搶占地產(chǎn)科技賽道 高和資本的“飛輪模式”

在不久前結(jié)束的易居中國地產(chǎn)金融論壇上，高和資本合伙人蘇鑫對外公布了兩個即將向市場推出的項目情況。

這也將是疫情后，北京即將面世的兩個最大的商業(yè)地產(chǎn)項目：與中糧大悅城共同投資開發(fā)的“大悅春風(fēng)里”，以及與紅星美凱龍、首開合作改造的“融中心”。

其中，融中心是一直備受北京媒體關(guān)注的項目，其前身是位于北京東北三環(huán)黃金地段的“愛琴海購物中心”，高和資本收購后，將通過城市更新的模式，將其改造為新型的商業(yè)辦公空間。

蘇鑫的演講圍繞一個高和資本剛剛開拓的新賽道：地產(chǎn)科技。

今年上半年，高和成立了一支新基金，專注地產(chǎn)科技領(lǐng)域PE投資。并很快落子首個項目：領(lǐng)環(huán)。

這是一家在智慧能源領(lǐng)域領(lǐng)先的科技公司，能夠有效的節(jié)約商辦物業(yè)能效，預(yù)計近年登陸資本市場。

在高和地產(chǎn)科技基金團隊發(fā)布的一份地產(chǎn)科技白皮書上，對地產(chǎn)科技這一創(chuàng)新領(lǐng)域的大部分創(chuàng)業(yè)項目都有較為詳盡的研究。

高和聚焦這一賽道的主要目的，不僅是看好這些項目未來的投資價值，更是其正在構(gòu)建的“飛輪模式”一個重要組成部分。

“飛輪模式”最早是由亞馬遜率先提出的，是指亞馬遜最重要的三個核心業(yè)務(wù)板塊：會員服務(wù)、第三方賣家平臺和云服務(wù)，以客戶需求為核心構(gòu)建起來的一個互為補充，互相推動的生態(tài)體系。

羅振宇在邏輯思維的一期節(jié)目中，講述了馬斯克運用飛輪模式，將商業(yè)衛(wèi)星發(fā)射、電動汽車等原本看似互不相關(guān)的業(yè)務(wù)，構(gòu)建成一個體系，為完成其人類移民火星計劃的宏大設(shè)想，對蘇鑫很有啟發(fā)。

對于高和而言，地產(chǎn)科技的核心價值在于提高商辦物業(yè)的資產(chǎn)價值。城市更新的核心，就是如何提升商辦物業(yè)的現(xiàn)金流和租金收益，進(jìn)而提高其資產(chǎn)估值。

2018年8月，高和資本與中糧大悅城控股共同成立了一支城市更新并購基金，并于去年7月投資了首個項目：位于北京大興的大悅春風(fēng)里。這一承載了諸多5G科技概念的國內(nèi)首座智慧MALL，將于今年12月25日正式對外營業(yè)。

中糧大悅城與北京電信合作推出首個5G＋MEC智慧商業(yè)系統(tǒng)，稱為悅云。

該系統(tǒng)除了具有大多數(shù)新商業(yè)所具備的智能向?qū)А⒅腔弁＼嚒⒅腔蹱I銷系統(tǒng)等功能，最重要的是可以打通商戶之間的積分系統(tǒng)，從而激活大悅城數(shù)十萬的會員體系。

這有可能為剛剛開業(yè)的購物中心完成快速導(dǎo)流，從而提升其租金水平。這便是地產(chǎn)科技可能為商辦物業(yè)帶來的直接價值，商辦物業(yè)的租金收益，又直接關(guān)系到其資產(chǎn)估值。

中糧大悅城是購物中心運營領(lǐng)域公認(rèn)的領(lǐng)軍企業(yè)，作為央企，既不缺少資金，也不缺少資源。其與高和資本共同成立基金平臺，是看重高和在商辦物業(yè)資產(chǎn)管理方面的能力，以及投、融、管、退的經(jīng)驗。

大悅春風(fēng)里也是中糧大悅城首個以基金模式運營的項目，這種模式一旦成功，就可能支持其迅速在多個城市復(fù)制，減少持有資產(chǎn)的壓力，從而投資運營更多的項目。

高和資本成立于2009年，至今已累計投資管理420多億規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目，是中國商業(yè)地產(chǎn)基金和城市更新領(lǐng)域領(lǐng)先的標(biāo)桿企業(yè)。

蘇鑫曾任SOHO中國董事、首席運營官，協(xié)助潘石屹打造了SOHO中國極具競爭力的地產(chǎn)行銷團隊。

創(chuàng)業(yè)初期，蘇鑫通過并購基金，收購亟待出售的寫字樓，經(jīng)過改造，提升其整體品質(zhì)和物業(yè)管理水平，并利用其在商辦物業(yè)領(lǐng)域的銷售能力，散售給投資型客戶。

高和將其在這一時期的資產(chǎn)管理模式，形象的稱為“資產(chǎn)精裝修”，而將喜好投資具有穩(wěn)定收益的商辦物業(yè)的高凈值客戶稱之為“安全性資本”，媒體則稱高和是“閃電基金”，指其從并購至退出項目時間很短，投資回報率很高。如在2010年至2011年，高和即先后并購了中莎廣場、金澳國際等項目，并完成銷售退出。

2015年后，投資商辦物業(yè)市場的安全性資本驟減，伴隨互聯(lián)網(wǎng)科技在各傳統(tǒng)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，以及新消費文化的升級，高和開始轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，瞄準(zhǔn)城市更新這一新興的萬億級市場，提出新辦公理念，著重提升其為傳統(tǒng)辦公注入全新活力的資產(chǎn)管理能力。

不再追求銷售周轉(zhuǎn)，把高和云峰和新街高和打造成為適合長期的機構(gòu)資本持有的項目。

為了實現(xiàn)基金投資的退出，高和資產(chǎn)成為推動資產(chǎn)證券化的先鋒，牽頭推動了首個CMBS項目的發(fā)行，并推出了國內(nèi)重點商辦物業(yè)的私募REITs。

目前，證監(jiān)會正在加速推進(jìn)資產(chǎn)證券化改革，公募REITs推出，已差最后一公里，中國一旦開放REITs市場，高和的飛輪也將完成最后的閉環(huán)。

在發(fā)行地產(chǎn)科技基金之前，高和與翰同資本共同成立了一支專注投資地產(chǎn)領(lǐng)域輕資產(chǎn)運營公司的私募基金，先后投資了樂乎、好享家、優(yōu)客工場、路客等多個與地產(chǎn)運營緊密相關(guān)的明星創(chuàng)業(yè)企業(yè)。

這支基金同樣致力于為“新運營”能力整合能夠提升資產(chǎn)現(xiàn)金流的內(nèi)容，地產(chǎn)科技基金也延續(xù)著這一方向。

以重資產(chǎn)的并購基金為主體，搭配圍繞新辦公、新商業(yè)場景和提升資管能力的私募股權(quán)基金，并不斷在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域破冰，尋求基金退出的有效金融工具。

高和在城市更新的萬億賽道上，逐步構(gòu)建起由并購基金、資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新投資三個輪子構(gòu)建的飛輪模式。

它們都能獨立盈利，又互為補充，互為助力，將最大化地覆蓋與整合城市更新領(lǐng)域的上下游資源，并能讓商業(yè)模式形成閉環(huán)，成為一個投資生態(tài)系統(tǒng)，使其所發(fā)揮的投資盈利作用倍增。

比如并購基金收購城市更新項目，這一過程中會為資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)科技業(yè)務(wù)，尋找潛在合作資源。

資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)為并購基金提供退出渠道，同時也能給并購基金提供更多的投融資機構(gòu)資源和項目資源。地產(chǎn)科技所投的企業(yè)，可以直接服務(wù)于并購項目，提升項目的現(xiàn)金流，同時被投企業(yè)也因獲得業(yè)務(wù)來源，增加未來可預(yù)期的快速增值空間。

高和飛輪模式為中國放開REITs市場的大風(fēng)口做好了各種充分預(yù)備。

這也是高和資本作為一支沒有任何特殊背景的基金公司，近年來先后與中糧、首開、金茂、正大、紅星美凱龍等眾多央企、世界500強企業(yè)及上市公司達(dá)成深度合作的原因。

2016年，高和資本的飛輪模式帶動了更多積極涌向城市更新的領(lǐng)域的企業(yè)，高和推動發(fā)起了中國城市更新論壇平臺，匯聚了包括黑石、國壽、萬科、華潤、瑞安、中糧、正大、等在內(nèi)的眾多頂級地產(chǎn)及金融機構(gòu)，作為理事單位。

也包含了許多年輕而有活力的，橫跨藝術(shù)、科技領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新機構(gòu)。