸理性，調控風險較小

作為全國首批進入商品化時代的溫州樓市，早期就是房地產市場化的先行試驗田，民營經濟活躍，營商氣氛濃厚，加之溫州人借助改革開放的東風賺到的“第一桶金”。也無外乎溫州的房價曾一路領跑全國，成為全國樓市的晴雨表。

之后的劇情是幾次的房價“大起大落”，粉碎了此前對房地產市場的樂觀認知，也正是在這個時候，溫州市場才逐漸開始回歸理性，邁入平穩發展的道路。

供需保持相對平衡，存量維持合理區間

如果說杭州、寧波等省內城市的調控誘因是“冒頭”的房價漲幅，那么至少目前來看，溫州的“微熱”態勢，受調控的可能性就相對小很多。

供需保持相對平衡，存量維持合理區間

2020年1-8月，全市商品住宅累計供應540萬平方米，同比增加12%；銷售面積約520萬平方米，同比減少4.6%。供銷比為1.04，整體保持供需平衡。但在8月，房企提前準備“金九銀十”，入市項目明顯增加的情況下，短期存在供應“擠壓”的可能，項目銷售的競爭壓力增大，或將對價格的增長趨勢產生一定影響。

截至2020年8月底，溫州商品住宅可售面積為約560萬平方米，環比上升4.3%，與上年同期相比上升11.8%，但仍保持在8個月左右的去化周期，相對仍較合理。

不過從產品結構來看，一方面是能匹配高端豪宅的資源稟賦型地塊減少，高端豪宅面積趨小化，且隨著房價的穩步提升，存在以做小面積段來控制總價區間，提升去化速度的情況。另一方面，改善戶型趨于固化，105㎡、125㎡產品“泛濫”，溫州市場急需通過產品“微創新”來優化當前的產品同質化情況。

除此之外，對于經歷過“風雨”的溫州市場而言，更敏感的還是房價本身。與省內核心城市杭州相比，當前存在階段性的價格天花板。但好在“退去樓市泡沫”的溫州，擁有足夠價值成長的支撐點。

除此之外，包括綠地、華潤等國央企，新城、碧桂園等民企，不論是新房企大舉入溫、還是老面孔的積極深耕，都從側面證明了各大房企對溫州市場的信心。這或許有以下兩方面的原因：

重新融入長三角之后，內外部的發展動力足

溫州雖處于長三角和海西兩大城市群中，但曾經經歷過的定位“搖擺”，讓城市的發展連續性受阻，而隨著溫州被確定為長三角“南大門”中心城市以及繼續作為海峽西岸城市群的五大核心城市之一，發展定位明確，產業升級速度開始加快。

溫州過去幾年傳統制造業產出效益低，面臨“產業空心化”風險，一方面溫州民營經濟起步于中小家族企業，但工業用地價格高企，在“退二進三” 過程中的產業政策傾斜力度不足，人工成本提升，使民營企業不斷外遷，如紡織、皮革、鞋廠等。另一方面，制造業也面臨產業鏈滑坡和創新活力下降的趨勢，溫商抱團發展氛圍濃，當地語言、文化等因素加大人才引進難度，在與杭州、寧波等優質城市的競爭中處于明顯劣勢。

但隨著“東擴西進”的規劃推進，城市“骨架”由舊城向新區“伸展”，為創新產業的發展創造了有利的空間條件。期間，伴隨的還有持續三年“大拆大整”專項行動后的“大建大美”。一方面全力推進市區城中村改造，老城區“舊貌換新顏”；另一方面，綠軸、濱江CBD等新興片區正崛起，已塑造成價值“新高地”。

結語：

溫州的城市發展“骨架”正在拉開，價值瓶頸也有望突破。過去的溫州擁有“輝煌”的房地產發展史，而如今，作為“后發優勢”下的溫州，則將以理性發展，持續提升城市價值，并協調好經濟增長與房地產市場熱度之間的平衡。

溫州的客戶購買力一直都在，當前的市場升溫反映的不只是溫州的發展機遇，作為溫州都市圈的核心城市，也代表著浙南區域的新一輪崛起。