演砸了！國內首個現房銷售試點項目首秀復盤！
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“當大潮退去，才知道誰在裸泳！”
疫情之下，嚴酷的市場形式掀掉了房地產行業身上那件光鮮亮麗的外衣。
種種樓市丑態紛紛上演,令購房者叫苦不迭。
昆明30戶業主無奈住進“別樣爛尾樓”！天津“十萬骨灰樓事件”令人不寒而栗！濟南開發商建設“假地鐵站牌”營銷事件！等等等等......
所有的一些，受傷的總是我們這些購房者，原本應該成為上帝的業主，最終成為開發商的“提款機器”，淪為弱勢群體。
每當看到此類消息，總是看到留言中，有人大聲疾呼“廢除預售制度，現房銷售才是王道！”
沒有虛假營銷，沒有爛尾隱患，即買即住，真正的所見即所得！
愿望是美好的，希望是光明的，現房銷售似乎成了部分購房者心中，消滅一切丑陋現象的最終武器。
事實果真如此嗎？鍵盤俠是拯救不了世界的。
用事實說話，讓我們復盤一下國內首個真正意義上的現房銷售試點項目——深圳龍華金茂府！
看看真正面對現房銷售政策時，購房者，開發商都有那些不一樣的舉動！
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把時針撥回到2016年6月2日，中國金茂聯合中國電建，以82.90億元競得位于深圳龍華的一塊商住用地，折合樓面價5.68萬元/平方米。
該樓面價格不僅刷新了深圳地王記錄，甚至堪比地塊周邊樓盤如潛龍曼海寧、特發和平里等二手房掛牌均價，“面粉價格超過了面包價格”。
更為關鍵的一點是，出讓公告明確提出：“本宗地塊被確認為深圳商品房現售試點項目，本宗地上建筑物、附著物不能預售，只能以現售形式對外銷售”
地王+現房銷售，引起業內一片嘩然，甚至有媒體宣稱，深圳龍華金茂府是全國首個現房銷售試點。
事實上，2012年山東，2014年上海等城市，都在更早的時間提出現房銷售的試點政策，但往往是雷聲大雨點小，沒有更進一步的落實詳情。
所以深圳龍華金茂府的試點樣板，才更有示范效應，引發地產圈的熱切關注！
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不以成敗論英雄，往往只是勝利者的客套罷了！
作為現房銷售的試點，龍華金茂府賣的好不好才是大家所關心的。
金茂府的去化率始終是一個謎。
2019年11月24日深夜項目首開，均價10.3萬。遠遠高于周邊龍華新盤6-7萬的價格基準線。
從項目總價和單價，雙雙突破龍華樓市天花板的這一刻起，關于金茂府銷量的爭議就不絕于耳。
當時首開數據就出現兩個不同的版本：
官方通稿版：龍華金茂府認籌三天，當晚突擊內部解籌，到場183組，最終成交161組，首批解籌率88%！
網絡傳言版：金茂府只賣了42套。
真實的銷售數據或許只存在項目總的保險柜中。
但是在深圳住建局的官網數據統計中，或許能一窺龍華金茂府真實的銷售數據！
▲部分數據截至到10月15日
據筆者統計龍華金茂府（祥瑞金茂府是項目名稱），共計665套住宅，其中未售：366套，已網簽：73套，已轉移登記：226套。（已轉移登記是指辦理過產權證書）
整體去化率不過45%。
2016年中拍地到2019年底竣工，金茂花了3年時間進行建設。
從2019年11月首開到2020年10月中期，又經歷近1年的銷售時間。
最終成績卻不盡如人意：45%的去化率，甚至沒有達到60%的及格水平。
這可是2019年底，深圳房價暴漲的關鍵時間節點，試想一下，如果提前一年，金茂府的銷量只會更加慘不忍睹！
現房銷售試點首秀，演砸了！
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在這場現房銷售的大戲中，讓我們來看一看，各方的所作所為。
開發商：
5.68萬的樓面價，建安成本，三年的資金成本、運營成本、營銷成本等等，賬本一算，項目總成本將超過9萬/平。
現房銷售項目的壓力遠遠高于期房銷售。
怎么辦？
拔高溢價，用超凡的品質打破傳統的地段論！
1、 拿手的科技智能住宅，無往不利的智慧社區，豪華的精裝標準。2、 打造社會圈層的交際平臺，打破傳統的空間地段制約
3、 引進知名的教育資源，用學區房概念，提升自身價值。
不僅在項目本身大費周折，在融資渠道方面，金茂利用其身后的央企背景，引進實力雄厚的基金公司，盡可能的降低資金方面的壓力。
即便如此，金茂為了更好的銷售業績，依然向市場做出了妥協，對于一個凈利潤超過30%的公司，龍華金茂府最終將價格定在了10.3萬/平，而不是早期一直吹風的13萬/平的價格上。希望能用降價換取更大的市場認可。
開發商已經盡其所能了，購房者呢？
即買即住的現房，品質裝修真實呈現，周邊配套實地查看，教育資源落實到地，是不是該欣喜若狂的掏錢搶購呢？
不好意思，在看到價格的那一瞬間，理智重新占領的大腦！
現房再好，與周邊地段同類型項目的價格也相差太大了吧，再想想，再想想，就算是金子做的，這房子也是要人去住吧。
幾百萬的差價，我買個法拉利它不香嗎？在買個小房子也是極好的啊。
當價差超出了心理底線，利益和風險的天平將會再次傾斜！
或許這就是龍華金茂府歷經一年，去化不足50%的主要原因。
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現實，向著我們最不愿意看到的軌跡滑落。
關于現房銷售政策，有兩種針鋒相對的觀點。
1、 現房限售有利于購房者，更安全、更直接、避免糾紛和維權。2、 現房銷售不利于購房者，開發商成本提高，導致房價上漲。
從龍華金茂府的去化結果來看，購房者和開發商沒有誰是贏家。
購房者買房確實更加安全，更加方便，但也為這些便利付出了更多的代價。
開發商希望通過品質的提升，提高溢價攤薄資金成本，但與周邊區域項目的價格優勢相比，品質和價差，并不能無限的拔高，有其合理的市場規律。
當然此次深圳的現房銷售試點，存在先天的弊端，拿地王做試驗品，不具有代表性，掩蓋了很多的東西。
更大范圍，更深廣度的海南現房銷售試點，或許才能提供更有力，更全面的試點分析。
所以當下對于現房銷售和期房銷售，不能武斷的決定非此即彼，共同改革，共同完善，或許將會是房地產市場的未來！
