中國房地產(chǎn)單邊上漲的時代已經(jīng)結(jié)束
時代的變遷總是在不經(jīng)意中發(fā)生。用張泉靈那句話來說,時代拋棄你時,連一聲再見都不會說。
當有些開發(fā)企業(yè)還在到處開疆擴土的時候,卻恍然發(fā)現(xiàn),這個市場已經(jīng)不再是從前那個市場了。以前不用算賬隨便拍地都能賺錢,現(xiàn)在突破發(fā)現(xiàn)即便是精打細算都經(jīng)常處于虧損的邊緣。這就是現(xiàn)實,一個房價單邊上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了。
在過去幾年,國家統(tǒng)計局公布各大城市房價漲跌的時候,發(fā)現(xiàn)基本上都是清一色的上漲,只是漲多漲少的問題,而今時今日發(fā)現(xiàn),居然一下子有這么多城市房價是下跌的,讓人大跌眼鏡。部分城市的房價下跌已經(jīng)成為一種現(xiàn)實。
作為房地產(chǎn)市場的長期觀察和研究者,研究房價一定要弄清楚房價的驅(qū)動因素。我發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房價上漲的主要驅(qū)動因素有:經(jīng)濟增長帶動的收入增長、城市化進程、貨幣與信貸政策。這幾個是核心的驅(qū)動因素,很多人也都做了闡述。但是除了這個因素之外,我發(fā)現(xiàn)還有一個很關(guān)鍵的因素,就是很多人的“一致性預期”。
怎么解釋這個“一致性預期”,主要有幾個方面:一是房價在過去十多年里基本上單邊上漲的,因此在很多人的心中房價就是“只漲不跌”;二是很多人認為國家不是真的想調(diào)控房價,認為地方政府離不開土地財政。這兩個方面的“一致性預期”非常強烈。
核心驅(qū)動因素確實是支撐房價上漲的主要動力,但是“一致性預期”可能是炒作成風的重要影響因素,基于有專業(yè)的預期判斷,很多人炒房有點有恃無恐。
但是,時至今日,不管是房價上漲的核心驅(qū)動因素,還是“一致性預期”都在發(fā)生改變。
經(jīng)濟增長放緩,經(jīng)濟上行的壓力在這幾年來一直都是比較大的,收入增長也是一樣。這個也很容易理解,畢竟已經(jīng)達到一定的規(guī)模,持續(xù)高速增長是不可能的。城市化進程也是一樣,城市化水平達到一定程度,也會呈現(xiàn)放緩趨勢,開始由數(shù)量向質(zhì)量轉(zhuǎn)變,我們從很多城市的人才引入政策就可以看出來;甚至以后還可能出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象。貨幣和信貸政策這些年其實一直還是比較克制的,當然今年受到疫情影響流動性放松了一些,但是對房地產(chǎn)的融資基本上還是“堵”的態(tài)度,基本上是拿出來單獨管理,多方面的措施防止資金流入房地產(chǎn)市場。
關(guān)于“一致性預期”的問題,我發(fā)現(xiàn)近期很多房地產(chǎn)投資者的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生微妙的變化,有些曾經(jīng)堅定認為房價“只漲不跌”的人也開始有些動搖了。畢竟高層的態(tài)度非常明確,“房住不炒”,哪個城市房價敢抬頭就出臺更嚴厲的政策予以重拳打擊。炒房者的心態(tài)慢慢發(fā)生改變,房價這些陰跌持續(xù)幾年,市場的預期就會逆轉(zhuǎn)。同時關(guān)于土地財政的問題,其實也是一直在著手解決,前些年處理地方債的問題,包括公募REITs的推出都是可以改善地方債的問題的。
目前房地產(chǎn)市場的整體供需已經(jīng)是平衡,局部人口集中的城市住房市場會向周邊城市轉(zhuǎn)移,很多問題慢慢就會解決??梢悦鞔_的說,國內(nèi)房價單邊上漲肯定是已經(jīng)結(jié)束了,但是我也不認為房價會單邊下跌,未來不同的城市會呈現(xiàn)不同的特征,但整體會呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢。