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全世界富人投資的重點為什么都在房地產上?

來源:居行網  發布時間:2020年09月07日  點擊數:15

全球經濟動蕩時期非常重要的資產,就是房子。買房的話題大家都很關心,現在房價很貴,很多人都覺得有泡沫。但是呢,盡管有泡沫,房價還在漲,房地產調控很嚴,房價還是很堅挺。這就讓人疑惑了,這房價的泡沫怎么這么堅挺,房子還能不能買?海外房產投資為什么不斷受到富人追捧?

關于這個問題,只需要反問自己一個問題,就清楚了。如果一個典型的家庭,房子在家庭財富中占多大比重,知道嗎?海外房產對于高層次投資者的收益比有多大?

這個問題的答案,會隨著家庭情況不同而不同,根據發布的一份報告,《城市家庭財富健康報告》,城市家庭的平均房產價值為125萬元,而其他所有資產的總和為37萬元,這其他資產包括現金,存款,股票,債券,基金,保險,黃金,外幣,工商資產等等。

也就是說,對一個平均家庭而言,房產的總市值超過其他所有資產的總和的3倍還要多,大約是3.4倍。


房子為什么這么貴?


我們先來看看國際經驗,看看在國際比較的意義上,中國的房子到底有多貴。我們來看一世界上的一些高房價城市,里面有三個數,分別是城區房價,城市郊區房價成交,和房價收入比。一看之下,你可能會大吃一驚。原來北京、上海的房價這么貴,這就解釋出了為什么高收入人群大多選擇海外購房投資了。



圖1:世界高房價城市比較

比如說,北京上海城區的好一點房子,單價大概在10萬左右,折合美元大概1.5萬。世界上哪些城市的房價和這個差不多呢?有很多,倫敦、紐約、東京、首爾、新加坡等等都在榜單上。

房價最高的還不是這些,而是摩納哥和香港,摩納哥房價是北京的四倍,香港房價是北京的兩倍。經過分析這兩個城市,都是氣候不錯,又是避稅天堂,富人高度聚集,這些富人就把房價買起來了。


我們還是發展中國家,收入低很多,怎么能跟這些國家比房價呢?看房價收入比的話,我們比人家高太多了,高一倍都不止。北京上海是40多倍,倫敦、新加坡、首爾只有20倍出頭,紐約就更低,只有12倍。這種情況下,怎么能說北京上海房價不貴呢?

印度最大的城市孟買,房價也很貴,城區的均價達到7000多美元。這7000多美元,是孟買城區的均價,富人區可以達到10000多美元,最貴的地方可以達到20000美元。這個房價水平,和北京上海也差不了多少了。


所以說,印度的平均收入水平雖然很低,但是房價也是很貴,房價收入比也很高。根據統計,孟買的房價收入比高達43,與香港、北京、深圳接近,領跑全球。

孟買的房價為什么這么高呢?道理很簡單,就是印度雖然人均收入低,但是人口基數大,而且貧富差距也很大,有很小比例的人其實很富有。不要小看這很小比例的富人,雖然比例小,但是人口基數大,總量并不小。而且呢,這些富人很多都聚集在孟買。只要很少比例的富人,就可以把房價買得很高。

孟買的例子告訴我們,決定房價水平的,并不是平均收入,而是頭部收入,是買得起房子的人的收入水平。這樣一來就明白了,國內的富人也很多,比印度要多很多,以前又不限購,這些人就把大城市的房價買起來了。

進一步講,這個房價收入比,其實是一個誤導性很強的概念,因為這個概念隱藏著一些不切實際的假設。比如說,用房價收入比衡量房價高低,實際上暗含著這樣一個假設,就是只要你有平均收入水平,就可以買房,其實不是這樣的,大城市的房子只有中高收入的人才買得起。

在主要國際大城市,都是只有一半的人有房子,另一半的人是要租房子住的。所以,如果你一定要要算房價收入比,不要用平均收入,而是要用中高收入。


圖2: 大城市住房自有率(%)

以上列舉了主要國際大城市的住房擁有率,會發現其實都挺低的,很少超過50%。大城市競爭都很激烈,人口流動大,很多人買不起房子的。所以,用平均收入計算房價收入比,誤導性是很大的。

簡單概括一下,剛才說的道理,是中高收入人口,特別是富人推高了房價。這個不是個別現象,而是普遍現象。

實際上,全球的富人,都是喜歡買房子的。這個話不是亂說的,而是有數據支撐的。根據發布的2019年世界財富報告《The Wealth Report 2019》,全球高凈值人群(凈資產超過3千萬美元,不包括自住房產)平均21%的資產投資于房產,僅次于股票的27%。

但是呢,剛才的房產占比21%不包括自住房產(自住型房產:第一套、第二套房產),自住房產在總財富中的占比達到32%。如果放在一起考慮自住房產的話,房產在總財富中的占比達到46%(32%+68%*0.21),遠超過股票的18%,更遠遠超過債券的13%。所以說,房產在富人的財富配置中,占比是最高的,遠超過股票和債券。

可以看到,對于各地的富人而言,不管是歐洲、北美、亞洲,還是其他地方,房產都是占比最高的資產,遠超過股票和債券。




歐美和亞洲高凈值人群的財富分配

另外根據統計,全球富人平均有3.6套房產(包括自住和投資)。其中亞洲有3.9套,歐洲有3.4套,北美有3.2套。看起來,買個3-4套房子,是各地富人共同的行為模式。


各地高凈值人群的房產數量(含自住房)

所以,從富人的資產配置上看,富人都喜歡買房子,就推高了房價。當然,我們說富人喜歡買房子,并不是說其他人不喜歡買房子。而是說,富人財富總量大,在資產配置的時候沒有財務約束,主要考慮風險和回報。而中低收入家庭的錢少,買了套房子可能就沒錢了,這時候的資產配置,不完全反映風險和回報的權衡,而更加反映財務約束。

那么,富人為什么喜歡買房子?答案很簡單,因為從長期看,房子保值增值的效果是最好的。根據一份最新的研究,在過去一個半世紀里,房子是最好的投資品。

為什么這么講?首先,住房的回報率很高,達到6.6%。在所有主要資產中,這是最高的,只有股票比較接近,達到4.6%,比房子少了2個百分點,為了強調這兩個百分點,也可以說,股票的回報比房子少了30%。

剛才說的這些數字,都是扣除通脹以后的實際回報,不扣除通脹的話,房子有10.6%,股票有8.6%。看了這樣的數字,從長期回報的角度,富豪們為什么買房子其實就很顯然了。

大類資產長期年化收益率

不僅如此。海外房產不僅回報率高,風險還很小。比如說,經濟形勢不好的時候,股票的價格大幅縮水,富豪們的財富也因此縮水。但是房子的價格,即便在經濟蕭條的時候,也相對堅挺,比股票穩定很多,能夠幫富豪們保持身價。有了這個原因,海外房產就更加有吸引力了。

可以說,數據包含了過去很長時間的,主要發達國家的主要大類資產的回報,時間跨度很長,覆蓋國家很多,資產類別也很全。所以,這個數據是很全面的數據,很權威的數據,不是片面的數據。

說到這里,我們就不難理解,為什么富人們爭先恐后買海外房產,特別是豪宅了。事實上,我們可以再換一個角度來說。在發達國家,房產占國民財富的一半左右,占比非常大。富人如果不買房子,買什么呢?很難有足夠的資產來儲存財富。這么看,就明白了,隨著富人數量的增加,富人財富的累積,海外房價是不會下跌的。

全世界的富人都把房產作為財富配置的首選,背后的原因,是房產的回報率高,而且風險低。



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