再見，期房制度！再見，高周轉(zhuǎn)！這下開發(fā)商更慘了
今年以來，多個(gè)省市已出臺(tái)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的政策。據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)，2020年以來，已有26個(gè)省市出臺(tái)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則，且內(nèi)容主要集中于四個(gè)方面：一是，要求開發(fā)商開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；二是，要求開發(fā)商與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；三是，對(duì)信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度；四是，在預(yù)售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例的資金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于國內(nèi)的新房實(shí)行預(yù)售制度，部分城市頻頻出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，爛尾樓不僅影響城市市容，更侵犯了購房者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售資金專款專用，可減少“爛尾”等情形發(fā)生。
最近政府的一系列動(dòng)作，指向性都太明顯了。
三道杠、預(yù)售監(jiān)管、期房制度，針對(duì)性的目標(biāo)只有一個(gè)：
開發(fā)商。
開發(fā)商太慘了。但是我想，市場一定非常慶幸，開發(fā)商越慘，市場越好，才會(huì)有更好的產(chǎn)品、更好的服務(wù)、更穩(wěn)妥的發(fā)展。
什么叫買房市場？
開發(fā)商是孫子，購房者是大爺。
1
一個(gè)史無前例的好消息。
成都、昆明、唐山、太原、江西。
從11月23日到12月8日，短短2周，連續(xù)5個(gè)城市（省份）提出了預(yù)售資金監(jiān)管，都是大城市，頻次非常高，正在釋放一個(gè)非常積極的信號(hào)。
像一把利劍，刺向了兩個(gè)巨大的毒瘤：
高周轉(zhuǎn)，期房制度。
70歲的期房制度、30歲的高周轉(zhuǎn)，終于迎來了第一聲槍響！
期房制度，一切制度的基礎(chǔ)。
這是香港霍英東首先提出來的，對(duì)，不是李摘瓜。當(dāng)時(shí)的期房制度，或者叫炒樓花，是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的巨大創(chuàng)新。
開發(fā)商用首付款融資開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高；拿不出全款的購房者，也通過分期，成功買房。對(duì)，當(dāng)年的炒樓花，本質(zhì)上是雙贏。
開發(fā)商降低了融資壓力。
購房者減輕了購房壓力。
但是，這個(gè)讓人又愛又恨的預(yù)售制度，運(yùn)行半個(gè)多世紀(jì)后，弊端越來越大，同時(shí)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，那就是開發(fā)商僅僅蓋了數(shù)層之后，就拿到了大部分的房款，想跑路輕而易舉，平攤下來，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為0。
購房者承擔(dān)了將近100%的風(fēng)險(xiǎn)。
這是預(yù)售制度里潛藏著最大的風(fēng)險(xiǎn)。
市場一片繁榮時(shí)，你好我好大家好，開發(fā)商、銀行吃肉血賺，購房者也跟著喝湯；一旦市場一片蕭條時(shí)，開發(fā)商、銀行、施工方想方設(shè)法圈錢，卻把爛尾、維權(quán)留給了購房者。
這太不對(duì)等。
2
高周轉(zhuǎn)，更是讓開發(fā)商空手套白狼。
期房制度引入內(nèi)地后，聰明絕頂?shù)拈_發(fā)商，將炒樓花的資本屬性發(fā)揮到極致。
這一點(diǎn)，普通人都非常熟悉。
任何一家開發(fā)商都是高周轉(zhuǎn)，無非快慢不同，碧桂園、旭輝、中駿、新城等非常多的房企，之所以彎道超車，之所以規(guī)模巨大，最大的功臣就是高周轉(zhuǎn)。
最快6個(gè)月，拿地、預(yù)售、回款；
每一分錢，現(xiàn)有資金利用到極致；
快速拿地，快速回款，然后不斷重復(fù)。
這就是開發(fā)商高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)。
當(dāng)年的創(chuàng)新，已然墜入泥淖。
引領(lǐng)市場的屠龍少年，在經(jīng)歷半個(gè)多世紀(jì)的風(fēng)吹雨打之后，也逐漸成為了一條惡龍，攪得市場天翻地覆，市場更差，資本更強(qiáng)，產(chǎn)品更爛，對(duì)立更強(qiáng)。
爛尾、品質(zhì)差、維權(quán)。
高周轉(zhuǎn)，本質(zhì)上圍繞著資金在轉(zhuǎn)，核心根本不在購房者和產(chǎn)品。
以前，萬科做了89平的小戶型，龍湖專注于五重立體景觀，綠城做板樓設(shè)計(jì)，恒大做中庭景觀，金地是理工直男……
但是現(xiàn)在，我能看到的是，他們每一步全國化的擴(kuò)張，都伴隨著資本意志的進(jìn)場，誰的融資能力更強(qiáng)，誰的市場開拓就更強(qiáng)，至于產(chǎn)品，永遠(yuǎn)在資本之后。
所以，開發(fā)商不再專注于好產(chǎn)品。
所以，開發(fā)商根本不關(guān)心購房者。
如此，惡性循環(huán)。
如此，愈發(fā)對(duì)立。
3
14天，5個(gè)城市（省份）。
他們接連不斷的發(fā)聲，正在宣告一個(gè)全新時(shí)代的到來，我們將徹底告別過去，迎接一個(gè)全新的時(shí)代。
預(yù)售制度，將逐漸消亡。
目前，至少有5個(gè)城市加強(qiáng)了開發(fā)商的預(yù)售監(jiān)管。
現(xiàn)金流，就是開發(fā)商的命門。
每一刀，都架在了開發(fā)商脖子上，高周轉(zhuǎn)將越來越難，融資成本也會(huì)越來越高。
最核心的原則，說的很明白：
專戶存儲(chǔ)、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制、多方監(jiān)督。
比如說，引入了政府監(jiān)管。
之前的監(jiān)管協(xié)議，只有開發(fā)商、銀行雙方，現(xiàn)在開發(fā)商、監(jiān)管部門、銀行三方。
這個(gè)意思再明顯不過了，之前你們倆還能勾勾搭搭，背地里不干不凈，現(xiàn)在不行了，有了監(jiān)管，有了第三方，不干凈的事情，要么不做，要么成本極高。
比如說，預(yù)售資金專款專用。
一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一個(gè)賬號(hào)，實(shí)行分階段、按比例動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
各地的重點(diǎn)監(jiān)管額度不同，太原是40%，江西是全部，昆明是30%，各有不同。甚至于唐山都規(guī)定，有嚴(yán)重質(zhì)量問題預(yù)售項(xiàng)目，暫停撥付房企商品房預(yù)售資金。
比如說，監(jiān)管時(shí)間延長了。
之前很多預(yù)售監(jiān)管的時(shí)間，是竣工，現(xiàn)在不行了，大部分的城市是必須收房才算，延長了一定的時(shí)間，保證了客戶的安全性，適當(dāng)避免爛尾、維權(quán)。
成都以竣工驗(yàn)收為止，太原以拿到不動(dòng)產(chǎn)登記為止。
4
一刀砍在高周轉(zhuǎn)、預(yù)售上，帶來的后果是非常積極的。
爛尾的風(fēng)險(xiǎn)將減少。
我知道，廢除預(yù)售需要時(shí)間，現(xiàn)在的預(yù)售監(jiān)管只是權(quán)宜之計(jì)，但是這已經(jīng)是一個(gè)非常積極的信號(hào)，沒有開發(fā)商敢濫用、挪用資金。
以昆明為例，1年內(nèi)出現(xiàn)1次拖欠工程款的，列為三級(jí)監(jiān)管項(xiàng)目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的40%；出現(xiàn)1次延期交房或拖欠農(nóng)民工工資的，因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的，列為二級(jí)監(jiān)管項(xiàng)目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的50%；停工1年以上出現(xiàn)爛尾的，列為一級(jí)監(jiān)管項(xiàng)目，監(jiān)管資金比例上調(diào)為項(xiàng)目預(yù)售總額的100%。
這樣一來，誰敢亂來？
開發(fā)商的資金流動(dòng)，將大大降低。
甚至于一潭死水。
開發(fā)商靠什么掙錢？項(xiàng)目？肯定不行。現(xiàn)在都雞賊了，做大規(guī)模、拉來融資，然后再做大規(guī)模、拉來融資，如此循環(huán)往復(fù)，不斷滾雪球，規(guī)模越來越大。
但是現(xiàn)在，一旦樓盤未按規(guī)定將預(yù)售資金退還購房人，延期交房的，拖欠農(nóng)民工工資的，交房維權(quán)的，變相逃脫預(yù)售資金監(jiān)管的，都將受到懲罰。
想蹦也蹦不高了。
5
5個(gè)城市，向預(yù)售、高周轉(zhuǎn)開槍了。
對(duì)于預(yù)售，對(duì)于高周轉(zhuǎn)，都將是一場史無前例的改革。
1、預(yù)售制度將逐漸消亡，或者被一種新的制度取代。都知道預(yù)售制度的弊端，但是應(yīng)對(duì)這么一個(gè)龐然大物，短時(shí)間內(nèi)根本沒有辦法根除，只能一點(diǎn)一點(diǎn)，螞蟻搬家。
2、開發(fā)商的現(xiàn)金流、流動(dòng)性被徹底凍結(jié)。一旦資金被鎖死、監(jiān)管，想要挪用就會(huì)很難，融資這么難，成本這么高，監(jiān)管賬戶的錢又不敢動(dòng)，高周轉(zhuǎn)、加杠桿就徹底進(jìn)入死胡同。
3、長遠(yuǎn)來看，對(duì)于大房企會(huì)是一個(gè)積極的信號(hào)。短期會(huì)痛，但是長期利好，相比小房企，大房企不缺錢，不缺監(jiān)管那點(diǎn)錢，更不怕降價(jià)，有全國的盤子托底。
4、房地產(chǎn)的核心邏輯沒有變，因?yàn)橥恋刂贫葲]有變。也許預(yù)售制度在變，也許高周轉(zhuǎn)被壓制，也許還會(huì)去杠桿。但是土地的性質(zhì)，土拍的收入，土地的溢價(jià)，資本、產(chǎn)品、房子，只是70年產(chǎn)權(quán)下的附屬物罷了，土地的邏輯才是核心邏輯。
