開發商降負債了，房價會降嗎？

今年國家首次提出實施房地產金融審慎管理制度，其中一項要求是對房企融資的監管。

8月20日，住建部、央行依據“三道紅線”觸線情況，12家試點房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔，分檔設定有息負債規模的增速閾值，收緊房企融資。

在融資收緊之下，房企整體融資不妙。2020年一季度，50家典型上市房企的平均融資成本繼續上升至7.13%。

房企融資方式無非是幾種：銀行貸款、上市、發債、海外融資、信托融資。

8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，開發商不同渠道的融資被收緊。

于是，一場轟轟烈烈的房企降負債潮已經到了。

對開發商來說，現階段降負債是有必要的。2019年，50家上市代表房企凈負債率均值為93.8%，其中有的開發商凈負債率近200%，意味著如果你的凈資產有100萬，但借的錢卻達到200萬。

如果房企降負債，房價會降嗎？

監管層收緊房企首要目的肯定不是為了降房價，而是為了防范房地產金融風險。中國樓市經過20年的發展，規模已非常龐大。2020年二季度末，房地產開發貸款余額11.97萬億元，這是開發商的銀行貸款，當然開發商的融資不只這些，明的暗的還有很多。

所以，如果房企因還不上債而倒閉，不僅會影響購房者的利益，還會影響到金融穩定。

在增加社會總負債率方面，房企是主要“貢獻”者。據社科院的數據，2020年一季度，實體經濟杠桿率大幅攀升，從2019年末的245.4%升至259.3%，相當于欠下的錢需要2.6年不吃不喝才能還完。宏觀杠桿率上升原因在于疫情之下，收入降低，借錢規模上升。

比如，利率下降了，信貸寬松了，居民貸款買房形成居民負債。房企借錢拿地、借錢開發形成企業負債。

如果房企降負債短期來說影響是多方面的。

1、對于有人口增量的核心城市來說，新房本來就供不應求。今年我們可以看出杭州、深圳、成都等城市出現的所謂“萬人搶房“事件。本質上就是說明大量的購房者去追逐有限的房源。相當于在這些地方，房子是稀缺品，因為稀缺，所以需要搖號，需要限購。

新房因為限價，所以和二手房價形成了倒掛，在這里房子是可以漲，但不能漲。相當于股市里設置的漲跌幅，本來是可以漲更高，但因為有漲跌幅只能漲到10%，在大家都看好情緒下，雖然不能漲，但也不可能下跌。

2、對于人口持續流出，不享受中心城市人口輻射、人氣低迷的三四線城市來說，開發商倒是有降價的可能。在降負債壓力之下，開發商會加大銷售和回款力度。為了盡快回籠資金，降價是很有可能的，特別小型房企，但他們不會和你說直接降低，而是打折扣。

3、房企降負債，加速強者恒強，弱者越弱的局面形成。那些規模大、信譽好、融資能力強的房企會笑到最后。而那些小型房企很可能被吞并或破產。我們買房時盡量挑那些資質好的企業，在買新房時注意看五證有沒有齊全，以免房企因為資金問題停工，形成爛尾樓，影響自身利益。