中國房地產(chǎn)單邊上漲的時代已經(jīng)結(jié)束

時代的變遷總是在不經(jīng)意中發(fā)生。用張泉靈那句話來說，時代拋棄你時,連一聲再見都不會說。

當有些開發(fā)企業(yè)還在到處開疆擴土的時候，卻恍然發(fā)現(xiàn)，這個市場已經(jīng)不再是從前那個市場了。以前不用算賬隨便拍地都能賺錢，現(xiàn)在突破發(fā)現(xiàn)即便是精打細算都經(jīng)常處于虧損的邊緣。這就是現(xiàn)實，一個房價單邊上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了。

在過去幾年，國家統(tǒng)計局公布各大城市房價漲跌的時候，發(fā)現(xiàn)基本上都是清一色的上漲，只是漲多漲少的問題，而今時今日發(fā)現(xiàn)，居然一下子有這么多城市房價是下跌的，讓人大跌眼鏡。部分城市的房價下跌已經(jīng)成為一種現(xiàn)實。

作為房地產(chǎn)市場的長期觀察和研究者，研究房價一定要弄清楚房價的驅(qū)動因素。我發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房價上漲的主要驅(qū)動因素有：經(jīng)濟增長帶動的收入增長、城市化進程、貨幣與信貸政策。這幾個是核心的驅(qū)動因素，很多人也都做了闡述。但是除了這個因素之外，我發(fā)現(xiàn)還有一個很關(guān)鍵的因素，就是很多人的“一致性預期”。

怎么解釋這個“一致性預期”，主要有幾個方面：一是房價在過去十多年里基本上單邊上漲的，因此在很多人的心中房價就是“只漲不跌”；二是很多人認為國家不是真的想調(diào)控房價，認為地方政府離不開土地財政。這兩個方面的“一致性預期”非常強烈。

核心驅(qū)動因素確實是支撐房價上漲的主要動力，但是“一致性預期”可能是炒作成風的重要影響因素，基于有專業(yè)的預期判斷，很多人炒房有點有恃無恐。

但是，時至今日，不管是房價上漲的核心驅(qū)動因素，還是“一致性預期”都在發(fā)生改變。

經(jīng)濟增長放緩，經(jīng)濟上行的壓力在這幾年來一直都是比較大的，收入增長也是一樣。這個也很容易理解，畢竟已經(jīng)達到一定的規(guī)模，持續(xù)高速增長是不可能的。城市化進程也是一樣，城市化水平達到一定程度，也會呈現(xiàn)放緩趨勢，開始由數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)變，我們從很多城市的人才引入政策就可以看出來；甚至以后還可能出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象。貨幣和信貸政策這些年其實一直還是比較克制的，當然今年受到疫情影響流動性放松了一些，但是對房地產(chǎn)的融資基本上還是“堵”的態(tài)度，基本上是拿出來單獨管理，多方面的措施防止資金流入房地產(chǎn)市場。

關(guān)于“一致性預期”的問題，我發(fā)現(xiàn)近期很多房地產(chǎn)投資者的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生微妙的變化，有些曾經(jīng)堅定認為房價“只漲不跌”的人也開始有些動搖了。畢竟高層的態(tài)度非常明確，“房住不炒”，哪個城市房價敢抬頭就出臺更嚴厲的政策予以重拳打擊。炒房者的心態(tài)慢慢發(fā)生改變，房價這些陰跌持續(xù)幾年，市場的預期就會逆轉(zhuǎn)。同時關(guān)于土地財政的問題，其實也是一直在著手解決，前些年處理地方債的問題，包括公募REITs的推出都是可以改善地方債的問題的。

目前房地產(chǎn)市場的整體供需已經(jīng)是平衡，局部人口集中的城市住房市場會向周邊城市轉(zhuǎn)移，很多問題慢慢就會解決?？梢悦鞔_的說，國內(nèi)房價單邊上漲肯定是已經(jīng)結(jié)束了，但是我也不認為房價會單邊下跌，未來不同的城市會呈現(xiàn)不同的特征，但整體會呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢。