房地產(chǎn)稅,將怎樣改變樓市?
“十四五”(2021-2025)期間,房地產(chǎn)稅會在中國落地嗎?它又將怎樣影響房價(jià)和我們的資產(chǎn)配置? “中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議”已于11月3日公布,里面沒有直接提及房地產(chǎn)稅。但種種跡象顯示,十四五期間房地產(chǎn)立法會全面推進(jìn)。 因?yàn)樵凇敖ㄗh”里有如下表述: 明確中央和地方政府事權(quán)與支出責(zé)任,健全省以下財(cái)政體制,增強(qiáng)基層公共服務(wù)保障能力。
完善現(xiàn)代稅收制度,健全地方稅、直接稅體系,優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu),適當(dāng)提高直接稅比重,深化稅收征管制度改革。
這里面透露了四個(gè)重大信息:
第一,中央和地方政府的“事權(quán)與支出責(zé)任”將進(jìn)一步明確。也就是說,哪些事情需要中央來管、來買單,哪些事情需要地方政府來管、來買單,將更加清晰。
第二,劃清地方和中央的責(zé)權(quán)之后,要“健全省以下財(cái)政體制,增強(qiáng)基層公共服務(wù)保障能力”。 1994年分稅制改革之前,地方財(cái)政自主權(quán)比較大,一度造成了中國“國家能力”的持續(xù)降低。分稅制之后,中央拿到了更多的財(cái)政分成,增強(qiáng)了轉(zhuǎn)移支付(用富裕地區(qū)的錢支持落后地區(qū))的能力,中央權(quán)威和全國一盤棋的局面得到了強(qiáng)化。 但負(fù)面作用隨著而來,地方政府負(fù)責(zé)的事情多、經(jīng)費(fèi)緊張。尤其是地級和縣級政府,更是如此。因?yàn)橹醒氲霓D(zhuǎn)移支付發(fā)給各省,省里再次分配的時(shí)候,肯定偏向中心城市。今年疫情之后,中央提出2萬億“救急錢”直通基層、保運(yùn)轉(zhuǎn),就是這個(gè)原因。 所以增加地方政府穩(wěn)定的收入來源,就成為改革的方向。
第三,適當(dāng)提高直接稅比重。什么是直接稅?房地產(chǎn)稅就是一種重要的直接稅。
第四,“健全地方稅”。什么是地方稅?就是收取之后歸地方使用的稅,比如房地產(chǎn)稅。 從上述四點(diǎn)可以看出,房地產(chǎn)稅未來將發(fā)揮重要作用。它將是地方政府的“長期糧票”、“穩(wěn)定收入”,可以解決中央和地方事權(quán)、支出責(zé)任劃分的問題。 所以,雖然“意見”沒有提及房地產(chǎn)稅,但“十四五”期間房地產(chǎn)稅立法全面推進(jìn),是必然的。 中國的立法,一般要“三讀”。所謂“讀”,就是“審議”。 對于爭議大、緊迫性不強(qiáng)的法律,審議一次需要1年時(shí)間。房地產(chǎn)稅比較特殊,爭議很大、涉及面很廣,估計(jì)“三讀”未必夠用。所以,從公布“草案”到立法完成,可能需要三到四年時(shí)間。
房地產(chǎn)稅還有一個(gè)非常特殊的地方:各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民承受能力和房價(jià)水平不同,所以全國人大層面的立法解決不了全部問題。國家層面的立法,只能給出一個(gè)框架,解決開征房地產(chǎn)的合法性問題,然后要地方政府繼續(xù)立法。 每個(gè)省都要自己的房地稅條例,但也只能在省級層面給出框架。然后還需要地級市層面再次立法,到了這個(gè)層級,房地產(chǎn)稅的很多細(xì)節(jié)才能確定。比如稅率、開征的時(shí)間和減免的標(biāo)準(zhǔn)。
但這些具體標(biāo)準(zhǔn),要符合全國人大立法給出的范圍。 所以我的理解是:房地產(chǎn)稅一般需要三級立法,只有直轄市或計(jì)劃單列市例外,是二級立法。 由于大家在購買商品房的時(shí)候,事實(shí)上繳納了數(shù)十年不等(一般是70年)的土地使用費(fèi),所以肯定會有免征面積。
免征面積是多少,國家會給出一個(gè)范圍,各個(gè)城市自己確定。 有人建議,應(yīng)該根據(jù)房屋市值給出“免征市值”,這個(gè)其實(shí)不公平。
比如中西部一個(gè)地級市,一套100平米的房子可能只需要80到120萬元。但在北上深動輒需要千萬。如果都按照一定市值免征,大城市的房地產(chǎn)稅就太嚴(yán)苛了。
稅率是多少?美國一般按照房屋計(jì)稅價(jià)的1%到3%不等。而房屋計(jì)稅價(jià),則是在房屋市場價(jià)基礎(chǔ)上略微打折計(jì)算出來。 很多人往往按照美國的征稅方式來推算中國的房地產(chǎn)稅,往往得出一個(gè)讓自己嚇一跳的結(jié)果。按照美國的方式,比如北上深一套2500萬(計(jì)稅價(jià)2000萬)的房子,如果不能免稅,稅率為2%,每年要繳納40萬的房地產(chǎn)稅。 事實(shí)上這是不可能的,因?yàn)橹袊鴥?nèi)地情況跟香港類似,房價(jià)包含了數(shù)十年的土地使用費(fèi)。而美國則沒有包含。所以香港的房地產(chǎn)稅(包括差餉、地稅、物業(yè)稅)率比較低,最終負(fù)擔(dān)跟一套房子的管理費(fèi)差不多。 其實(shí)美國房地產(chǎn)稅也不高,Zillow統(tǒng)計(jì)顯示,美國平均每套房子的房地產(chǎn)稅是低于這套房子的水電費(fèi)的。
至于新加坡,聽起來房地產(chǎn)稅率很高,還有累進(jìn)制的稅率。但新加坡房地產(chǎn)稅的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)是“房屋年值”,也就是一套房子里有一間臥室出租獲得年租金收入,來作為計(jì)稅的“稅基”。即便是收到20%的房地產(chǎn)稅率,也無傷大雅。而且無論房子有多大,都只按照其中1個(gè)臥室出租獲得的收入來計(jì)算房地產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)稅是地方政府的長期飯票。沒有任何一個(gè)政府豪橫到:通過征稅讓房價(jià)不斷下降,最終砸了自己的飯碗。 如果房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)太重,造成房價(jià)不斷下降,人民會用腳投票的。沒有了人民,城市級別會下降,行政區(qū)會合并,公務(wù)員會被裁員,收入也長期滯漲,這是最基本的邏輯。
有了房地產(chǎn)稅,只能讓地方政府更關(guān)心樓市,力求保證樓市的慢牛走勢,否則地方財(cái)政就無法穩(wěn)定增長。
此外,不同的城市之間是有競爭的。比如杭州、南京、蘇州,如果杭州的房地產(chǎn)稅率高于南京、蘇州,只能加劇人才流入南京、蘇州;反之,蘇州、南京如果稅率很高,讓老百姓不滿意,大家會搬到杭州、寧波去。 至于中西部的很多地級市、縣城,房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)要更輕一些才行,否則人民會用腳投票,一哄而散,都跑到大城市去了。 “人民日報(bào)”2015年10月8日曾發(fā)表過一篇談房地產(chǎn)的文章,提出了一個(gè)有意思的觀點(diǎn):“從征稅角度來說,稅收是一種拔鵝毛的藝術(shù),鵝毛肯定要拔,高水平的表現(xiàn)是:既把鵝毛拔下來,又不讓鵝叫喚,或者少叫喚。”
房地產(chǎn)稅是一種直接稅,如果太重、太嚴(yán)厲,一定會讓“鵝”很痛苦。 在房價(jià)超高、居住矛盾較大的中心城市,特別是北上深等,累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅率,很有可能會出現(xiàn)。
也就是說,對于在這些城市擁有多套住宅的家庭,很有可能會落地累進(jìn)制的稅率,逼迫他們拋出一些房子,緩解住房矛盾。 目前韓國和新加坡都出現(xiàn)了累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅。當(dāng)今世界正進(jìn)入民粹主義的時(shí)代,中國也將進(jìn)入以內(nèi)部大循環(huán)為主體的時(shí)代,螞蟻集團(tuán)被暫停IPO、國家開始對大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)反壟斷,都意味著在“蛋糕很難做大”的時(shí)代,需要“把蛋糕分得更公平一些”。 所以,不建議在一線城市、強(qiáng)二線城市集中持有多套住宅。
比如北上深這類城市,你最多擁有4套住宅,多了將來可能會有比較嚴(yán)厲的稅率。如果還有余錢,可以考慮配置國外大城市的不動產(chǎn),或者普通二線城市的不動產(chǎn),還有就是處于有價(jià)值都市圈內(nèi)的、三四線城市的不動產(chǎn)。
比如一個(gè)深圳家庭,在假設(shè)行政區(qū)劃長期不變的情況下。如果資金充裕,也只能最多在深圳持有4套住宅,如果想再配置,可以考慮1套在廣州,1套在東莞,1套在惠州,1套在珠海。當(dāng)然也可以考慮在海口有1套,在昆明有1套,在倫敦有1套,在香港有1套。
這樣,就可以避免累進(jìn)制、懲罰性房地產(chǎn)帶來的壓力。或許將來你在深圳之外配置的房產(chǎn),很多可以免房地產(chǎn)稅。城市等級越低,越有可能為外來購房者免1套房地產(chǎn)稅。 特別有錢的家庭,在配置完住宅之后,可以考慮配套好的商務(wù)公寓、寫字樓,甚至精選商鋪來投資。由于這些資產(chǎn)一般不限購,盡量在一線城市、重點(diǎn)片區(qū)買。
你不是反對大家買公寓、寫字樓和商鋪嗎
是的,這些投資的確效率不高。但特別有錢的家庭,其投資邏輯跟普通人不同,他有大量現(xiàn)金需要存放在一個(gè)地方,來避免貶值。在不想、不能到國外投資的情況,一線城市優(yōu)質(zhì)的公寓、寫字樓和商鋪,也有長期抗通脹的一定能力。可以慎重選擇。 從長遠(yuǎn)看,普通地級市、縣城,未來會鼓勵買房,而不是限制買房。因?yàn)閮H靠房地產(chǎn)稅等地方稅種,還是支撐不了地方政府的運(yùn)轉(zhuǎn),賣地收入一定要有。 所以在10年之后,中國90%的城市一定是鼓勵大家買房子的,而不是限制大家買房子。