上半年房企融資成本普降,誰降?誰升?

今年以來，受新冠肺炎疫情影響，境內流動性持續寬松，融資成本走低，但企業融資分化加劇。

9月21日，億翰智庫發布的“2020年中期40家典型房企融資成本”研究成果顯示，融資成本分化依然嚴峻。

其中，20家房企的融資成本低于6%，中海最低，僅為4.01%；另有6家房企的融資成本高于8%。未來，在嚴格的融資環境以及“三道紅線”的預期壓力下，業內人士認為，部分房企負債規模增長將放緩，財務穩健的房企有利于繼續發揮低成本融資優勢。融資成本“馬太效應”凸顯今年上半年，房企融資成本普遍下降。據中國指數研究院的數據顯示，今年1-6月，房企信用債發行總規模3282億元，同比基本持平，平均利率為4.3%，同比下降1.2個百分點。

而從億翰智庫對2020年上半年40家典型房企融資成本的統計排行來看，40家典型房企平均融資成本為6.33%，較2019年的6.46%下降0.13個百分點。在40家房企中，共有29家企業融資成本相比2019年底下降，8家房企融資成本上漲，3家未變。相比之下，藍光發展和中梁控股融資成本下降最為明顯。其中，藍光發展融資成本下降了0.62個百分點，為8.03%；

中梁控股融資成本上半年為8.9%，較2019年下降了0.50個百分點。

在億翰智庫分析人士看來，中梁控股融資成本下降的主要原因是2020年新增境外融資渠道，境內非銀行借款規模下降，與此同時公司長短期償債能力增強。在典型的40家房企中，除了大部分房企融資成本下降外，還有3家房企融資成本與2019年持平，例如中國奧園和佳兆業。值得關注的是，有8家房企融資成本較2019年有所上升，其中德信融資成本上升較為明顯，上半年融資成本8.92%，較2019年8.40%上升了0.52個百分點。通過梯隊更容易看出房企融資成本的“馬太效應”進一步凸顯。對此，億翰智庫將40家典型房企分為三個梯隊。第一梯隊（融資成本小于等于6%）中的20家房企財務穩健，長短期償債能力較強，上半年融資成本較2019年全部下降，平均下降0.19個百分點。

其中，碧桂園上半年的融資成本為5.85%，相比2019年末下降了49個基點。值得一提的是，在第一梯隊的20家房企里就有12家是國企。第二梯隊（融資成本介于6%和7%之間）共有8家房企，平均融資成本為6.63%；其中，正榮、雅居樂等5家房企的融資成本較2019年有所下降；新城控股與華發股份兩家企業融資成本上升；中駿集團融資成本與2019年持平。而第三梯隊（融資成本在7%以上）共有12家房企，公司財務杠桿相對偏高，導致長短期償債能力偏弱，融資成本相對偏高。

2020年上半年40家典型房企融資成本表負債規模增長或放緩事實上，融資成本直接影響企業的盈利能力。而融資成本的高低，除了受融資結構影響外，還與償債能力有關，也就是說，公司的財務杠桿在一定程度上會影響融資成本水平。根據億翰智庫2020上半年發布的50家A+H股代表性上市房企的凈負債率表現，上述前兩個梯隊除部分國企外，凈負債率均低于94.2%的均值；

第三梯隊的11家房企中有5家房企凈負債率過百。眾所周知，此前，多數房企在發布2020年上半年業績的同時，都提出要降低有息負債規模，提升公司長短期償債能力。其中，中國金茂的資金杠桿率相較2019年底有所下降，但仍提出未來還將逐步控制負債。泰禾更是提出將加強現金流管控，通過多種渠道籌集資金，積極解決債務問題。億翰智庫認為，未來在嚴格的融資環境以及“三道紅線”的預期壓力下，部分房企負債規模增長將放緩，財務穩健的房企有利于繼續發揮低成本融資優勢。

此外，下半年房企依然注重通過加快銷售回款、持續優化債務結構，以保障企業資金流安全，實現融資渠道的多元化和資信評級的上升，最終推動融資成本的下行。中指研究院進一步分析，2020年上半年，受疫情等因素影響，國內流動性相對寬松，房地產企業迎來融資窗口期，但與此同時，政府強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持“房住不炒”的定位。在這樣的背景下，未來房地產企業應通過確保現金流安全，不斷優化債務結構，審慎進行各項投資等舉措，促進企業穩健發展，實現綜合融資成本的進一步下行。