前11月業(yè)績完成率分化加劇,有房企率先調(diào)低2021年增速

進(jìn)入12月以來，房企陸續(xù)公布前11月的銷售業(yè)績。在全年業(yè)績出爐之前，前11月的業(yè)績就像“摸底”考試，各家房企在2020年表現(xiàn)如何，已初步有了答案。

值得注意的是，受今年疫情影響，房企在年度業(yè)績完成率方面的分化進(jìn)一步加劇，部分房企完成全年目標(biāo)壓力加大，甚至已有頭部房企主動(dòng)調(diào)低2021年的業(yè)績?cè)鏊佟?

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的36家規(guī)模房企中，截至11月末超六成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上，但同時(shí)也有近三成房企的目標(biāo)完成率在85%~90%之間，另有5家房企的目標(biāo)完成率尚不及85%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，房企已經(jīng)到了增速換擋期，能做到減速增長的已經(jīng)是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，很多企業(yè)能保持穩(wěn)定增長都很不容易。有房企率先調(diào)低增速目標(biāo)，對(duì)應(yīng)的相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就也會(huì)降低。現(xiàn)在主動(dòng)調(diào)低肯定會(huì)影響股價(jià)和估值，但這相當(dāng)于提前釋放利空、拉長消化期。

有頭部房企率先調(diào)低明年增速

目前，已有保利發(fā)展、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、新城控股、陽光城、旭輝控股、金科集團(tuán)、龍光集團(tuán)、美的置業(yè)等多家TOP30房企公布了今年前11月的銷售業(yè)績。

其中，保利發(fā)展前11月銷售額達(dá)4630.4億元，同比增長10%；世茂集團(tuán)前11月累計(jì)合約銷售總額約2628.1億元，同比增長15%；龍湖集團(tuán)前11月合約銷售2428億元，同比增長約9%；綠城集團(tuán)前11月累計(jì)合同銷售金額2310億元，同比增長34%；龍光集團(tuán)前11月實(shí)現(xiàn)合約銷售額1086.8億元，同比增長達(dá)34.5%。

而曾位居TOP10行列的新城控股，前11月累計(jì)合同銷售金額約2199.08億元，比上年同期下降10.81%。

實(shí)際上，據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2019年TOP10房企的年度業(yè)績同比增速平均值約為15%，已經(jīng)比2018年的35.4%大幅縮水超過20個(gè)百分點(diǎn)。而據(jù)多家機(jī)構(gòu)預(yù)測，2020~2021年，房企整體業(yè)績?cè)鏊賹⒗^續(xù)呈下滑之勢。

值得一提的是，前11月銷售業(yè)績位居行業(yè)第8名的世茂集團(tuán)于12月4日發(fā)布公告，公布根據(jù)目前市場情況及本公司初步預(yù)期，集團(tuán)2021年合約銷售額將比2020年增長超過10%以上。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，世茂集團(tuán)預(yù)期2021年增長10%以上，比預(yù)期下調(diào)了10個(gè)百分點(diǎn)，是一個(gè)頗有信號(hào)意義的消息。“房企的負(fù)債增速被控制，對(duì)應(yīng)的銷售規(guī)模增長也隨即被控制住。可以預(yù)期，明年房企的拿地速度也會(huì)下滑。”

房企負(fù)債規(guī)模的上限決定了其銷售增長的上限，伴隨“三道紅線”融資新規(guī)的推行，開發(fā)商新增有息負(fù)債規(guī)模將被卡住上限。這意味著，在周轉(zhuǎn)率不變的情況下，房企銷售規(guī)模的增長很容易見頂。“從這一點(diǎn)看，不踩線的房企將在未來競爭格局中處于更有利的位置。”張波指出。

當(dāng)彎道超車的窗口關(guān)閉，玩家們就只能在同一個(gè)“直道”上競爭。未來房企的信用擴(kuò)張和高杠桿將被嚴(yán)格管控，行業(yè)的穩(wěn)定性將會(huì)大幅提升。開源證券也指出，“三道紅線”融資新政推行后，可以預(yù)見的是，行業(yè)格局將更加穩(wěn)定。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱甚至直言，“三道紅線”之下房地產(chǎn)進(jìn)入“不增長時(shí)代”，很難再有規(guī)模上的大躍進(jìn)增長。

房企年度目標(biāo)完成率分化加劇

就年度目標(biāo)完成率而言，規(guī)模房企間的分化進(jìn)一步加劇。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯未，截至11月末，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的36家規(guī)模房企中，超六成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上。其中，恒大、金茂、濱江、越秀、時(shí)代5家房企在11月提前超額達(dá)成了全年目標(biāo)。

與此同時(shí)，有近三成房企的全年目標(biāo)完成率在85%~90%之間，另有5家房企目標(biāo)完成率低于85%。總體來看，今年在疫情影響下，部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)有一定壓力。

克而瑞表示，四季度以來，房企雖然加大供應(yīng)和營銷力度，但目前市場整體的去化壓力仍然較大。在今年最后一個(gè)月，房企仍需加緊供貨、加速去化，沖刺全年目標(biāo)。“今年不少房企定的目標(biāo)其實(shí)是比較激進(jìn)的。疫情之下全國的房地產(chǎn)銷售只增長了5%左右，有些房企定下增長10%以上的激進(jìn)目標(biāo)，或?qū)⒚媾R無法完成的命運(yùn)。”張波直言。

實(shí)際上，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售（操盤金額）12025.8億元，同比增長21.4%，環(huán)比小幅上升5.1%。但目前市場實(shí)際的去化率水平承壓，百強(qiáng)房企單月同比增速自8月份以來持續(xù)回落，部分房企完成全年目標(biāo)有一定壓力。

“很多房企會(huì)降速，但優(yōu)質(zhì)房企反而會(huì)增速。”張波表示，隨著行業(yè)集中度不斷提升，未來預(yù)計(jì)20%的房企最終會(huì)占據(jù)60%以上銷量。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)投資屬性減弱，大型房企因?yàn)榭诒纫蛩兀瑫?huì)有更強(qiáng)勢的市場地位。另外，土地儲(chǔ)備率、開發(fā)情況比較好、財(cái)務(wù)狀況比較好的房企，會(huì)更具競爭實(shí)力。