房地產(chǎn)稅，將怎樣改變樓市？

“十四五”（2021-2025）期間，房地產(chǎn)稅會在中國落地嗎？它又將怎樣影響房價(jià)和我們的資產(chǎn)配置？ “中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議”已于11月3日公布，里面沒有直接提及房地產(chǎn)稅。但種種跡象顯示，十四五期間房地產(chǎn)立法會全面推進(jìn)。 因?yàn)樵凇敖ㄗh”里有如下表述： 明確中央和地方政府事權(quán)與支出責(zé)任，健全省以下財(cái)政體制，增強(qiáng)基層公共服務(wù)保障能力。

完善現(xiàn)代稅收制度，健全地方稅、直接稅體系，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高直接稅比重，深化稅收征管制度改革。 

這里面透露了四個(gè)重大信息：

 第一，中央和地方政府的“事權(quán)與支出責(zé)任”將進(jìn)一步明確。也就是說，哪些事情需要中央來管、來買單，哪些事情需要地方政府來管、來買單，將更加清晰。

 第二，劃清地方和中央的責(zé)權(quán)之后，要“健全省以下財(cái)政體制，增強(qiáng)基層公共服務(wù)保障能力”。 1994年分稅制改革之前，地方財(cái)政自主權(quán)比較大，一度造成了中國“國家能力”的持續(xù)降低。分稅制之后，中央拿到了更多的財(cái)政分成，增強(qiáng)了轉(zhuǎn)移支付（用富裕地區(qū)的錢支持落后地區(qū)）的能力，中央權(quán)威和全國一盤棋的局面得到了強(qiáng)化。 但負(fù)面作用隨著而來，地方政府負(fù)責(zé)的事情多、經(jīng)費(fèi)緊張。尤其是地級和縣級政府，更是如此。因?yàn)橹醒氲霓D(zhuǎn)移支付發(fā)給各省，省里再次分配的時(shí)候，肯定偏向中心城市。今年疫情之后，中央提出2萬億“救急錢”直通基層、保運(yùn)轉(zhuǎn)，就是這個(gè)原因。 所以增加地方政府穩(wěn)定的收入來源，就成為改革的方向。

 第三，適當(dāng)提高直接稅比重。什么是直接稅？房地產(chǎn)稅就是一種重要的直接稅。

 第四，“健全地方稅”。什么是地方稅？就是收取之后歸地方使用的稅，比如房地產(chǎn)稅。 從上述四點(diǎn)可以看出，房地產(chǎn)稅未來將發(fā)揮重要作用。它將是地方政府的“長期糧票”、“穩(wěn)定收入”，可以解決中央和地方事權(quán)、支出責(zé)任劃分的問題。 所以，雖然“意見”沒有提及房地產(chǎn)稅，但“十四五”期間房地產(chǎn)稅立法全面推進(jìn)，是必然的。 中國的立法，一般要“三讀”。所謂“讀”，就是“審議”。 對于爭議大、緊迫性不強(qiáng)的法律，審議一次需要1年時(shí)間。房地產(chǎn)稅比較特殊，爭議很大、涉及面很廣，估計(jì)“三讀”未必夠用。所以，從公布“草案”到立法完成，可能需要三到四年時(shí)間。 

房地產(chǎn)稅還有一個(gè)非常特殊的地方：各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民承受能力和房價(jià)水平不同，所以全國人大層面的立法解決不了全部問題。國家層面的立法，只能給出一個(gè)框架，解決開征房地產(chǎn)的合法性問題，然后要地方政府繼續(xù)立法。 每個(gè)省都要自己的房地稅條例，但也只能在省級層面給出框架。然后還需要地級市層面再次立法，到了這個(gè)層級，房地產(chǎn)稅的很多細(xì)節(jié)才能確定。比如稅率、開征的時(shí)間和減免的標(biāo)準(zhǔn)。

但這些具體標(biāo)準(zhǔn)，要符合全國人大立法給出的范圍。 所以我的理解是：房地產(chǎn)稅一般需要三級立法，只有直轄市或計(jì)劃單列市例外，是二級立法。 由于大家在購買商品房的時(shí)候，事實(shí)上繳納了數(shù)十年不等（一般是70年）的土地使用費(fèi)，所以肯定會有免征面積。

免征面積是多少，國家會給出一個(gè)范圍，各個(gè)城市自己確定。 有人建議，應(yīng)該根據(jù)房屋市值給出“免征市值”，這個(gè)其實(shí)不公平。

比如中西部一個(gè)地級市，一套100平米的房子可能只需要80到120萬元。但在北上深動輒需要千萬。如果都按照一定市值免征，大城市的房地產(chǎn)稅就太嚴(yán)苛了。

 稅率是多少？美國一般按照房屋計(jì)稅價(jià)的1%到3%不等。而房屋計(jì)稅價(jià)，則是在房屋市場價(jià)基礎(chǔ)上略微打折計(jì)算出來。 很多人往往按照美國的征稅方式來推算中國的房地產(chǎn)稅，往往得出一個(gè)讓自己嚇一跳的結(jié)果。按照美國的方式，比如北上深一套2500萬（計(jì)稅價(jià)2000萬）的房子，如果不能免稅，稅率為2%，每年要繳納40萬的房地產(chǎn)稅。 事實(shí)上這是不可能的，因?yàn)橹袊鴥?nèi)地情況跟香港類似，房價(jià)包含了數(shù)十年的土地使用費(fèi)。而美國則沒有包含。所以香港的房地產(chǎn)稅（包括差餉、地稅、物業(yè)稅）率比較低，最終負(fù)擔(dān)跟一套房子的管理費(fèi)差不多。 其實(shí)美國房地產(chǎn)稅也不高，Zillow統(tǒng)計(jì)顯示，美國平均每套房子的房地產(chǎn)稅是低于這套房子的水電費(fèi)的。

 至于新加坡，聽起來房地產(chǎn)稅率很高，還有累進(jìn)制的稅率。但新加坡房地產(chǎn)稅的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)是“房屋年值”，也就是一套房子里有一間臥室出租獲得年租金收入，來作為計(jì)稅的“稅基”。即便是收到20%的房地產(chǎn)稅率，也無傷大雅。而且無論房子有多大，都只按照其中1個(gè)臥室出租獲得的收入來計(jì)算房地產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)稅是地方政府的長期飯票。沒有任何一個(gè)政府豪橫到：通過征稅讓房價(jià)不斷下降，最終砸了自己的飯碗。 如果房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)太重，造成房價(jià)不斷下降，人民會用腳投票的。沒有了人民，城市級別會下降，行政區(qū)會合并，公務(wù)員會被裁員，收入也長期滯漲，這是最基本的邏輯。

有了房地產(chǎn)稅，只能讓地方政府更關(guān)心樓市，力求保證樓市的慢牛走勢，否則地方財(cái)政就無法穩(wěn)定增長。

此外，不同的城市之間是有競爭的。比如杭州、南京、蘇州，如果杭州的房地產(chǎn)稅率高于南京、蘇州，只能加劇人才流入南京、蘇州；反之，蘇州、南京如果稅率很高，讓老百姓不滿意，大家會搬到杭州、寧波去。 至于中西部的很多地級市、縣城，房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)要更輕一些才行，否則人民會用腳投票，一哄而散，都跑到大城市去了。 “人民日報(bào)”2015年10月8日曾發(fā)表過一篇談房地產(chǎn)的文章，提出了一個(gè)有意思的觀點(diǎn)：“從征稅角度來說，稅收是一種拔鵝毛的藝術(shù)，鵝毛肯定要拔，高水平的表現(xiàn)是：既把鵝毛拔下來，又不讓鵝叫喚，或者少叫喚。” 

房地產(chǎn)稅是一種直接稅，如果太重、太嚴(yán)厲，一定會讓“鵝”很痛苦。 在房價(jià)超高、居住矛盾較大的中心城市，特別是北上深等，累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅率，很有可能會出現(xiàn)。

也就是說，對于在這些城市擁有多套住宅的家庭，很有可能會落地累進(jìn)制的稅率，逼迫他們拋出一些房子，緩解住房矛盾。 目前韓國和新加坡都出現(xiàn)了累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅。當(dāng)今世界正進(jìn)入民粹主義的時(shí)代，中國也將進(jìn)入以內(nèi)部大循環(huán)為主體的時(shí)代，螞蟻集團(tuán)被暫停IPO、國家開始對大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)反壟斷，都意味著在“蛋糕很難做大”的時(shí)代，需要“把蛋糕分得更公平一些”。 所以，不建議在一線城市、強(qiáng)二線城市集中持有多套住宅。

比如北上深這類城市，你最多擁有4套住宅，多了將來可能會有比較嚴(yán)厲的稅率。如果還有余錢，可以考慮配置國外大城市的不動產(chǎn)，或者普通二線城市的不動產(chǎn)，還有就是處于有價(jià)值都市圈內(nèi)的、三四線城市的不動產(chǎn)。 

比如一個(gè)深圳家庭，在假設(shè)行政區(qū)劃長期不變的情況下。如果資金充裕，也只能最多在深圳持有4套住宅，如果想再配置，可以考慮1套在廣州，1套在東莞，1套在惠州，1套在珠海。當(dāng)然也可以考慮在海口有1套，在昆明有1套，在倫敦有1套，在香港有1套。

這樣，就可以避免累進(jìn)制、懲罰性房地產(chǎn)帶來的壓力。或許將來你在深圳之外配置的房產(chǎn)，很多可以免房地產(chǎn)稅。城市等級越低，越有可能為外來購房者免1套房地產(chǎn)稅。 特別有錢的家庭，在配置完住宅之后，可以考慮配套好的商務(wù)公寓、寫字樓，甚至精選商鋪來投資。由于這些資產(chǎn)一般不限購，盡量在一線城市、重點(diǎn)片區(qū)買。

你不是反對大家買公寓、寫字樓和商鋪嗎

是的，這些投資的確效率不高。但特別有錢的家庭，其投資邏輯跟普通人不同，他有大量現(xiàn)金需要存放在一個(gè)地方，來避免貶值。在不想、不能到國外投資的情況，一線城市優(yōu)質(zhì)的公寓、寫字樓和商鋪，也有長期抗通脹的一定能力。可以慎重選擇。 從長遠(yuǎn)看，普通地級市、縣城，未來會鼓勵買房，而不是限制買房。因?yàn)閮H靠房地產(chǎn)稅等地方稅種，還是支撐不了地方政府的運(yùn)轉(zhuǎn)，賣地收入一定要有。 所以在10年之后，中國90%的城市一定是鼓勵大家買房子的，而不是限制大家買房子。