中國城市經(jīng)濟的奇跡，卻遍地都是坑！
千燈湖的命運在廣州人手里，北滘卻能掌握自己的命運，而佛山新城，卻注定是佛山人的新城。
佛山，被各種規(guī)劃和新城“霸屏”，可惜雨露不能均沾，人造的機會越多，挖出的坑也就越多。
此前我們分析了佛山的城市基本面，為佛山考察的上篇，還沒閱讀的朋友可以點擊回看《痛呼哀哉！二線城市的產(chǎn)值，卻只能是三線城市的命》。
上篇提到，佛山由于種種原因，導致了當下各區(qū)獨立發(fā)展、遍地概念開花的狀態(tài)，經(jīng)濟面雖然不差，但是難成大氣候，基于此，佛山房產(chǎn)的核心邏輯，靠自己，更得靠廣州。
當然，佛山本身也意識到了這點，正積極向廣州靠攏，佛山五區(qū)都有規(guī)劃地鐵線路，除了連通各區(qū)之外，未來佛山還可以通過換乘站直接前往廣州，編織一個密集的大城市網(wǎng)絡。
這一刻的佛山房價非常扁平化，均價1萬出頭，只有千燈湖板塊突破3萬，核心原因是靠近廣州，所以廣佛同城下，當下投資佛山，切記一點：靠廣州才有價值。
但靠近廣州的區(qū)域和板塊眾多，如何選擇呢？牢記以下三點：
1、越近廣州越有價值
2、自身產(chǎn)業(yè)要強
3、當下價格無透支
遵循以上三點投資邏輯，我們看看各區(qū)的一個基本情況。
佛山的發(fā)展動向，基本以強核心、多組團的方式，向廣州靠攏。
先看經(jīng)濟強區(qū)順德：
順德區(qū)的發(fā)展呈點狀分布，每個鎮(zhèn)街彼此相連又相互獨立發(fā)展。
重點規(guī)劃有北滘新城、陳村新城和佛山新城三個新城，還有一個大良容桂組成的城市副中心，除了有概念規(guī)劃，這幾個鎮(zhèn)街也是靠近廣州的第一圈層，其他如勒流和倫教，也近廣州，但沒什么概念規(guī)劃，缺乏賣點、光芒被大良、陳村、北滘所掩蓋。
順德的三個新城規(guī)劃中，最有價值的就是北滘新城。
因為產(chǎn)值最強，北滘目前有2個世界500強企業(yè)、11家上市公司、還有100多萬方企業(yè)總部經(jīng)濟商圈，強大的產(chǎn)業(yè)帶來的自然就是龐大的中產(chǎn)人群，大批企業(yè)高管、富裕的私企老板，撐起當?shù)氐姆績r根基。
10年前北滘房價僅5909元/㎡，2019年房價22416元/㎡，漲幅高達279%，甚至比千燈湖漲幅還高。
因為和千燈湖房價靠廣州客支撐不同，北滘有龐大的本地客戶支撐，7-80%的房產(chǎn)基本被本地人消化，整個佛山中，北滘是唯一能靠著自己本事房價能站到2.2-2.8萬的板塊。
依靠美的總部和碧桂園總部，北滘不僅產(chǎn)業(yè)造血能力極強，配套也極為完善，北滘中心區(qū)連著4-5個大型商業(yè)廣場，還有北滘圖書館、北滘文化廣場、北滘公園、兒童水上樂園、新活力體育中心等文體，還有一系列教育配套，文體區(qū)、商業(yè)區(qū)、教育區(qū)，規(guī)劃得有序且完善。
考察過那么多城市，就連一線城市的區(qū)都無法看到如此密集且完善的配套。
走在北滘新城，道路兩旁都是高樓林立，整個片區(qū)都是新建小區(qū)，這也是北滘新城最大的優(yōu)勢，沒有民房，不像陳村和大良，一邊是2萬的新盤，一邊是綿延一片的的小平房，走出小區(qū)，就好像走進城中村。
比起靠廣州剛需外溢撐起來的千燈湖，北滘靠自身產(chǎn)業(yè)就能掌握自己的命運，何況還有雙地鐵交匯，未來可以說通吃廣佛資源，一條廣州地鐵7號線西延段直接連接廣州南站，一條佛山3號線連接佛山中心城區(qū)。
也就是說北滘未來除了本地剛需接盤之外，還有來自廣州以及禪城區(qū)人口的外溢，從價格上看，和千燈湖也存在價差空間，北滘地鐵上蓋的物業(yè)也就2.4-2.5萬左右，還有上漲空間，所以當下的北滘，是最有價值的。
另外一個陳村新城，最大的優(yōu)勢就是離廣州非常近，設有陳村新城站，廣州地鐵7號線西延線開通后，一個站就可以到達廣州南站，真正的廣佛同城。
但陳村當下最大的問題是城市界面差，民房多，產(chǎn)業(yè)風頭也被北滘蓋過，北滘和陳村距離不過7-8公里，自駕10幾分鐘，如果要在這兩個板塊選擇，順德本地人也更愿意選擇產(chǎn)業(yè)強、配套完善的北滘新城而非陳村。
但因為靠著廣州的優(yōu)勢，當下陳村的價格也已經(jīng)突破2萬，在2.2-2.3萬左右，比北滘房價略低，但價差不大，只能滿足選籌標準的一點，近廣州，投資價值不如北滘大。
下一個則是這些年熱度很高的佛山新城。
佛山新城是佛山市在順德樂從拿下的地塊，本來是想通過“強中心”的戰(zhàn)略打造廣東的工業(yè)服務示范區(qū)，可惜發(fā)展了10幾年，基建是修的非常好，濱江濕地公園、佛山公園、露天泳池、佛山國際文化演戲中心都已經(jīng)投入使用，寫字樓也在密集建設中，但此刻就是房多人少，缺乏人氣。
加上佛山新城距離廣州南站都要23公里，而價格又因為規(guī)劃已經(jīng)去到2-2.2萬，和陳村差不多，但又比陳村缺乏地段的優(yōu)勢，廣州人外溢也不會舍近求遠，居住環(huán)境是不錯，但基本靠本地人接盤，只能是佛山人的新城，投資角度溢價能力有限。
最后一個可以關注的是大良容桂組成的城市副中心，以組團方式聯(lián)合謀求發(fā)展，大良作為順德傳統(tǒng)中心所在地，還是有優(yōu)勢的，主打產(chǎn)業(yè)是新能源汽車小鎮(zhèn)、清華科技園等高端產(chǎn)業(yè)載體，規(guī)劃還有順德歡樂海岸，但劣勢是短期和廣州的聯(lián)系主要靠肇順南城軌線，不如地鐵來得快速，大良是順德老中心，城市界面不如北滘新城和佛山新城好，也缺乏高端配套。
當下大良容桂板塊雖然有概念，但兌現(xiàn)周期長，當下新房1.1-1.4萬，基本也是本地人的市場。
南海
南海區(qū)憑借著千燈湖金融區(qū)一躍成為佛山的CBD，千燈湖板塊可以說是佛山市的名片，也是當下房價的制高點。
南海的優(yōu)勢簡單用三句話總結(jié)：
1、金融產(chǎn)業(yè)
2、距離荔灣區(qū)直線距離不足5公里
3、城市界面最好、配套成熟，人氣足
高端的第三產(chǎn)業(yè)、距離廣州荔灣區(qū)近的地理位置優(yōu)勢、加上商業(yè)配套和公共配套的完善，輔以廣佛線的開通，千燈湖成為了廣州人的千燈湖。
早期憑借著和廣州的價差空間和交通的便捷性，千燈湖片區(qū)80-90%的房子基本被廣州人買走，廣州人的強大購買力也直接體現(xiàn)在房價上了，現(xiàn)在千燈湖片區(qū)除了保利天悅，已經(jīng)沒有新房在售，而且價格已經(jīng)去到4萬以上，其余二手房普遍在2.5-3.8萬不等，高品質(zhì)盤在3.2-3.8萬左右。
所以現(xiàn)在千燈湖片區(qū)哪怕是整個佛山最有價值的板塊，但價格已經(jīng)站在高位，從投資角度來看，千燈湖片區(qū)已經(jīng)很成熟了，缺乏想象空間，投資暴擊的空間也不大。
但依靠千燈湖板塊外溢，有一個地方值得關注，那就是瀝桂新城。
位置位于大瀝的南部，靠近千燈湖D區(qū)，只和千燈湖金融區(qū)隔了一條河，千燈湖目前沒有可開發(fā)的土地，擴容之路勢在必行，千燈湖擴容之后，這個板塊暴擊的機會最大。
該板塊也是大瀝房價最高的片區(qū)，現(xiàn)在2.5萬，和千燈湖還是存在價差，值得長持投資。
南海還有兩個板塊可以關注，一個是三山新城，一個是以獅山-羅村組成的大獅山板塊。
三山新城地處千燈湖、芳村、白鵝潭三大經(jīng)濟圈交匯處的區(qū)域，主打廣佛中心地區(qū)產(chǎn)城融合的新型濱水居住社區(qū)，號稱要做下一個千燈湖片區(qū)，產(chǎn)業(yè)也十分強勢，以高端創(chuàng)新集聚區(qū)為主，交通上可以直接通過奇龍大橋-魁奇路東延線連接南海，直達廣州南站。
所以這個板塊也有價值，后勢很強勁，但千燈湖的成功并不容易復制，這個板塊還需要長時間孵化，當下房價在2.3-2.5萬左右，投資兌現(xiàn)周期需要等待。
另外一個獅山-羅村組成的大獅山板塊，地理位置上不屬于廣州人外溢的第一圈層，但作為佛山中部的一個超級鎮(zhèn)，大獅山的產(chǎn)業(yè)實力還是很強勁的，有100多家大型現(xiàn)代化先進制造企業(yè)，交通上是依靠佛山西站的利好輻射，但劣勢屬于環(huán)廣第二層，離廣州較遠，也基本是本地人市場。
房價上的體現(xiàn)也很直接，當前大獅山房價在1.8-2萬之間，相比環(huán)廣區(qū)域的第一圈層，獅山板塊出現(xiàn)明顯價差，預算實在有限，大獅山還是個不錯的選擇。
禪城
禪城是佛山的主城區(qū)，和大多數(shù)城市的主城區(qū)有一樣的問題，配套成熟，但城市面貌老舊，可開發(fā)土地不多，新增供應主要來自舊改，而居住人群以老佛山人為主，樓市需求基本以本地人為主。
老城區(qū)的第二個問題就是已經(jīng)很成熟了，房價也相對穩(wěn)定，可想象的空間收窄了。
房價靠近市中心的房價越高，普遍都在2-2.5萬之間，也屬于環(huán)廣第一圈層，祖廟、石灣板塊也是廣州人會選擇的，但不是主流。
禪城的居住氛圍還是不錯，和廣州同屬廣府文化，考察期間在售樓處還是能聽到許多說著流利粵語的阿姨們?nèi)タ捶浚叶际潜镜乩戏鹕饺恕?
三水
三水炒得比較熱的概念就是三水新城，佛山各區(qū)獨立發(fā)展，最值得詬病的就是，每個區(qū)都不缺概念，也幾乎每個區(qū)都規(guī)劃新城，但人造的新城，暴露出來的坑也很多，三水新城算一個。
三水新城其實沒太多產(chǎn)業(yè)概念，更多是升級老城的配套，打造宜居環(huán)境，地理位置上靠近廣州的白云區(qū)，在交通上主要通過廣佛肇輕軌來加強與廣州的聯(lián)系，缺乏強工業(yè)的支撐，又沒有禪城那樣完善的配套，目前新房也就1-1.4萬左右，也主要以本地客戶為主。
簡單來說，就是榜不上廣州的大腿，自身也沒有強工業(yè)支撐，基本是以薅三水人的羊毛為主。
高明
高明離廣州就更遠了，想傍廣州的腿還是挺難的，所以高明的策略也是打算靠自己，搞了個西江新城，打造市政配套“集中營”。
高明花了大手筆去打造人工湖，明湖公園以西還開挖一片新湖域，建筑面積超明湖東，將連通明湖公園與秀麗河，定位是打造一個高尚商住區(qū)，讓片區(qū)更宜居，所以產(chǎn)業(yè)方面會稍弱一些，GDP也是全市最弱的一個區(qū)，樓市消化也基本以本地剛需為主。
高明的房價也是全市最低的一個區(qū)，普遍均價在8千-1萬之間，雖然價格低，但不匹配佛山選籌的其他兩個標準，也不是個好的投資標的。
最后，當然要給出我們考察后的建議，畢竟不給結(jié)論的文章，都是耍流氓。
結(jié)合一開始的選籌標準和當下房價上漲空間，我們認為最有價值的板塊排名：
一、北滘新城
近廣州、產(chǎn)業(yè)強、房價仍有上漲空間，三者都滿足，此刻的投資價值也就最大。
一個小鎮(zhèn)能出兩家世界500強企業(yè)，簡直就是中國縣域經(jīng)濟的奇跡。
一個大企業(yè)對一個區(qū)域的發(fā)展往往是顛覆想象的，提供了大量的就業(yè)機會，也成就了高薪階層，對房價上漲有托底的支撐，還能帶動片區(qū)人氣和服務業(yè)的發(fā)展，給片區(qū)帶來蓬勃的消費能力，何況還是擁有2家世界500強的北滘。
二、千燈湖、瀝桂新城
千燈湖最靠近廣州，是整個佛山界面最好的，居住最舒適的區(qū)域，但千燈湖的價值也直接體現(xiàn)在房價上了，何況現(xiàn)在片區(qū)只有一個新房，且價格已經(jīng)上4萬，以投資目的購買，暴擊機會不大，房價天花板很低。
如果是2、3萬左右的高品質(zhì)項目，倒是可以考慮，否則的話建議看看千燈湖D區(qū)。
千燈湖D區(qū)，也就是大瀝南部靠近千燈湖板塊的區(qū)域，現(xiàn)在房價2.5萬左右，和千燈湖片區(qū)存在價差空間，只要有價差，就有追漲的空間，投資更有價值。
三、陳村及大良
陳村是有靠近廣州的天然優(yōu)勢，大良是順德老中心，也有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，更重要這兩個板塊現(xiàn)在房價都比較低，投資門檻低，唯一的問題就是等，陳村等地鐵配套，等完善城市基本面，而大良則要等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
兩個區(qū)域都有投資價值，只是兌現(xiàn)周期會更長一些。
如果是自住考慮，在哪工作就買哪里，但盡量選擇片區(qū)內(nèi)最成熟、生活最方便的區(qū)域，尤其要警惕那些根本還不成熟的新城，比如三水工作，應該買更成熟的北江新區(qū)，而不是去買三水新城。
佛山考察結(jié)束后，車上李老師帶著我們總結(jié)和復盤，佛山的最大特點是什么，一時語塞。
短暫的思考后，答：當下佛山還是成功的，雖然沒有核心，但除了三水和高明，哪里都不算差。
