最后4個月,房企可能真要“割肉”賣房了!
2020年只剩最后四個月了,該不該買房?
從房企的半年報中,或許可以得到一些答案。
上半年房子賣得怎么樣?
受到新冠肺炎疫情影響,上半年樓市交易一度停擺,這也導致包括龍頭房企在內的許多房企,上半年銷售、利潤等指標出現下滑。
去年銷售規模排名第一的房企碧桂園2020年上半年銷售額、營收、利潤等指標均出現同比下滑。
該公司半年報顯示,今年前6個月,碧桂園累計實現權益口徑下的合約銷售額2669.5億元人民幣,同比下降5.32%。營業收入1849.6億元,同比下降8.44%。凈利潤219.3億元,同比下降4.9%。
而去年同期,碧桂園業績增長迅猛,幾乎每項指標的同比漲幅都在40%以上。其中,營業收入和毛利率同比增長超過五成。
地產“老大哥”萬科上半年歸屬上市公司股東的凈利潤實現正增長,不過銷售金額仍有小幅下滑。萬科中報顯示,上半年萬科實現合同銷售金額3204.8億元,同比下降4.0%。同期,公司實現營業收入1463.5億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1億元,同比分別增長5.1%和5.6%。
也有部分房企銷售額逆勢上漲。如恒大2020年上半年實現合同銷售金額3488.4億元,同比增長23.8%;實現營業收入2666.3億元,同比增長17.5%;不過,同期,恒大毛利為666.8億元,同比下降13.7%。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出,恒大銷售額逆勢上漲主要因為疫情期間開拓新營銷模式,且上半年積極復工致竣工交付面積同比大幅增長。不過同時,由于在全國實施 “七五折”促銷活動,銷售價格下降,直接導致利潤水平下滑。
同為“四大房企”的融創中國上半年銷售額同比降8.8%,不過,凈利潤和營業收入仍保持同比正增長。
頭部房企經營狀況相對穩健。Wind數據顯示,已披露半年報的81家A股上市房企中,凈利潤實現同比增長的占比不到四成,房企業績分化明顯。
據克而瑞地產研究中心統計,2020年1-6月,TOP100房企全口徑銷售規模較去年同期減少2.7%。截至6月末,近半數企業的累計銷售金額低于去年同期。
平安證券研究所地產首席研究員楊侃指出,上半年A股上市房企整體營收同比微升1.8%,歸母凈利潤同比降19.4%。上半年上市房企整體毛利率和凈利率同比雙雙下滑。
上半年銷售業績低于去年同期,這意味著房企下半年需要加大推盤力度,積極營銷,這才能“追回”全年業績目標。
房企為啥都在討論“三條紅線”?
近期房地產行業內最熱門的話題莫過于“三條紅線”。官方信息顯示,上月,住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會,形成了重點房企資金監測和融資管理規則。
據媒體報道,這一融資管理規則主要涉及“三條紅線”:房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1。
簡單地說,就是負債水平過高的房企不可再擴大杠桿。房企一旦“踩線”,則不能增加或需嚴控有息負債規模。其中管理方式共分為四檔:若上述三項指標全部“踩線”,有息負債不得增加;若指標中兩項“踩線”,有息負債規模年增速不得超過5%;若只有一項“踩線”,有息負債規模年增速可放寬至10%;若全部指標符合監管層要求,則有息負債規模年增速可放寬至15%。
有多少企業可能“踩線”?平安證券研究所的一份報告顯示,根據中報梳理,在121 家 A 股上市房企中,同時超出 3 條紅線的為 9 家,超出 2 條紅線的為 21 家,僅超出 1 條紅線的為 35 家。
天風證券根據2019年財務數據,對銷售額較高的50家房企進行研究。其中,同時踩到“三條紅線”的房企共14家,同時踩到兩道紅線的房企有10家,踩到一道紅線的房企有14家,完全不踩線的房企有12家。
這其中包括不少知名房企,有的央企也不能做到完全不踩線。例如:據貝殼研究院統計,根據半年報數據,恒大、融創、綠地“三條紅線”全部踩線,中南、世貿“踩線”2條,保利、萬科、招商蛇口、中梁控股則“踩線”一條。
不難看出,監管層意在降低房企對金融杠桿的依賴,化解房地產行業金融風險,抑制土地市場惡性競爭,同時,推動資金流入實體經濟。
不過對房地產企業而言,踩線越多,融資將被收得越緊。因此,許多企業需要在資本結構優化和降低負債水平方面作更多努力。
房企可能會發生哪些變化?
有消息稱,上述政策將在明年年初開始施行,而且房企需要在3年內全面將負債控制在三條紅線之內。房地產企業經營模式可能發生一定變化。
華創證券分析師周冠南指出,其一,若新政實施,房企的存貨周轉有望提速,房企要降低剔除預收款后的資產負債率,就需要提高存貨周轉率,擴大預收款規模,加快銷售。在統計中發展,這一指標未達標的房企居多,因此,新政如果落地,擴大銷售將是多數房企的選擇。
其二,更多房企或選擇引入聯營、合營投資者。凈負債率的降低有賴于有息負債的壓減,或者合并權益的擴張。對于長期以來杠桿經營的房企來說,短期內化解債務難度較高, 房企或更傾向于增加少數股東權益來降低凈負債率。但這可能推升明股實債風險
其三,銷售回款周期或縮短。現金短債比強調資金回收的效率,要提高這一比率,就需要房企縮短回款周期,保證經營性現金流充沛。
事實上,幾乎每家上市房企都回應了“三條紅線”的問題。例如:恒大董事局副主席、總裁夏海鈞說,國家對于金融機構、房企的管控,都是希望房地產健康穩定發展,堅決支持國家對于房地產調控,對于監管部門提出的各項指標管理要求,恒大會嚴格執行公司戰略,向這些指標靠攏。
旭輝董事局主席林中也表示,目前公司扣除預收賬款的資產負債率在74%,相信一年內可以控制到70%以內。他表示,會在價格和銷量上做一個平衡,不會去做大幅度的“割肉式”跑量。
融創中國則將今年的凈負債率目標定為120%,并表示,到明年這一數值將控制到100%以下。
可以說降負債是下半年房地產企業的主旋律,更多房企會選擇積極銷售、謹慎拿地,徹底告別以往的激進式擴張模式。
新一輪購房窗口期打開?
一方面是上半年銷售不足,下半年需要進一步加大銷售和回款力度;另一方面是監管層要求降負債的“利刃”高懸,房企急于提高去化水平,可能出現一波降價促銷。
有業內人士認為,對于降負債壓力過大的企業,未來的4個月內,不排除房企以減少拿地、“割肉”賣房等方式,加速資金回流,降低負債水平。
對于購房者來說,這或許意味著新一輪購房窗口正在打開。
房地產傳統銷售旺季“金九銀十”即將到來,如果銷量擴大,房價會再次走高嗎?
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,從二手房市場來看,短期市場先行指標顯示,市場預期較弱。貝殼研究院數據顯示,8月全國重點城市業主漲價占比低位持續下降,房源交易時間仍然保持100天的長周期,這樣的市場很難開啟改善型換房鏈條,因此,今年二手房市場很難有起色。
而新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響,可能會出現降價售房的小行情,價格不僅難以上漲,反而可能小幅下降。