樓市：這兩招殺傷力很大！

央行最新數據顯示： 8月份人民幣貸款增加1.28萬億元，其中，住戶部門貸款增加8415億元（短期貸款增加2844億元，中長期貸款增加5571億元），企（事）業(yè)單位貸款增加5797億元。

8月份新增住戶部門貸款占到新增人民幣貸款的65.74%，也就是說8月份新增的貸款當中有65.74%是居民貸款貢獻的。而上半年新增住戶部門貸款只占到新增人民幣貸款的29.44%，7月份是76.33%。 最近兩個月居民貸款比上升，說明國民經濟在加快恢復，也說明樓市在回暖，甚至局部過熱。 7月以后，多個熱點城市普遍收緊樓市。主要是在限購、限貸層面。從8月份數據來看，一些熱點城市二手房成交量下滑明顯，也就是說調控取得初步成效。 最近，深圳在前一波調控的基礎上，又再加打補丁，我認為有兩招殺傷力很大。據券商中國，1、9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住房和建設局三大監(jiān)管機構聯合下發(fā)通知，將建立婚姻信息查詢機制，完善個人住房貸款管理。 同時，監(jiān)管機構還要去商業(yè)銀行在辦理個人住房貸款業(yè)務的時候，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭成員名下在深圳所擁有住房套數，作為貸款審核依據。2、此外，深圳部分銀行也證實， 9月將進一步從嚴把控房抵經營貸，產權不滿半年的房產不允許做經營貸。

這里面的第一點主要是方便信息交流，在深圳的715新政里對離婚買房進行了嚴格的限制，如果是離婚的，3年內買房住房套數按離異前家庭總套數計算。也就是說一個家庭里原本已經有了兩套房，現在想買第3套，用離婚這種方式在合規(guī)方面行不通了。 但是這存在一個漏洞，由于各部門之間沒有聯網，3年內你的婚姻記錄無法核實，客戶做個承諾就可以了，所以效果打折扣。 如果聯網，你的婚姻記錄將被一覽無遺，你的任何違規(guī)行為都將藏匿于無形，所以殺傷力還是蠻大的。 另外，樓市當中，收緊房抵經營貸這一招殺傷力也很大。 所謂房抵貸一般是用房子做抵押，然后用來消費或經營目的。由于是房子做抵押，一般利率很低，據我的了解，深圳這邊3年期的抵押貸最低應該可以做到3.85%左右，到期還本金，據說還可以續(xù)期一次。一套房子1000萬，原本要首付300萬，貸款700萬。按照深圳這邊的首套房按揭利率，目前在5.1%左右，如果是二套房更高。 所以有的人操作是，先向金融機構借錢全款買下，然后申請抵押貸，利率還比按揭貸低一些。但這樣并不合規(guī)，一是部分錢應該主要是用來經營和消費的，不能進入樓市。二是不少人是用企業(yè)名義申請的抵貸，獲得利率，這是利用國家給企業(yè)抵息貸款的錢進入樓市，更不合規(guī)。 根據深圳部分銀行的規(guī)定，產權不滿半年的房產不允許做經營貸，這將會大大限制了違規(guī)資金進入樓市。很簡單，如果要籌全款需要大量的資金，只能向一些金融機構或民間借高息貸，如果拖個半年的時間，這個利息成本很多都承擔不起。 樓市是資金市，沒有了錢，誰也玩不轉。 第一財經最近統(tǒng)計了一個數據

根據圖表，廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州等7個城市居民杠桿率超過100%，居民杠桿率是住戶存款與住戶貸款的比值。說白了就是借的錢與存的錢之比，超過100%就說明借的錢比存的錢更多。 居民杠桿率過高，風險就會越大，因為會透支未來的錢。 住戶部門杠桿率方面，排在比較前面的城市是杭州、溫州、廈門、深圳、南京、廣州，住戶部門杠桿率超過80%。住戶部門杠桿率是居民負債與GDP的比值，2020年上半年，我國居民部門杠桿率是59.7%。如果住戶部門杠桿率過高，就意味著買房的負擔加大。 理論上說，某個地方買房負擔率高，房價上漲的空間就越有限，不過這有一定的條件，即人口與資金保持相對恒定。 但如果是人口持續(xù)流入，競爭力強的城市，房價上漲的空間往往主要是受人口增量影響，而不是買房負擔比，很簡單，你不買房，但別人會買。所以觀察一個城市樓市潛力不能僅僅盯著買房負擔比。 但是這不意味著我們不需要關注居民負債率，如果居民負債率過高會對一個城市產業(yè)、人口形成溢出效應，也會對消費構成巨大影響。根據央行《中國區(qū)域金融運行報告（2019）》，控制人均可支配收入、社會融資規(guī)模等因素后，居民杠桿率水平每上升1個百分點，社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。所以，當下無論哪個城市抵制房價過快上漲，都是必要之舉。 最新的消息： 1、銀保監(jiān)會通報保險資金運用違規(guī)問題，5家保險資金違規(guī)流入房地產領域。 2、常州收緊樓市，二套首付變6成，滿4年方可上市交易。