熱點城市調控“接力”，金九銀十何去何從？
繼8月26日召開的部分城市房地產工作會商會，強調落實城市主體責任，毫不動搖堅持“房住不炒”定位后，多地樓市調控繼續升級。
整體上看，下半場樓市調控邏輯更加明顯。政策層面，不會從根本上對房地產做出非常嚴格的限制，仍然會延續“一城一策”的總體思路。針對樓市出現的具體問題，采取措施解決問題，過熱的城市或出臺收緊政策，接下來哪里有問題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調控的常態，從而確保房地產市場平穩健康發展。
多地樓市調控繼續升級
進入9月，意味著樓市傳統的“金九銀十”的到來。不過，最近傳來的卻是多地不斷收緊樓市調控的消息。
9月6日，沈陽市房產局、沈陽市自然資源局等聯合發布關于《關于進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，從嚴管控住宅用地出讓溢價率，并提出嚴格執行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年。
9月4日，杭州市住房保障和房產管理局發布了《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等方面內容作了進一步明確規定。其中，要求父母投靠落戶滿3年才能買房，同時，對無房家庭優先購房要求5年限售，堵住了投靠落戶炒房和優購炒房的漏洞。
9月3日，東莞在前期“7.25”新政的基礎上加強細則管理，明確社保連續繳納不足半年的不能通過一次性補繳來取得購房資格，同時對7月25日以后網簽的住房要求 3 年限售（含贈與）。
8月30日，長三角區域熱點城市無錫發布樓市調控政策，要求限制離異家庭購房套數、個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格，進一步提高購房成本和轉讓成本，抑制投機炒作。
實際上，自7月份以來，杭州、寧波、南京等長三角區域重點城市率先啟動調控，緊接著南通、常州、徐州和無錫等城市也出現樓市、地市均熱的局面。
熱度高溫不下的城市迎來調控政策在情理之中，這也意味著接下來熱點城市收緊樓市調控將是大概率事件。據統計，7-8月份參加國務院、住建部座談會的城市名單一共有14個，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙、長春、銀川、唐山、常州。其中，成都和沈陽均參加了兩次座談會。而目前已出臺收緊樓市調控的城市有5個，分別為深圳、南京、杭州、寧波和沈陽。
綜合來看，下半年已有多個城市發布了或緊或松的政策內容，其中杭州、東莞、深圳、南京、寧波和無錫樓市地市較熱的城市收緊調控，十堰、株洲等仍未走出疫情影響的三四線城市則發布適度放寬的政策內容。
整體看來，下半場樓市調控邏輯更加明顯。政策層面，不會從根本上對房地產做出非常嚴格的限制，仍然會延續“一城一策”的總體思路。針對樓市出現的具體問題，采取措施解決問題，過熱的城市或出臺收緊政策，接下來哪里有問題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調控的常態，從而確保房地產市場平穩健康發展。
“金九銀十”何去何從？
當政策的邏輯理順之后，大家關心的是未來市場表現。
在7月份的房地產市場表現淡季不淡后，8月的樓市成交繼續保持活躍。
上海易居房地產研究院近日發布的《2020年8月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，8月份40城新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比增長16%。自5月份成交量年內首次同比轉增以來，已連續4個月同比正增長。從前8月數據來看，根據易居研究院監測，1-8月份40城成交面積同比下降9%，自3月份以來降幅持續收窄。在易居研究院看來，房地產市場已完全擺脫疫情影響，開始走上正軌。
克而瑞研究中心的數據也顯示，8月份30個重點城市整體成交3079萬平方米，同、環比分別增長了22%和5%，且7月成交較2020年月均水平顯著增長38%。其中，一線城市成交面積為334萬平方米，同、環比齊增。四個一線城市集體“飄紅”，整體成交顯著放量，單月同比漲幅均在35%以上。二三線城市成交面積2745萬平方米，環比上升4%，同比增長20%。其中，成都、杭州、西安、濟南、天津、長沙、東莞、南寧、蘇州、長春等10個城市成交熱度延續，同、環比齊增。另外值得注意的是，在政策加碼后，深圳、杭州、寧波等熱點城市市場熱度慣性延續，成交同比漲幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51萬平方米，創年內新高，同比大增56%，在四個一線城市中居首。
那么接下來，在如此密集的調控政策下，今年的“金九銀十”能否實現備受關注。
易居研究院預計，金九銀十部分房企將以價換量促回款。隨著"三條紅線"的融資新規在部分房企展開試點，監管部門將對不同房企的融資根據財務指標進行區別對待。對部分資金壓力大，年度目標完成情況差的房企來說，除了放緩拿地計劃控制負債外，金九銀十期間以價換量促進資金回籠將是非常重要的工作，尤其是在一些今年樓市偏冷的城市。
貝殼研究院表示，今年的調控政策更加精準施策，“金九銀十”更難出現。中央多次強調“房住不炒”的政策導向，LPR利率連續四個月保持不變，上半年應對疫情的貨幣信貸政策逐步調整。房地產市場快速升溫的條件不存在。近期，住建部召開重點房企融資座談會、城市房地產工作會商會，分別從房企端、城市監管端加強分類指導，未來市場熱度較高的城市將會大概率調控加碼，不會出現市場過熱的情況。
克而瑞研究中心認為，聯系到7、8兩月房地產市場淡季不淡，預計9、10月市場行情仍值得期許，隨著供應明顯放量，屆時成交有望繼續走高，部分熱點城市或再創年內新高。各城市市場或將持續分化，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強勁購買力支撐，房地產市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內房地產市場依舊面臨較大的下行壓力。
