中國城市經濟的奇跡，卻遍地都是坑！

千燈湖的命運在廣州人手里，北滘卻能掌握自己的命運，而佛山新城，卻注定是佛山人的新城。

佛山，被各種規劃和新城“霸屏”，可惜雨露不能均沾，人造的機會越多，挖出的坑也就越多。

此前我們分析了佛山的城市基本面，為佛山考察的上篇，還沒閱讀的朋友可以點擊回看《痛呼哀哉！二線城市的產值，卻只能是三線城市的命》。

上篇提到，佛山由于種種原因，導致了當下各區獨立發展、遍地概念開花的狀態，經濟面雖然不差，但是難成大氣候，基于此，佛山房產的核心邏輯，靠自己，更得靠廣州。

當然，佛山本身也意識到了這點，正積極向廣州靠攏，佛山五區都有規劃地鐵線路，除了連通各區之外，未來佛山還可以通過換乘站直接前往廣州，編織一個密集的大城市網絡。

這一刻的佛山房價非常扁平化，均價1萬出頭，只有千燈湖板塊突破3萬，核心原因是靠近廣州，所以廣佛同城下，當下投資佛山，切記一點：靠廣州才有價值。

但靠近廣州的區域和板塊眾多，如何選擇呢？牢記以下三點：

1、越近廣州越有價值

2、自身產業要強

3、當下價格無透支

遵循以上三點投資邏輯，我們看看各區的一個基本情況。

佛山的發展動向，基本以強核心、多組團的方式，向廣州靠攏。

先看經濟強區順德：

順德區的發展呈點狀分布，每個鎮街彼此相連又相互獨立發展。

重點規劃有北滘新城、陳村新城和佛山新城三個新城，還有一個大良容桂組成的城市副中心，除了有概念規劃，這幾個鎮街也是靠近廣州的第一圈層，其他如勒流和倫教，也近廣州，但沒什么概念規劃，缺乏賣點、光芒被大良、陳村、北滘所掩蓋。

順德的三個新城規劃中，最有價值的就是北滘新城。

因為產值最強，北滘目前有2個世界500強企業、11家上市公司、還有100多萬方企業總部經濟商圈，強大的產業帶來的自然就是龐大的中產人群，大批企業高管、富裕的私企老板，撐起當地的房價根基。

10年前北滘房價僅5909元/㎡，2019年房價22416元/㎡，漲幅高達279%，甚至比千燈湖漲幅還高。

因為和千燈湖房價靠廣州客支撐不同，北滘有龐大的本地客戶支撐，7-80%的房產基本被本地人消化，整個佛山中，北滘是唯一能靠著自己本事房價能站到2.2-2.8萬的板塊。

依靠美的總部和碧桂園總部，北滘不僅產業造血能力極強，配套也極為完善，北滘中心區連著4-5個大型商業廣場，還有北滘圖書館、北滘文化廣場、北滘公園、兒童水上樂園、新活力體育中心等文體，還有一系列教育配套，文體區、商業區、教育區，規劃得有序且完善。

考察過那么多城市，就連一線城市的區都無法看到如此密集且完善的配套。

走在北滘新城，道路兩旁都是高樓林立，整個片區都是新建小區，這也是北滘新城最大的優勢，沒有民房，不像陳村和大良，一邊是2萬的新盤，一邊是綿延一片的的小平房，走出小區，就好像走進城中村。

比起靠廣州剛需外溢撐起來的千燈湖，北滘靠自身產業就能掌握自己的命運，何況還有雙地鐵交匯，未來可以說通吃廣佛資源，一條廣州地鐵7號線西延段直接連接廣州南站，一條佛山3號線連接佛山中心城區。

也就是說北滘未來除了本地剛需接盤之外，還有來自廣州以及禪城區人口的外溢，從價格上看，和千燈湖也存在價差空間，北滘地鐵上蓋的物業也就2.4-2.5萬左右，還有上漲空間，所以當下的北滘，是最有價值的。

另外一個陳村新城，最大的優勢就是離廣州非常近，設有陳村新城站，廣州地鐵7號線西延線開通后，一個站就可以到達廣州南站，真正的廣佛同城。

但陳村當下最大的問題是城市界面差，民房多，產業風頭也被北滘蓋過，北滘和陳村距離不過7-8公里，自駕10幾分鐘，如果要在這兩個板塊選擇，順德本地人也更愿意選擇產業強、配套完善的北滘新城而非陳村。

但因為靠著廣州的優勢，當下陳村的價格也已經突破2萬，在2.2-2.3萬左右，比北滘房價略低，但價差不大，只能滿足選籌標準的一點，近廣州，投資價值不如北滘大。

下一個則是這些年熱度很高的佛山新城。

佛山新城是佛山市在順德樂從拿下的地塊，本來是想通過“強中心”的戰略打造廣東的工業服務示范區，可惜發展了10幾年，基建是修的非常好，濱江濕地公園、佛山公園、露天泳池、佛山國際文化演戲中心都已經投入使用，寫字樓也在密集建設中，但此刻就是房多人少，缺乏人氣。

加上佛山新城距離廣州南站都要23公里，而價格又因為規劃已經去到2-2.2萬，和陳村差不多，但又比陳村缺乏地段的優勢，廣州人外溢也不會舍近求遠，居住環境是不錯，但基本靠本地人接盤，只能是佛山人的新城，投資角度溢價能力有限。

最后一個可以關注的是大良容桂組成的城市副中心，以組團方式聯合謀求發展，大良作為順德傳統中心所在地，還是有優勢的，主打產業是新能源汽車小鎮、清華科技園等高端產業載體，規劃還有順德歡樂海岸，但劣勢是短期和廣州的聯系主要靠肇順南城軌線，不如地鐵來得快速，大良是順德老中心，城市界面不如北滘新城和佛山新城好，也缺乏高端配套。

當下大良容桂板塊雖然有概念，但兌現周期長，當下新房1.1-1.4萬，基本也是本地人的市場。

南海

南海區憑借著千燈湖金融區一躍成為佛山的CBD，千燈湖板塊可以說是佛山市的名片，也是當下房價的制高點。

南海的優勢簡單用三句話總結：

1、金融產業

2、距離荔灣區直線距離不足5公里

3、城市界面最好、配套成熟，人氣足

高端的第三產業、距離廣州荔灣區近的地理位置優勢、加上商業配套和公共配套的完善，輔以廣佛線的開通，千燈湖成為了廣州人的千燈湖。

早期憑借著和廣州的價差空間和交通的便捷性，千燈湖片區80-90%的房子基本被廣州人買走，廣州人的強大購買力也直接體現在房價上了，現在千燈湖片區除了保利天悅，已經沒有新房在售，而且價格已經去到4萬以上，其余二手房普遍在2.5-3.8萬不等，高品質盤在3.2-3.8萬左右。

所以現在千燈湖片區哪怕是整個佛山最有價值的板塊，但價格已經站在高位，從投資角度來看，千燈湖片區已經很成熟了，缺乏想象空間，投資暴擊的空間也不大。

但依靠千燈湖板塊外溢，有一個地方值得關注，那就是瀝桂新城。

位置位于大瀝的南部，靠近千燈湖D區，只和千燈湖金融區隔了一條河，千燈湖目前沒有可開發的土地，擴容之路勢在必行，千燈湖擴容之后，這個板塊暴擊的機會最大。

該板塊也是大瀝房價最高的片區，現在2.5萬，和千燈湖還是存在價差，值得長持投資。

南海還有兩個板塊可以關注，一個是三山新城，一個是以獅山-羅村組成的大獅山板塊。

三山新城地處千燈湖、芳村、白鵝潭三大經濟圈交匯處的區域，主打廣佛中心地區產城融合的新型濱水居住社區，號稱要做下一個千燈湖片區，產業也十分強勢，以高端創新集聚區為主，交通上可以直接通過奇龍大橋-魁奇路東延線連接南海，直達廣州南站。

所以這個板塊也有價值，后勢很強勁，但千燈湖的成功并不容易復制，這個板塊還需要長時間孵化，當下房價在2.3-2.5萬左右，投資兌現周期需要等待。

另外一個獅山-羅村組成的大獅山板塊，地理位置上不屬于廣州人外溢的第一圈層，但作為佛山中部的一個超級鎮，大獅山的產業實力還是很強勁的，有100多家大型現代化先進制造企業，交通上是依靠佛山西站的利好輻射，但劣勢屬于環廣第二層，離廣州較遠，也基本是本地人市場。

房價上的體現也很直接，當前大獅山房價在1.8-2萬之間，相比環廣區域的第一圈層，獅山板塊出現明顯價差，預算實在有限，大獅山還是個不錯的選擇。

禪城

禪城是佛山的主城區，和大多數城市的主城區有一樣的問題，配套成熟，但城市面貌老舊，可開發土地不多，新增供應主要來自舊改，而居住人群以老佛山人為主，樓市需求基本以本地人為主。

老城區的第二個問題就是已經很成熟了，房價也相對穩定，可想象的空間收窄了。

房價靠近市中心的房價越高，普遍都在2-2.5萬之間，也屬于環廣第一圈層，祖廟、石灣板塊也是廣州人會選擇的，但不是主流。

禪城的居住氛圍還是不錯，和廣州同屬廣府文化，考察期間在售樓處還是能聽到許多說著流利粵語的阿姨們去看房，且都是本地老佛山人。

三水

三水炒得比較熱的概念就是三水新城，佛山各區獨立發展，最值得詬病的就是，每個區都不缺概念，也幾乎每個區都規劃新城，但人造的新城，暴露出來的坑也很多，三水新城算一個。

三水新城其實沒太多產業概念，更多是升級老城的配套，打造宜居環境，地理位置上靠近廣州的白云區，在交通上主要通過廣佛肇輕軌來加強與廣州的聯系，缺乏強工業的支撐，又沒有禪城那樣完善的配套，目前新房也就1-1.4萬左右，也主要以本地客戶為主。

簡單來說，就是榜不上廣州的大腿，自身也沒有強工業支撐，基本是以薅三水人的羊毛為主。

高明

高明離廣州就更遠了，想傍廣州的腿還是挺難的，所以高明的策略也是打算靠自己，搞了個西江新城，打造市政配套“集中營”。

高明花了大手筆去打造人工湖，明湖公園以西還開挖一片新湖域，建筑面積超明湖東，將連通明湖公園與秀麗河，定位是打造一個高尚商住區，讓片區更宜居，所以產業方面會稍弱一些，GDP也是全市最弱的一個區，樓市消化也基本以本地剛需為主。

高明的房價也是全市最低的一個區，普遍均價在8千-1萬之間，雖然價格低，但不匹配佛山選籌的其他兩個標準，也不是個好的投資標的。

最后，當然要給出我們考察后的建議，畢竟不給結論的文章，都是耍流氓。

結合一開始的選籌標準和當下房價上漲空間，我們認為最有價值的板塊排名：

一、北滘新城

近廣州、產業強、房價仍有上漲空間，三者都滿足，此刻的投資價值也就最大。

一個小鎮能出兩家世界500強企業，簡直就是中國縣域經濟的奇跡。

一個大企業對一個區域的發展往往是顛覆想象的，提供了大量的就業機會，也成就了高薪階層，對房價上漲有托底的支撐，還能帶動片區人氣和服務業的發展，給片區帶來蓬勃的消費能力，何況還是擁有2家世界500強的北滘。

二、千燈湖、瀝桂新城

千燈湖最靠近廣州，是整個佛山界面最好的，居住最舒適的區域，但千燈湖的價值也直接體現在房價上了，何況現在片區只有一個新房，且價格已經上4萬，以投資目的購買，暴擊機會不大，房價天花板很低。

如果是2、3萬左右的高品質項目，倒是可以考慮，否則的話建議看看千燈湖D區。

千燈湖D區，也就是大瀝南部靠近千燈湖板塊的區域，現在房價2.5萬左右，和千燈湖片區存在價差空間，只要有價差，就有追漲的空間，投資更有價值。

三、陳村及大良

陳村是有靠近廣州的天然優勢，大良是順德老中心，也有產業規劃，更重要這兩個板塊現在房價都比較低，投資門檻低，唯一的問題就是等，陳村等地鐵配套，等完善城市基本面，而大良則要等產業轉型。

兩個區域都有投資價值，只是兌現周期會更長一些。

如果是自住考慮，在哪工作就買哪里，但盡量選擇片區內最成熟、生活最方便的區域，尤其要警惕那些根本還不成熟的新城，比如三水工作，應該買更成熟的北江新區，而不是去買三水新城。

佛山考察結束后，車上李老師帶著我們總結和復盤，佛山的最大特點是什么，一時語塞。

短暫的思考后，答：當下佛山還是成功的，雖然沒有核心，但除了三水和高明，哪里都不算差。