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突發!調控動真格,下半年這些城市危險了!

來源:居行網  發布時間:2020年09月07日  點擊數:44

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該來的總會來,并不是說說而已,繼杭州以后,這一次輪到了沈陽。

廢話不多說,直接看內容:

1、穩地價:

嚴格住房用地出讓溢價率的管控,房企競配建,競自持的部分不計入住宅開發建設成本。控制地王多頻次的產生。

2、管控房企:

房企在拿地后,自己原因不開發的,禁止該房企在沈陽參與競買土地從事房地產開發。

3、項目節點的管控:

對建設慢或者未按照分期計劃實施的項目,進行約談,不配合,計入不良行為。,并按照基坑支護和土方開挖、地下主體工程 施工、正負零以上工程施工三個階段辦理項目開工手續,促進項目 早日開工建設。

4、銷售的管控:

整治未許先售行為,取得預售證10內,一次性公開全部準售房源以及價格,不按照規定,暫停網簽。并且監測房價,變化大的也要約談。

5、提高首付以及增值稅免征年限:

嚴格執行首套房不低于30%的規定,二套提高50%。首付款一次性支付,不許分期以及首付貸。增值稅,免征由2年調整到5年。

其中有兩點值得注意:就是對房企以及項目節點的監管,現在動不動就有房企資金鏈斷裂,這樣對房企資金是個考驗。

對購房者來說卻是一個好事,爛尾房又距離你遠了一步,也緩解了延期交房的維權。

還有就是首付提高,只是二套房提高,不過也降低了杠桿,但是對剛需的傷害不是太大。對于分期的取消,很多城市也都做了規定,不過后期也都是睜只眼閉只眼。

沈陽這一套流程真的是相當的嫻熟,不管是一級市場還是二級市場都有明確的規定。為什么會出臺,大家都心知肚明,這是約談后的表態。

沈陽已經開始,還在上漲的城市真的該行動起來了。

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這兩個月,調控之密集,有些城市要惴惴不安了:

7月24日,召集北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市進行房地產座談,隨后,東莞寧波南京接連調控升級;
8月17日,住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市;
前幾天,沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市房地產行業的負責人,被叫去參加了“工作會商會”;
8月30日,無錫調控升級。
9月4日,杭州發布調控。

近幾十個城市被約談,可見上層對房地產的管控力度。

被約談的目的,官話就是“房住不炒,不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,強調“因城施策,穩地價、穩房價、穩預期“。潛在意思就是房價該管管了,不能這樣下去了。

然而有意思的是,與無錫調控升級時間相差不久,湖南株洲發布新政:

買房最高一次性補貼5萬,二手房契稅補貼50%。

為什么會說它,因為他是樓市自救的最底線。

對于這個城市來說,人才,契稅補貼是比較常見的,這次契稅是50%,而在2019年12月就已經發布“十二條”助力樓市“溫暖過冬”。當時的人才補貼最高是12萬,而契稅以70萬的住宅為例,補貼大概是1.4萬。

時不時“送溫暖”成為這個城市房地產的亮點。

不過這一系列動作,我們可以看出以下幾點:

1、被約談以及出臺調控升級的城市都是因為房價上漲或者土地市場熱。

唐山,常州,銀川等這些城市從年初已經漲到現在,而無錫更是連續上漲10來個月。會有長沙的原因則是很簡單,他是個好學生,需要這些城市去學習。

2、現在是不分一二線還是三四線了,只要你漲就約談,全覆蓋。

約談了,就是要表態,不表態就上升另外一個問題了,也會出現敲山震虎的情況。

接下來,注定要槍打出頭鳥!這是全國性約談。除此外,地方性約談也會出現,比如前幾天,湖北省就約談,武漢,襄陽等省內的幾個城市。

3、房地產慘淡的三四線,救市政策不能涉及四限這條紅線,不然就會出現政策一日游的情況。不會一刀切,畢竟有因城施策的存在,但是株洲政策算是樓市自救的最底線。

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已經被約談的城市,都被重點關注了,出不出調控,都需要萬分小心了。那么,還有哪些潛在的城市需要注意,或許可以從下面兩張圖中找到答案:

第一張上半年新房市場成交情況:

在這個表格中,成交排名上升比較大的是南京,同比去年上升了4名。面積同比增長25.6%,在這次排名中是最高的。

其次,東莞,杭州成交面積累計保持10%以上,房地產市場復蘇比較快。

接著,溫州、廈門,成都,青島,紹興、蘇州,濟南成交增長在10%以下。

這里面值得注意就是紹興和廈門,在8月變為正增長。這也意味著成交同比增長的城市數量由8個變為10個,房地產的復蘇正在分城市進行。

雖然7月份,南京,東莞等城市出了新政策,但是短期不明顯,而杭州不出意外的來了調控。

我們再來看這張成交量排行榜前14,包含了不少被約談的城市,比如長春,寧波,常州等等。

從另外一個角度看,這份名單上的城市要小心了。特別是紹興,嘉興,溫州,鹽城等這些城市。此刻位于火熱的長三角,也需要特別關注。

為什么?

以其中嘉興為例:

土地市場是異常火熱,從今年4月份開始,房企競爭開始激烈,土地市場比較熱,溢價率聰16%-38%。特別是5月,土地市場溢價幾乎以封頂成交,6月則多次出現熔斷。

榮安以溢價49%拿下經開2020-11號地,鴻翔以150%的溢價,拿下海寧一地塊。

在這些房企的拿地面積中鴻翔穩居第一,其次是恒大。

從開盤情況來看,上半年共76個項目開盤,整體去化率71%。有的達到87%。從一級市場到二級市場都比較熱。

再來看嘉興的房價,不管是新房還是二手房也是環比上漲的趨勢。

土地熱,房價漲,如果一直這樣下去,是不是就會變成上榜城市之一?

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再來看第二張圖8月百城新房、二手房價格:

——(數據來源中指研究院)

根據中指的這份百城房價數據顯示,8月紹興新房漲幅第一,其次是邯鄲,杭州,臨沂,重慶,武漢,揚州,南寧,徐州,常州。

二手房漲幅第一的是東莞,深圳,寧波,鹽城,唐山,海口,南通,徐州,臺州,馬鞍山。

并且僅從新房漲跌來看,已經有89個城市環比上漲,10個下跌,1個持平。房地產通過這些數據告訴我們,市場行情正在發生轉變。

對于成交面積排行比較靠前的嘉興,鹽城,溫州這些城市,從圖中看出也是環比上漲的。

看這些城市,依舊是三線城市比較多,邯鄲,臨沂,常州等都在列,一二線城市比較少。根據目前情況,三四線城市也會被約談的情況,這些城市應該也自我反省了,特別是徐州,新房二手房均上榜。

縱觀徐州房價也是一個比較厲害的城市,1-7月份,全國70個城市,徐州最差排13名,其他的都是名列前茅。再拉長一個時間軸,已經上漲幾十個月,有些樓盤房價已經翻番。

70城1-7月環比排名:

——數據來源:統計局

當然,它的土地市場也是比較熱的,近期地王頻出,南京頤居置業有限公司以樓面價為16906.7元/㎡摘得原華東機械廠D地塊,溢價率143.99%。

有數據顯示,徐州樓面價超過5000元/㎡已經有50塊地,超過8000元的大概有18塊。

而徐州的發展,主要利于高鐵,跟鄭州比較相似,引得不少開發商去拿地。

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從這一系列城市來看,調控的普遍性,在下半年會越來越嚴重。不管只是隔靴搔癢,還是真的管控,對于現在的房地產來說,雖然個別城市雖然火熱,但是傳統的金九銀十已經不復存在。

對于購房者來說,以不變應萬變是最好的方法,挑選好城市,挑選好樓盤入手就好了,不要想著抄底。

而對于房價比較熱的三線城市比如紹興,徐州,嘉興等,需要注意分寸。這些城市房價上漲的很大部分原因就是資金的流入,特別是棚改,基建的建設。就如下面這位讀者所說:

鹽城各個鄉鎮已經接到通知,明年農村的非必要性拆遷全部停止,好多鄉鎮已經在抓緊最后一批能拆的每家多10w補助,沒有農村上城里買房的,沒有外地人口導入,已經在上演最后的瘋狂了。

對于房價高的城市來說,一定會存在房價2萬與工資3千的問題,特別是一些三線城市。

你認為這些城市會不會出政策,還有哪些城市應該出?不妨在后臺留言,我們一起探討!

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