深圳供應井噴，能否緩解一二手倒掛局面？
在熱點城市調控政策收緊、調整供地結構的影響下，上半年不斷升溫的土地市場于下半年逐步降溫，隨著8月以來行業融資環境的明顯惡化，監管環境不斷收緊，10月土地供應量明顯減少，僅有2.46億平方米，較9月降幅超三成，較三季度月平均供應量也下降了21%，創下近半年以來地歷史低位。
然而在這樣的整體市場環境下，在CRIC重點監測的32個一二線城市中，深圳增量突出，超200萬平方米。10月掛牌11宗土地，涉及南山、光明、寶安、坪山、龍華等多個區域，總供應量高達246萬平方米，增幅穩居一二線城市首位。
11月23日，深圳8宗居住用地入市出讓，總成交金額達339.81億元，這不僅是年內規模最大的一次土地出讓，也是近幾年內深圳最大批居住用地集中出讓。
在熱點城市土地供應量的明顯減少，供應優質地塊供應力度明顯下降的環境下，深圳的優質地塊供應也明顯突出。究其緣由，主要受深圳市場供求不平衡，及土地“擴權”有關。
01近九成城市供應環比減少
深圳供應環比激增五倍
2020年10月土地降溫，供應量明顯減少，二線城市土地供應量環比9月已經“腰斬”，較三季度月均降幅也超四成。除鄭州和蘭州兩城供應環比上漲外，其余城市供應量環比均呈下降趨勢。
但一線城市供應規模環比增幅卻高達32%，較三季度月均供應量表現更突出，增幅超四成，達661萬平方米，突破年內新高。究其原因，主要是由于深圳本月供應“井噴”，供應量高達246萬平方米。
表：2020年10月各能級城市土地供應變化情況（萬平方米）注：受國慶假期的影響，10月初中國土地市場網土地公布信息滯后，故9月數據與上月發布有較大調整。
數據來源：CRIC
CRIC重點監測的32個一二線城市數據顯示，推地量環比上漲的典型城市僅有4個，分別為深圳、北京、鄭州和蘭州，在這其中，深圳增量最突出，總供應量高達246萬平方米，環比9月增幅高達544%。
表：2020年10月重點一二線城市土地掛牌量及環比增減情況（萬平方米）注：考慮到各城市土地成交規模變動較大，實際規模變化更能直觀反映供應量的變動，故在上表中不顯示環比變動。
數據來源：CRIC
與此同時，深圳在前三季度積壓未放出的大量優質土地，也終于在四季度初迎來了集中供應。
具體而言，10月深圳備受矚目的當屬南山前灣宅地，起拍總價高達56.22億元，最高限價81.52億元，起始樓板價43246元/平方米，地塊采用“雙限雙競”的方式掛牌出讓，出讓條件中還要求，普通商品住房入市最高均價為10.71萬元/平方米。
其余8宗地分別位于寶安西鄉、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，8宗地同日掛牌、同日出讓，其中除了寶安沙井宗地建設類型為可售型人才住房以外，剩余7宗地塊的建設類型為普通商品房，均采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，并設定了一定初始面積只租不售的人才住房。同時面積最大的也是寶安沙井地塊，建面高達131萬平方米，掛牌起始價高達127億元，是近三年來深圳掛牌總價最高的地塊。
11月23日，深圳一次性出讓8宗居住用地，4宗位于光明，另外4宗分別位于寶安西鄉、沙井、龍華大浪和坪山，除了沙井地塊是人才房，其它均含有普通商品住房，總出讓面積73.22萬平方米，是年內規模最大的一次土地出讓。
02深圳土地“擴權”
短期內效率提升“提質增效”
究其緣由，我們認為深圳10月供應井噴主要受兩大方面影響，一方面中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，對深圳建設用地審批進一步擴權；另一方面，由于長期以來深圳新房供應異常緊缺，今年受供需不平衡及高端限價導致的一二手房倒掛問題，整體市場全線飄紅，出現了過熱的現象，因此亟需加快供地節奏，改善目前供需不平衡的問題。
今年3月初國務院印發了《關于授權和委托用地審批權的決定》，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。
此舉無疑賦予省級地方政府更大的用地自主權，從短期來看，提高審批效率就意味著供應節奏的加快，CRIC監測數據顯示，分城市來，從前三季度土地成交總建面變動情況來看，11個土地審批放權的城市中同比2019年同期增幅最大的當屬深圳，一直以來深圳由于面積小、土地資源稀缺，建設用地供應較為緊張，也造就了深圳房價的居高不下。
前三季度深圳經營性用地成交總建面高達332萬平方米，已經超過了2018、2019年全年土地成交總建面，同比2019年同期增幅高達151%，遠高于增幅第二、三位的廣州和上海，增勢十分突出。
值得注意的是，雖然深圳土地增量十分顯著，但土地成交金額增幅卻較為“溫和”，前三季度土地成交金額為388億元，同比增幅僅有14%。從出讓單價上看，前三季度深圳土地成交樓板價同比打了對折。
這一方面是由于深圳上半年優質地塊供應體量不及去年，前三季度超優質宅地僅有南山區一宗，較去年明顯減少。另一方面也是由于“雙限、雙競”地塊明顯增加，土地樓板價“天花板”被調控壓制，造成了樓板價的明顯下滑。
10月中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，對深圳建設用地審批進一步擴權，由原審批機構廣東省政府下放至深圳市，給予其直轄市的特權，截止至目前，已對建設用地入市速度帶來積極影響。
圖：2016-2020年前三季度深圳經營性土地總成交建面、成交金額和樓板價（萬平方米、億元、元/平方米）數據來源：CRIC整理
03深圳為二手房主導市場
一二手房倒掛嚴重
事實上，自2020年深圳樓市全面轉暖之后，二手房市場更具彈性，前7月二手房成交面積相當于同期新房成交面積的2倍。
4月以來，盡管市場監管加強，但是深圳樓市依舊呈現出不分檔次、不分產品銷售全線飄紅的現象，這在全國任何一個城市都是少見的。
克而瑞研究中心數據顯示，深圳早已是二手房主導的市場，新房供應異常緊缺，2017年-2019年二手房年均成交面積相當于新房年均成交面積的1.5倍。
2020年，深圳二手房成交面積在3月顯著放量且同比轉正，成交面積升至70萬平方米，同比增長80%。隨后市場熱度慣性延續，成交持續高位運行，直至進入10月出現明顯下跌。
截止11月15日，深圳二手住房周成交面積同、環比齊跌，成交體量回落至10萬平方米，環比跌9%，同比跌36%。新政后二手住房市場需求大幅縮量，預計后續市場規模短期內仍將低位調整。
圖：2020年第1周-第46周深圳二手住宅成交面積（萬平方米）數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
從價格來看，2020年深圳二手房一直處于穩定增長的過程中，6、7兩月成交均價一路抬升，最高漲至69516元/平方米，隨后，受調控政策影響，8、9兩月持續走低，最低跌至57687元/平方米，進入10月再次恢復到6月同等水平。
一手房方面，均價受市場及政策更為明顯，2020年6月在疫后恢復階段曾出現過一個小高峰，隨后受政策影響跌入全年最低谷，為50011元/平方米，隨后再緩慢恢復。
從一二手房均價對比案來看，2020年4月起，深圳二手房均價一直高于一手房均價，一二手房倒掛情況嚴重，這也在一定程度上造成了今年深圳市場過熱的現象。
圖：深圳2020年1-10月一二手房成交均價變化數據來源：CRIC
我們認為，深圳第四季度的供應井噴在一定程度上可以緩解深圳長期以來新房市場供需不平衡的問題，從而起到一定穩定市場的作用。在深圳土地“擴權”之后，能夠更好的體現“因城施策”思想，供地速度增勢十分突出。值得注意的是，土地供應增加與“房住不炒”并不相悖，并非意味著新一輪的上漲周期到來，在相對充裕的供應下，其實更配合近期的“三道紅線”以及需求側調控升級，有利于土地價格保持平穩。
與此同時，除了提高供應量平衡市場供求關系之外，在房價方面，尤其是中高端市場因限價問題導致的一二手房倒掛問題，也需要根據各地實際情況進行一定的調整和改善，否則依然還是難以避免因一二手房價差導致的投機炒作現象。
