焦點丨降價搶收又現零首付 鄭州樓市“跳水”？

清冷貫穿于市場中之中。

上半年受疫情影響，鄭州多數房企銷售情況并不理想，加之金融監管“三條紅線”等新規落定，來自方方面面的壓力一重高過一重。

重壓之下，“金九銀十”的8天長假被鄭州房企視為近年來最為重要的“黃金周”，每家房企都推出多重優惠策略搶收市場；節后，也有不少房企放出“喜報”慶祝營收，但真實情況并不理想。

“假期期間，到訪量比平常上漲4-6倍，但成交情況并不理想。定房客戶基本都是之前的，沖著優惠才定的房。”在鄭州中原區上班的置業顧問小趙告訴近期走訪市場的中國房地產網鄭州，客戶從看房到購房周期基本在3個月以上。

為了促成成交，一些售樓部重啟了“零首付”營銷，包括降價促銷。

二手房市場亦是如此，據中國房地產網鄭州走訪了解，二手房價格已壓縮至3年來最低，目前存量消化周期仍在1年以上，處于歷史高位。

“中秋國慶”雙節已經過去近一周，營銷“喜報”不斷刷屏，但關于鄭州樓市未來似乎蒙上了一層陰影。

━━━━降價搶收

據不完全統計，剛剛過去的2020年9月份，鄭州市新建商品房成交19080套，比8月份下降15.4%；二手房成交7654套，比上月的7701套也略有下降。

位于鄭州經開區濱河國際新城的某售樓部也是類似情況。“10月我們項目推出了多重優惠，買一套110平方米房子算下來能比之前省8萬元左右，來看房的客戶確實比之前多了，每天都忙得腳不沾地。”該項目置業顧問張成國表示，“成交情況確實有所上升，但并沒有達到預期，不少客戶處于觀望狀態。

這樣的情形基本上是長假期間購房者集中畫像。

為了促成成交，一些售樓部重啟了“零首付”營銷。

“南龍湖在售項目達到30個以上，大小開發商都有，零首付、首付分期比比皆是。”一位南龍湖區域的分銷經理告訴中國房地產網鄭州，區域均價目前基本已經跌至7000元/—9000元/平方米。

中國房地產網鄭州發現，本土房企浩創集團旗下多個南龍湖項目采用了零首付、首付分期等方式售房。在致電位于鄭新快速路的浩創某項目時得知，可以“零首付”購房，項目置業顧問表示，“具體細節可以來售樓部詳聊，電話里說不清楚。”

“這種違規銷售導致買房完全沒有門檻，風險全部轉嫁給客戶和銀行。凡是敢做‘零首付’的開發商都極度缺錢，因為這種做法對品牌傷害很大，開發商為保證利潤率，難免會減配房屋質量。”該分銷經理透露。

實際上，在鄭州樓市大火的2016年、2017年，位于南四環外的南龍湖區域出盡了風頭，樓盤均價一度飆到11000元/平方米，當時市場人士甚至認為南龍湖將漲至13000元/平方米以上。

如今的南龍湖，房價已經普遍不足10000元/平方米，主要承接城市剛需客戶，購房門檻很低，價格戰激烈。

除了“零首付”，降價也成為吸引市場客流的主要方式。

雖然9月的“不帶頭降價”閉門會議話音未落，但從市場給出的反映來看，依然是降者居多。

節前，位于北龍湖“地王窩”的碧源榮府項目對外釋放信息，核心區低密洋房，全款最低26800元/平方米，標準層28800元/平方米，刷新了該區域近5年銷售最低價格紀錄。

鄭州二七區南三環某商業公寓，之前售價10000元/平方米左右，國慶期間價格“腰斬”，直接降到5800元/平方米起。

無獨有偶，高新區萬達廣場旁邊某樓盤，借高新萬達開業人氣火爆，直接推出12500元/平方米房源；管南片區南四環附近某大盤，在13000元/平方米基礎上也推出10900元/平方米精裝房源；南港某住宅性質樓盤直接以“抄底”價5XXX元/㎡公開銷售，把航空港區價位拉到5字頭；位于金水北區的和昌優地，近期3號樓精裝改毛坯，18500元/平方米價格回落到15500元/平方米，直接降價3000元/平方米。

隨著上市房企年底財務考核期來臨，降價仍將繼續，但無奈鄭州庫存量過大。按照行業商品房庫存消化周期計算，超過12月即為不健康狀態。

貝殼研究院市場監控數據顯示，截至8月底，大鄭州范圍內12個區域中僅有高新區、經開區及中牟三地住宅庫存進入健康周期。

此外，南龍湖所在的新鄭片區，住宅庫存量最高，達到274萬平方米，主城區中原區也達到175萬平方米，按照過去12個月的銷售去化平均速度，這兩個區域的庫存出清周期分別高達26個月、16.2個月。

━━━━二手房降價25萬無人問津

鄭州市民小彭講了他的購房故事。

2016年，小彭家里賣了兩套房，均位于鄭州西郊某家屬院，第一套于當年6月出售，兩天漲了10萬元，簽約前中介幫忙臨時加價到5萬元，依然有人搶。最終房子還是被加價的人買走了。

同一個小區其他房子也是如此，坐地起價、違約、繼續漲價，依然不愁賣。“感覺市場都瘋狂了，每個人都跟中了彩票一樣買房，只要看中了房子，就一個字，‘買’。”

今年7月，小彭又掛出去一套北區109平方米三房，報價145萬元，略低于市場價。但3個月過去了，除了3家中介打過電話核實房源信息，再沒有一個人問過。

小彭的境遇并不是個例。

2017年4月，劉女士在南龍湖金立方小區買了一套62平方米二手房，作為投資用，房東報價52萬元，當時南龍湖新房均價在10000元/平方米左右。

“買房時地鐵城郊線已經開通，且還有另一個客戶等著簽約，他想出50萬元，這個房價我和家人都覺得撿漏了，所以就沒還價，結果現在砸手里了。”劉女士說，這個房子目前在出租，租金每月900元，“每次租期結束后，至少空租倆月以上。”

中國房地產網鄭州了解到，該小區目前同等戶型二手房成交總價在38萬-43萬元。

今年6月底，老楊準備將自住的二里崗地鐵口附近88平方米兩房出售，換一套離兒子近點的房子，剛開始報價160萬元，無人問津；8月中旬報價改為145萬元，降價15萬元，無人問；9月中旬，再次降價至135萬元，終于有了兩次帶看，但意向都不強烈。3個月降價25萬元，至今還沒賣出去。

“這種情況現在太常見了。”鏈家某門店工作人員阿華告訴中國房地產網鄭州。

阿華從事二手房買賣已有5年時間。他表示，從2018年夏季開始，市場就開始走下坡路，今年尤甚。“現在我們這個店周邊的兩個小區今年下半年每一套出售房源，成交價至少比賣家掛出的起始價格低10萬元，最高一套降了22萬元。”

━━━━二手房量漲價跌已成定局

“同事們都出去外拓了，現在主要做新房業務，如果你在網上有看中的二手房，我可以帶你去看。”對于來訪的客戶，鄭汴路上一家二手房門店工作人員表示，“二手房現在的確難賣，主要問題是買方和賣方都在觀望，只要賣方能讓價，買房的其實也有。”

據他介紹，他們店里“銷冠”僅10月之后就成交3套。“都是價格讓步之后買方立刻決定簽約。”

位于農業南路附近的一家21世紀不動產店長也表示，“店面周邊小區去年9月份二手房成交價在21000元/平方米左右，今年掛牌均價19500元/平方米，成交價格還要再低一些。”

成交價格低、周期長，二手房市場的現狀從數據上也可見一斑。

據諸葛找房數據統計，2020年9月鄭州二手房均價為14532元/平方米，房價同比去年每平方米下降343元，已經連降24個月。

其中較上個月房價來看，惠濟區跌幅最大，環比下降0.16%；經開區以及金水區位居第二、第三位，環比下降0.12%和0.1%；高新區、鄭東新區以及中原區二手房價較上期有些許上調。

同時，鄭州目前二手房供應量相當龐大，掛牌總量為101827套；9月份，鄭州二手房去化總量為7654套，8月為7701套，目前存量消化周期仍在1年以上，處于歷史高位。

其中金水區仍為二手房供應大戶，以27308套二手房掛牌量穩居各城區榜首；其次為中原區及二七區，二手房掛牌量分別為12549套、12467套。

另一方面，鄭州二手房市場呈現明顯量漲價跌狀況。

在價格方面，二手房降價空間已壓縮至3年來最低。

“從與新房價格對比來看，鄭州二手房價格基本上掉至2017年以來最低值。”鄭東新區某二手房中介機構負責人表示，“目前降價銷售的賣家已經成為大多數，市面上二手房價格與其周邊新房相比基本不存在倒掛情況。”

上述鄭東新區某二手房中介機構負責人分析稱：“二手房市場就是樓市走向的‘晴雨表’。房價暴漲時，購房者恐慌情緒重，二手房成交快；當前新房市場都在降價促銷，在選擇房源時，購房者就會理性比較，這就導致了二手房降價、成交慢的現象。雖然價格在降，但成交價基本都在合理范圍，沒有出現過于夸張的‘跳樓價格’。”

一位來自券商研究機構的房地產行業分析師認為二手房市場冷卻有三方面原因：一是市場整體導向影響，導致觀望情緒加重；二是稅費政策，尤其是不滿五年差額稅，導致購買二手房成本增加；三是限購原因，很多家庭不再具備購買資格。

“從目前用戶選擇戶型和價格段的情況來看，房子本身實用價值越來越被看重，住房需求逐漸回歸居住屬性，有利于推動房地產市場更趨理性。”中國商業經濟學會副會長宋向清認為，在限購政策沒有放松、整個房地產市場趨冷的大背景下，鄭州二手房市場的冷卻并不顯得突兀。

在他看來，鄭州作為中原城市群龍頭城市又是省會城市，旺盛需求一直存在，房價會保持健康穩定態勢，二手房也不會有太大波動；對購房者而言，因為配套成熟和明顯位置優勢，品牌房企二手房社區也不失為一個好的選擇。