規范住房租賃的行政法規要來了

這部專門規范住房租賃的行政法規要來了。

據住建部網站消息，9月7日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見，意見反饋截止日期為2020年10月8日。條例包括總則、出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監督、法律責任和附則等8章，共66條。

根據征求意見稿，《條例》適用于國有土地上住房的租賃活動及其監督管理，旨在規范住房租賃活動，維護住房租賃當事人合法權益，構建穩定的住房租賃關系，促進住房租賃市場健康發展。

不得單方面提高租金

征求意見稿提出，出租住房的室內裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康。禁止將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租。或者將廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租的，由房產管理部門給予警告，責令限期改正。情節嚴重的，對個人處1萬元以上5萬元以下的罰款，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款。對于有違法所得的，沒收違法所得。造成損失的，依法承擔賠償責任。構成犯罪的，要依法追究刑事責任。

住房出租人和承租人應當依法簽訂書面住房租賃合同。在住房租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人不得扣減或者遲延返還押金。未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。有正當理由確有必要進入租賃住房的，出租人應當與承租人約定時間，承租人應當予以配合。

住房租賃合同期滿或者解除，承租人應當及時騰退租賃住房，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人騰退。承租人拒不騰退的，出租人可以依法要求承租人騰退租賃住房；造成損失的，承租人應當依法承擔賠償責任。出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。住房租賃企業租賃住房或者房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。

不得以租金優惠等名義

誘導使用住房租金貸款

征求意見稿提出，住房租賃企業等市場主體在從事住房租賃有關經營活動時，禁止哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為。住房租賃企業及其從業人員不得發布虛假房源信息，隱瞞住房租賃的重要信息。不得以隱瞞、欺詐、脅迫、捆綁銷售等不正當手段，誘騙或者迫使當事人接受服務。不得違規提供金融產品和服務，利用承租人或者房屋權利人名義套取信貸資金，克扣或者延遲返還租金押金和泄露或者不當使用客戶信息。

住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。國家鼓勵住房租賃企業與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同。

續租不得再次收取傭金

在經紀活動方面，征求意見稿規定，房地產經紀機構發布的住房地址、面積、租金和圖片等房源信息應當真實、準確，在經營場所、網站等不同渠道發布的房源信息應當一致。房地產經紀機構發布房源信息前，應當核對并記錄委托人身份證明、住房權屬信息，實地查看住房，與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同，編制住房狀況說明書。

房地產經紀機構應當對住房租賃服務項目實行明碼標價。房地產經紀機構收費前應當向當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項，收費清單由當事人簽字確認。房地產經紀機構在住房租賃經紀活動中不得收取任何未予列明的費用。通過房地產經紀機構簽訂的住房租賃合同，租賃期間屆滿，出租人和承租人續訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取傭金等費用。

房地產經紀機構及其從業人員不得發布虛假房源信息，隱瞞影響住房租賃的重要信息。不得違規提供金融產品和服務，為依法不得出租的住房提供經紀服務，不得強制代辦住房公積金提取等服務并額外收取費用。不得未經當事人同意，以當事人名義簽訂住房租賃合同。不得賺取租金差價和泄露或者不當使用客戶信息。

鼓勵新增用地建租賃住房

支持住房租賃企業發債

本次發布的征求意見稿中，還擬針對發展住房租賃市場提出一系列扶持措施。

征求意見稿提出，設區的市級以上地方人民政府應當結合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。

同時，國家鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業辦公用房、工業廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應。

國家鼓勵單位和個人將依法符合出租條件的住房出租，鼓勵出租人和承租人簽訂長期住房租賃合同。簽訂長期住房租賃合同且合同履行達到一定年限的，按照設區的市級以上地方人民政府的規定享受相應的政策支持。

此外，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務，住房租賃企業可以依法質押住房租賃租金收益權。

租金上漲過快可采取穩租措施

“高進低出”將受管控

在服務與監督方面，征求意見稿提出，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

直轄市、設區的市級人民政府房產管理部門應當建立住房租賃管理服務平臺，提供機構備案、房源核驗、面積管理、信息發布、網簽備案、統計監測等服務，與公安、民政、自然資源、市場監督管理、稅務、人力資源社會保障、審計、住房公積金等部門和單位建立信息互通共享機制，向社會提供安全、便捷、高效的服務。

另外值得注意的是，近期，包括上海、杭州、成都、廣州、合肥在內的城市對住房租賃市場的運行給予風險提示，重點警示長租公寓“高進低出”和“長收短付”帶來的風險。本次條例也對于“高進低出”和“長收短付”等內容給予了重點關注。

根據征求意見稿，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。

此外，征求意見稿還提出，房產管理部門應當會同有關部門、房地產行業組織建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理。住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員以及出租人和承租人的誠信記錄納入全國信用信息共享平臺。