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開發商降負債了,房價會降嗎?

來源:居行網  發布時間:2020年09月07日  點擊數:10

今年國家首次提出實施房地產金融審慎管理制度,其中一項要求是對房企融資的監管。


8月20日,住建部、央行依據“三道紅線”觸線情況,12家試點房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔,分檔設定有息負債規模的增速閾值,收緊房企融資。


在融資收緊之下,房企整體融資不妙。2020年一季度,50家典型上市房企的平均融資成本繼續上升至7.13%。


房企融資方式無非是幾種:銀行貸款、上市、發債、海外融資、信托融資。


8月20日,住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,開發商不同渠道的融資被收緊。


于是,一場轟轟烈烈的房企降負債潮已經到了。


對開發商來說,現階段降負債是有必要的。2019年,50家上市代表房企凈負債率均值為93.8%,其中有的開發商凈負債率近200%,意味著如果你的凈資產有100萬,但借的錢卻達到200萬。


如果房企降負債,房價會降嗎?



監管層收緊房企首要目的肯定不是為了降房價,而是為了防范房地產金融風險。中國樓市經過20年的發展,規模已非常龐大。2020年二季度末,房地產開發貸款余額11.97萬億元,這是開發商的銀行貸款,當然開發商的融資不只這些,明的暗的還有很多。


所以,如果房企因還不上債而倒閉,不僅會影響購房者的利益,還會影響到金融穩定。


在增加社會總負債率方面,房企是主要“貢獻”者。據社科院的數據,2020年一季度,實體經濟杠桿率大幅攀升,從2019年末的245.4%升至259.3%,相當于欠下的錢需要2.6年不吃不喝才能還完。宏觀杠桿率上升原因在于疫情之下,收入降低,借錢規模上升。


比如,利率下降了,信貸寬松了,居民貸款買房形成居民負債。房企借錢拿地、借錢開發形成企業負債。



如果房企降負債短期來說影響是多方面的。


1、對于有人口增量的核心城市來說,新房本來就供不應求。今年我們可以看出杭州、深圳、成都等城市出現的所謂“萬人搶房“事件。本質上就是說明大量的購房者去追逐有限的房源。相當于在這些地方,房子是稀缺品,因為稀缺,所以需要搖號,需要限購。


新房因為限價,所以和二手房價形成了倒掛,在這里房子是可以漲,但不能漲。相當于股市里設置的漲跌幅,本來是可以漲更高,但因為有漲跌幅只能漲到10%,在大家都看好情緒下,雖然不能漲,但也不可能下跌。


2、對于人口持續流出,不享受中心城市人口輻射、人氣低迷的三四線城市來說,開發商倒是有降價的可能。在降負債壓力之下,開發商會加大銷售和回款力度。為了盡快回籠資金,降價是很有可能的,特別小型房企,但他們不會和你說直接降低,而是打折扣。


3、房企降負債,加速強者恒強,弱者越弱的局面形成。那些規模大、信譽好、融資能力強的房企會笑到最后。而那些小型房企很可能被吞并或破產。我們買房時盡量挑那些資質好的企業,在買新房時注意看五證有沒有齊全,以免房企因為資金問題停工,形成爛尾樓,影響自身利益。

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