再見，期房制度！再見，高周轉！這下開發商更慘了

今年以來，多個省市已出臺加強商品房預售資金監管的政策。據貝殼研究院最新統計，2020年以來，已有26個省市出臺加強預售資金監管的相關政策或實施細則，且內容主要集中于四個方面：一是，要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶；二是，要求開發商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議；三是，對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度；四是，在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

業內人士認為，由于國內的新房實行預售制度，部分城市頻頻出現爛尾樓現象，爛尾樓不僅影響城市市容，更侵犯了購房者的權益，加強商品房預售資金監管，確保預售資金專款專用，可減少“爛尾”等情形發生。

最近政府的一系列動作，指向性都太明顯了。

三道杠、預售監管、期房制度，針對性的目標只有一個：

開發商。

開發商太慘了。但是我想，市場一定非常慶幸，開發商越慘，市場越好，才會有更好的產品、更好的服務、更穩妥的發展。

什么叫買房市場？

開發商是孫子，購房者是大爺。

1

一個史無前例的好消息。

成都、昆明、唐山、太原、江西。

從11月23日到12月8日，短短2周，連續5個城市（省份）提出了預售資金監管，都是大城市，頻次非常高，正在釋放一個非常積極的信號。

像一把利劍，刺向了兩個巨大的毒瘤：

高周轉，期房制度。

70歲的期房制度、30歲的高周轉，終于迎來了第一聲槍響！

期房制度，一切制度的基礎。

這是香港霍英東首先提出來的，對，不是李摘瓜。當時的期房制度，或者叫炒樓花，是當時房地產的巨大創新。

開發商用首付款融資開發，風險小、回報高；拿不出全款的購房者，也通過分期，成功買房。對，當年的炒樓花，本質上是雙贏。

開發商降低了融資壓力。

購房者減輕了購房壓力。

但是，這個讓人又愛又恨的預售制度，運行半個多世紀后，弊端越來越大，同時存在著巨大的風險，那就是開發商僅僅蓋了數層之后，就拿到了大部分的房款，想跑路輕而易舉，平攤下來，開發商的風險幾乎為0。

購房者承擔了將近100%的風險。

這是預售制度里潛藏著最大的風險。

市場一片繁榮時，你好我好大家好，開發商、銀行吃肉血賺，購房者也跟著喝湯；一旦市場一片蕭條時，開發商、銀行、施工方想方設法圈錢，卻把爛尾、維權留給了購房者。

這太不對等。

2

高周轉，更是讓開發商空手套白狼。

期房制度引入內地后，聰明絕頂的開發商，將炒樓花的資本屬性發揮到極致。

這一點，普通人都非常熟悉。

任何一家開發商都是高周轉，無非快慢不同，碧桂園、旭輝、中駿、新城等非常多的房企，之所以彎道超車，之所以規模巨大，最大的功臣就是高周轉。

最快6個月，拿地、預售、回款；

每一分錢，現有資金利用到極致；

快速拿地，快速回款，然后不斷重復。

這就是開發商高周轉的本質。

當年的創新，已然墜入泥淖。

引領市場的屠龍少年，在經歷半個多世紀的風吹雨打之后，也逐漸成為了一條惡龍，攪得市場天翻地覆，市場更差，資本更強，產品更爛，對立更強。

爛尾、品質差、維權。

高周轉，本質上圍繞著資金在轉，核心根本不在購房者和產品。

以前，萬科做了89平的小戶型，龍湖專注于五重立體景觀，綠城做板樓設計，恒大做中庭景觀，金地是理工直男……

但是現在，我能看到的是，他們每一步全國化的擴張，都伴隨著資本意志的進場，誰的融資能力更強，誰的市場開拓就更強，至于產品，永遠在資本之后。

所以，開發商不再專注于好產品。

所以，開發商根本不關心購房者。

如此，惡性循環。

如此，愈發對立。

3

14天，5個城市（省份）。

他們接連不斷的發聲，正在宣告一個全新時代的到來，我們將徹底告別過去，迎接一個全新的時代。

預售制度，將逐漸消亡。

目前，至少有5個城市加強了開發商的預售監管。

現金流，就是開發商的命門。

每一刀，都架在了開發商脖子上，高周轉將越來越難，融資成本也會越來越高。

最核心的原則，說的很明白：

專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督。

比如說，引入了政府監管。

之前的監管協議，只有開發商、銀行雙方，現在開發商、監管部門、銀行三方。

這個意思再明顯不過了，之前你們倆還能勾勾搭搭，背地里不干不凈，現在不行了，有了監管，有了第三方，不干凈的事情，要么不做，要么成本極高。

比如說，預售資金專款專用。

一個項目對應一個賬號，實行分階段、按比例動態監管。

各地的重點監管額度不同，太原是40%，江西是全部，昆明是30%，各有不同。甚至于唐山都規定，有嚴重質量問題預售項目，暫停撥付房企商品房預售資金。

比如說，監管時間延長了。

之前很多預售監管的時間，是竣工，現在不行了，大部分的城市是必須收房才算，延長了一定的時間，保證了客戶的安全性，適當避免爛尾、維權。

成都以竣工驗收為止，太原以拿到不動產登記為止。

4

一刀砍在高周轉、預售上，帶來的后果是非常積極的。

爛尾的風險將減少。

我知道，廢除預售需要時間，現在的預售監管只是權宜之計，但是這已經是一個非常積極的信號，沒有開發商敢濫用、挪用資金。

以昆明為例，1年內出現1次拖欠工程款的，列為三級監管項目，監管資金額度上調為項目預售總額的40%；出現1次延期交房或拖欠農民工工資的，因房屋質量問題引發批量性群眾投訴的，列為二級監管項目，監管資金額度上調為項目預售總額的50%；停工1年以上出現爛尾的，列為一級監管項目，監管資金比例上調為項目預售總額的100%。

這樣一來，誰敢亂來？

開發商的資金流動，將大大降低。

甚至于一潭死水。

開發商靠什么掙錢？項目？肯定不行。現在都雞賊了，做大規模、拉來融資，然后再做大規模、拉來融資，如此循環往復，不斷滾雪球，規模越來越大。

但是現在，一旦樓盤未按規定將預售資金退還購房人，延期交房的，拖欠農民工工資的，交房維權的，變相逃脫預售資金監管的，都將受到懲罰。

想蹦也蹦不高了。

5

5個城市，向預售、高周轉開槍了。

對于預售，對于高周轉，都將是一場史無前例的改革。

1、預售制度將逐漸消亡，或者被一種新的制度取代。都知道預售制度的弊端，但是應對這么一個龐然大物，短時間內根本沒有辦法根除，只能一點一點，螞蟻搬家。

2、開發商的現金流、流動性被徹底凍結。一旦資金被鎖死、監管，想要挪用就會很難，融資這么難，成本這么高，監管賬戶的錢又不敢動，高周轉、加杠桿就徹底進入死胡同。

3、長遠來看，對于大房企會是一個積極的信號。短期會痛，但是長期利好，相比小房企，大房企不缺錢，不缺監管那點錢，更不怕降價，有全國的盤子托底。

4、房地產的核心邏輯沒有變，因為土地制度沒有變。也許預售制度在變，也許高周轉被壓制，也許還會去杠桿。但是土地的性質，土拍的收入，土地的溢價，資本、產品、房子，只是70年產權下的附屬物罷了，土地的邏輯才是核心邏輯。