住房公積金對增加居民住房支付能力的作用

1 初次分配中勞動者報酬偏低，影響了居民特別是工薪階層消費的增長1978－2019年，我國GDP從3678.7億元躍升至99.08萬億元，實際增長268倍；人均GDP從385元提高到7.08萬元，實際增長183倍。改革開放至今，城鎮居民家庭人均可支配收入2019年是1978年122倍，年平均增長速度為130%，而同期國民生產總值的年平均增長速度為140%，這說明在保持國民經濟高速發展的同時，城鎮居民的收入水平基本得到了同步發展。但是考慮到人均可支配收入占人均GDP的比重時，最近5年期間，我國的數值一直穩定在40%左右。與國際同時期的美、德、英等發達國家60%左右的數值相比，我國的人均可支配收入水平仍有待提高，居民部門在初次分配中占比較低，見表1和圖1。

居民部門的初次分配收入主要由勞動報酬凈額、財產收入和增加值3項構成。對于工薪階層來說，最重要的部門為勞動報酬，即可支配工資性收入。在圖2可以看到，在人均GDP的高速增長下，人均可支配工資性收入增速十分緩慢，城鎮居民可支配工資性收入偏低是造成消費不高的一大主要因素。

2 租金和房價漲幅高于居民可支配收入增速，居民債務負擔過重自1998年以來，國家出臺了一系列促進房地產市場的發展策略，房地產投資增速加快，1998年完成投資額3614億元，到2019年全年完成房地產投資132194億元，是1998年的37倍，其國民經濟比重超過6.5%，成為了國民經濟的支柱產業。房地產市場的迅猛發展在促進經濟發展的同時，也影響著居民的家庭資產配置。據CFPS數據統計，我國住房資產約占家庭總資產的75%，75%－80%的家庭持有1套住房，12%－16%的家庭持有多套住房。但是我國居民人均可支配收入較低和高房價、高租金的矛盾也日益凸顯。2.1 房價的增速漲幅高于人均可支配收入增速，以及一線城市房租收入比的居高不下通過對商品住宅銷售價格增速與城鎮居民人均可支配收入增速對比，可以發現城鎮居民人均可支配收入增速平穩，小幅下滑，年均增長率在8%左右。而商品住宅銷售均價增速波動較大，2018年達到12%。商品住宅銷售價格增速大部分位于城鎮居民人均可支配收入增速之上，見表2和圖3。

在租購并舉的新住房體系中，居民除了購房以外，很大一部分新市民住房問題只能通過租賃住房的方式予以解決。隨著房價的上漲，居民購房壓力不斷增大，租房作為居住的另外一種方式被越來越多的年輕人接受。一線城市租房人群幸福指數一般以租金收入比衡量，租金收入比可以直接反映一個租房人的幸福程度。2019年我國人均居住面積標準為40.8平方米，若人均租住建筑面積按30平方米計算，北上廣深的租金收入比如表3所示。

美國住房及城市發展部將一個家庭/個人租金開銷超過30%的可支配收入定義為成本負擔。一旦超過表示房租壓力過大。目前，我國北上廣深的平均房租收入比在30%以上，其中深圳最高。2.2 高房價和高租金對居民消費的影響為實現擴大內需的政策目標，國家自20世紀90年代開始推廣個人消費信貸的發展。中國個人消費貸款發展迅速，個人住房貸款占總消費貸款的比重大，主要是因為居民購買住房所需資金數額大，多數家庭無法一次性付清全款，而住房市場上消費者對住房的需求比較旺盛。當家庭使用住房貸款投資房地產時，需要首付一定比例，并分期付息償還剩余房貸，因此會壓縮每一期的消費。城鎮居民人均居住消費支出占人均可支配工資性收入的比重，如圖4所示。

住房性貸款相當于一個高杠桿工具，其中存在著一定的金融風險，如信用風險、流動性風險等。金融風險問題若得不到及時的規避，將會給國民經濟的發展帶來極大的阻力。在世界范圍內帶來動蕩的美國“次貸危機”就是由房地產市場引起的。寬松的貨幣政策以及不斷的降息，刺激了美國房地產的發展。商業銀行因此發放了次級貸款，鼓勵買不起房的人買房，導致杠桿率升高。為了規避房價下跌帶來的風險，商業銀行將次級債賣給投資銀行，將風險轉移給投資銀行，投資銀行將按揭證券打包后賣給全世界。而隨著投資銀行接二連三破產，杠桿率極高，美國金融海嘯波及到全世界，經濟危機嚴重影響力美國乃至全世界的經濟發展。分析居民債務水平最常用的指標是國際清算銀行公布的居民杠桿率，它是指一國和地區居民部門的債務與GDP之比。2006－2019年居民部門杠桿率，見圖5。

居民杠桿率（居民部門債務占GDP比重）是衡量居民債務整體負擔的重要指標。國際經驗顯示，伴隨著經濟水平的提高，居民杠桿率整體是上升的。但部分專家學者（馬勇、陳雨露）認為相比于杠桿率水平的高低，杠桿率上升速度更值得關注。1996年中國居民杠桿率只有3%，2006年為11%，過13年后2019年為55%，翻了4倍。綜上，單純從存量角度來看，目前中國的居民杠桿率處于國際平均水平，但考慮到中國所處的發展階段，以及近幾年居民杠桿率的快速攀升，需要重視居民杠桿風險。2.3 居民杠桿率上升速度較快的原因分析（1）住房貸款占比高：住房貸款包括消費貸款和經營貸款。消費貸款根據期限可劃分為短期消費貸款和中長期消費性貸款。中長期消費貸款可用于房貸和其他用途，個人住房貸款是主體，它在消費性貸款中的比例達到七成以上。（2）償債壓力大：債務收入比可以用居民部門債務/可支配收入計算，2013年以來，居民的償債比例在不斷上升，居民債務負擔較重，見表4。】

3 住房公積金制度應發揮二次分配的作用公共服務具有明顯的收入再分配的作用，但是目前我國政府公共服務支出總體不足，迫使居民用自身的收入來支付快速增長的住房支出。隨著經濟的發展和工資水平的提高，住宅的平均銷售價格也在不斷攀升，在部分地區，住房價格的增長已經超過了居民能夠承受的住房價格水平。住房貸款是中國居民部門債務的主要形式，住房公積金制度是我國目前唯一的支持居民解決住房問題的政策性住房金融制度，住房公積金制度應成為平衡和調整住房價格與居民承受能力的二次分配收入調節手段，從而提高居民住房支付能力，緩解家庭債務負擔。3.1 住房公積金制度的作用機理住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。從繳存上來看，住房公積金制度是一種強制儲蓄制度，歸集資金穩定性強、籌資金額大、存款期限長。對于職工而言，住房公積金個人賬戶存款取得的利息收入免征利息稅。單位為職工繳存的住房公積金也無需繳納稅費；從使用上來看，住房公積金制度的主要目的是為了解決中低收入家庭的住房問題。部分地區住房公積金支持租賃住房建設，能從二次分配上支持居民解決住房問題，另一方面住房公積金貸款利率低，首付比例低，從而降低了住房公積金貸款使用者的購房成本，改善了居民的收入分配；從風險上來看，住房公積金制度具有互助性，實行“低存低貸”的籌集和貸款措施，實現了住房資金的余缺調配，防范和化解金融風險。3.2 住房公積金制度面臨的問題伴隨著金融市場和住房市場的日趨成熟，住房公積金制度逐漸暴露出了一些問題：一是住房公積金繳存覆蓋面窄，受益群體小，很多購房家庭無法享受到比商貸利率少兩個百分點的住房公積金貸款優惠利率，住房公積金貸款所占全國個人住房貸款比例低。2019年底，全國城鎮就業人員4.4億人，住房公積金實繳人數1.49億人，而同期城鎮職工基本養老保險參保3.12億人。全國商業性個人住房貸款余額30.07萬億元，住房公積金個人住房貸款余額5.59萬億元，住房公積金貸款余額占全國個人住房貸款比例約為15.7%。二是住房公積金對租賃住房支持力度不夠。中低收入居民由于自身工資收入有限，靠住房公積金這部分資金買房困難較大，目前市場上大部分租賃住房的提供者為擁有產權住房的居民個體，政府作為租賃住房的供給端主體比較少。3.3 提高住房公積金對居民住房消費的支付能力為解決上述問題，建議充分發揮住房公積金制度的優越性，把有住房需求群體納入制度內，增加居民住房支付能力。一是改進住房公積金繳存機制，由只面向用人單位轉向既面向單位又面向靈活就業的個人，實行單位繳存與個人繳存相結合，逐步將新市民等有住房需求的群體納入住房公積金制度。二是以解決繳存人特別是新市民的住房問題為核心，優化住房公積金使用政策，由僅支持需求端轉向供需兩側雙向發力，支持租賃住房發展，促進建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。三是為購買首套房提供資金支持，優化購房和還貸提取。大力推行約定提取沖還住房公積金貸款業務，減輕繳存人購房和還貸資金壓力。探索實行存貸掛鉤機制。根據繳存人繳存金額、繳存時間等因素，合理確定貸款額度、期限、利率等，實現權利義務對等、精準施策，滿足繳存人多樣化的貸款需求。探索住房公積金貸款代際使用，允許繳存人將貸款權益轉讓，用于子女等家庭成員貸款購房。