熱點(diǎn)城市調(diào)控“接力”，金九銀十何去何從？

繼8月26日召開的部分城市房地產(chǎn)工作會商會，強(qiáng)調(diào)落實(shí)城市主體責(zé)任，毫不動搖堅(jiān)持“房住不炒”定位后，多地樓市調(diào)控繼續(xù)升級。

整體上看，下半場樓市調(diào)控邏輯更加明顯。政策層面，不會從根本上對房地產(chǎn)做出非常嚴(yán)格的限制，仍然會延續(xù)“一城一策”的總體思路。針對樓市出現(xiàn)的具體問題，采取措施解決問題，過熱的城市或出臺收緊政策，接下來哪里有問題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)，從而確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地樓市調(diào)控繼續(xù)升級

進(jìn)入9月，意味著樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的到來。不過，最近傳來的卻是多地不斷收緊樓市調(diào)控的消息。

9月6日，沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局等聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，從嚴(yán)管控住宅用地出讓溢價率，并提出嚴(yán)格執(zhí)行個人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認(rèn)定等方面內(nèi)容作了進(jìn)一步明確規(guī)定。其中，要求父母投靠落戶滿3年才能買房，同時，對無房家庭優(yōu)先購房要求5年限售，堵住了投靠落戶炒房和優(yōu)購炒房的漏洞。

9月3日，東莞在前期“7.25”新政的基礎(chǔ)上加強(qiáng)細(xì)則管理，明確社保連續(xù)繳納不足半年的不能通過一次性補(bǔ)繳來取得購房資格，同時對7月25日以后網(wǎng)簽的住房要求 3 年限售（含贈與）。

8月30日，長三角區(qū)域熱點(diǎn)城市無錫發(fā)布樓市調(diào)控政策，要求限制離異家庭購房套數(shù)、個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格，進(jìn)一步提高購房成本和轉(zhuǎn)讓成本，抑制投機(jī)炒作。

實(shí)際上，自7月份以來，杭州、寧波、南京等長三角區(qū)域重點(diǎn)城市率先啟動調(diào)控，緊接著南通、常州、徐州和無錫等城市也出現(xiàn)樓市、地市均熱的局面。

熱度高溫不下的城市迎來調(diào)控政策在情理之中，這也意味著接下來熱點(diǎn)城市收緊樓市調(diào)控將是大概率事件。據(jù)統(tǒng)計，7-8月份參加國務(wù)院、住建部座談會的城市名單一共有14個，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙、長春、銀川、唐山、常州。其中，成都和沈陽均參加了兩次座談會。而目前已出臺收緊樓市調(diào)控的城市有5個，分別為深圳、南京、杭州、寧波和沈陽。

綜合來看，下半年已有多個城市發(fā)布了或緊或松的政策內(nèi)容，其中杭州、東莞、深圳、南京、寧波和無錫樓市地市較熱的城市收緊調(diào)控，十堰、株洲等仍未走出疫情影響的三四線城市則發(fā)布適度放寬的政策內(nèi)容。

整體看來，下半場樓市調(diào)控邏輯更加明顯。政策層面，不會從根本上對房地產(chǎn)做出非常嚴(yán)格的限制，仍然會延續(xù)“一城一策”的總體思路。針對樓市出現(xiàn)的具體問題，采取措施解決問題，過熱的城市或出臺收緊政策，接下來哪里有問題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)，從而確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“金九銀十”何去何從？

當(dāng)政策的邏輯理順之后，大家關(guān)心的是未來市場表現(xiàn)。

在7月份的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)淡季不淡后，8月的樓市成交繼續(xù)保持活躍。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年8月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，8月份40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比增長16%。自5月份成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來，已連續(xù)4個月同比正增長。從前8月數(shù)據(jù)來看，根據(jù)易居研究院監(jiān)測，1-8月份40城成交面積同比下降9%，自3月份以來降幅持續(xù)收窄。在易居研究院看來，房地產(chǎn)市場已完全擺脫疫情影響，開始走上正軌。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，8月份30個重點(diǎn)城市整體成交3079萬平方米，同、環(huán)比分別增長了22%和5%，且7月成交較2020年月均水平顯著增長38%。其中，一線城市成交面積為334萬平方米，同、環(huán)比齊增。四個一線城市集體“飄紅”，整體成交顯著放量，單月同比漲幅均在35%以上。二三線城市成交面積2745萬平方米，環(huán)比上升4%，同比增長20%。其中，成都、杭州、西安、濟(jì)南、天津、長沙、東莞、南寧、蘇州、長春等10個城市成交熱度延續(xù)，同、環(huán)比齊增。另外值得注意的是，在政策加碼后，深圳、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市市場熱度慣性延續(xù)，成交同比漲幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%，在四個一線城市中居首。

那么接下來，在如此密集的調(diào)控政策下，今年的“金九銀十”能否實(shí)現(xiàn)備受關(guān)注。

易居研究院預(yù)計，金九銀十部分房企將以價換量促回款。隨著"三條紅線"的融資新規(guī)在部分房企展開試點(diǎn)，監(jiān)管部門將對不同房企的融資根據(jù)財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行區(qū)別對待。對部分資金壓力大，年度目標(biāo)完成情況差的房企來說，除了放緩拿地計劃控制負(fù)債外，金九銀十期間以價換量促進(jìn)資金回籠將是非常重要的工作，尤其是在一些今年樓市偏冷的城市。

貝殼研究院表示，今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)施策，“金九銀十”更難出現(xiàn)。中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率連續(xù)四個月保持不變，上半年應(yīng)對疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整。房地產(chǎn)市場快速升溫的條件不存在。近期，住建部召開重點(diǎn)房企融資座談會、城市房地產(chǎn)工作會商會，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo)，未來市場熱度較高的城市將會大概率調(diào)控加碼，不會出現(xiàn)市場過熱的情況。

克而瑞研究中心認(rèn)為，聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場淡季不淡，預(yù)計9、10月市場行情仍值得期許，隨著供應(yīng)明顯放量，屆時成交有望繼續(xù)走高，部分熱點(diǎn)城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。各城市市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，核心一二線城市市場需求堅(jiān)挺，且有強(qiáng)勁購買力支撐，房地產(chǎn)市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力。