最后4個月，房企可能真要“割肉”賣房了！

2020年只剩最后四個月了，該不該買房？

從房企的半年報中，或許可以得到一些答案。

上半年房子賣得怎么樣？

受到新冠肺炎疫情影響，上半年樓市交易一度停擺，這也導致包括龍頭房企在內的許多房企，上半年銷售、利潤等指標出現下滑。

去年銷售規模排名第一的房企碧桂園2020年上半年銷售額、營收、利潤等指標均出現同比下滑。

該公司半年報顯示，今年前6個月，碧桂園累計實現權益口徑下的合約銷售額2669.5億元人民幣，同比下降5.32%。營業收入1849.6億元，同比下降8.44%。凈利潤219.3億元，同比下降4.9%。

而去年同期，碧桂園業績增長迅猛，幾乎每項指標的同比漲幅都在40%以上。其中，營業收入和毛利率同比增長超過五成。

地產“老大哥”萬科上半年歸屬上市公司股東的凈利潤實現正增長，不過銷售金額仍有小幅下滑。萬科中報顯示，上半年萬科實現合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。同期，公司實現營業收入1463.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1億元，同比分別增長5.1%和5.6%。

也有部分房企銷售額逆勢上漲。如恒大2020年上半年實現合同銷售金額3488.4億元，同比增長23.8%；實現營業收入2666.3億元，同比增長17.5%；不過，同期，恒大毛利為666.8億元，同比下降13.7%。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，恒大銷售額逆勢上漲主要因為疫情期間開拓新營銷模式，且上半年積極復工致竣工交付面積同比大幅增長。不過同時，由于在全國實施 “七五折”促銷活動，銷售價格下降，直接導致利潤水平下滑。

同為“四大房企”的融創中國上半年銷售額同比降8.8%，不過，凈利潤和營業收入仍保持同比正增長。

頭部房企經營狀況相對穩健。Wind數據顯示，已披露半年報的81家A股上市房企中，凈利潤實現同比增長的占比不到四成，房企業績分化明顯。

據克而瑞地產研究中心統計，2020年1-6月，TOP100房企全口徑銷售規模較去年同期減少2.7%。截至6月末，近半數企業的累計銷售金額低于去年同期。

平安證券研究所地產首席研究員楊侃指出，上半年A股上市房企整體營收同比微升1.8%，歸母凈利潤同比降19.4%。上半年上市房企整體毛利率和凈利率同比雙雙下滑。

上半年銷售業績低于去年同期，這意味著房企下半年需要加大推盤力度，積極營銷，這才能“追回”全年業績目標。

房企為啥都在討論“三條紅線”？

近期房地產行業內最熱門的話題莫過于“三條紅線”。官方信息顯示，上月，住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。

據媒體報道，這一融資管理規則主要涉及“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現金短債比”小于1。

簡單地說，就是負債水平過高的房企不可再擴大杠桿。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴控有息負債規模。其中管理方式共分為四檔：若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；若指標中兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

有多少企業可能“踩線”？平安證券研究所的一份報告顯示，根據中報梳理，在121 家 A 股上市房企中，同時超出 3 條紅線的為 9 家，超出 2 條紅線的為 21 家，僅超出 1 條紅線的為 35 家。

天風證券根據2019年財務數據，對銷售額較高的50家房企進行研究。其中，同時踩到“三條紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，完全不踩線的房企有12家。

這其中包括不少知名房企，有的央企也不能做到完全不踩線。例如：據貝殼研究院統計，根據半年報數據，恒大、融創、綠地“三條紅線”全部踩線，中南、世貿“踩線”2條，保利、萬科、招商蛇口、中梁控股則“踩線”一條。

不難看出，監管層意在降低房企對金融杠桿的依賴，化解房地產行業金融風險，抑制土地市場惡性競爭，同時，推動資金流入實體經濟。

不過對房地產企業而言，踩線越多，融資將被收得越緊。因此，許多企業需要在資本結構優化和降低負債水平方面作更多努力。

房企可能會發生哪些變化？

有消息稱，上述政策將在明年年初開始施行，而且房企需要在3年內全面將負債控制在三條紅線之內。房地產企業經營模式可能發生一定變化。

華創證券分析師周冠南指出，其一，若新政實施，房企的存貨周轉有望提速，房企要降低剔除預收款后的資產負債率，就需要提高存貨周轉率，擴大預收款規模，加快銷售。在統計中發展，這一指標未達標的房企居多，因此，新政如果落地，擴大銷售將是多數房企的選擇。

其二，更多房企或選擇引入聯營、合營投資者。凈負債率的降低有賴于有息負債的壓減，或者合并權益的擴張。對于長期以來杠桿經營的房企來說，短期內化解債務難度較高， 房企或更傾向于增加少數股東權益來降低凈負債率。但這可能推升明股實債風險

其三，銷售回款周期或縮短。現金短債比強調資金回收的效率，要提高這一比率，就需要房企縮短回款周期，保證經營性現金流充沛。

事實上，幾乎每家上市房企都回應了“三條紅線”的問題。例如：恒大董事局副主席、總裁夏海鈞說，國家對于金融機構、房企的管控，都是希望房地產健康穩定發展，堅決支持國家對于房地產調控，對于監管部門提出的各項指標管理要求，恒大會嚴格執行公司戰略，向這些指標靠攏。

旭輝董事局主席林中也表示，目前公司扣除預收賬款的資產負債率在74%，相信一年內可以控制到70%以內。他表示，會在價格和銷量上做一個平衡，不會去做大幅度的“割肉式”跑量。

融創中國則將今年的凈負債率目標定為120%，并表示，到明年這一數值將控制到100%以下。

可以說降負債是下半年房地產企業的主旋律，更多房企會選擇積極銷售、謹慎拿地，徹底告別以往的激進式擴張模式。

新一輪購房窗口期打開？

一方面是上半年銷售不足，下半年需要進一步加大銷售和回款力度；另一方面是監管層要求降負債的“利刃”高懸，房企急于提高去化水平，可能出現一波降價促銷。

有業內人士認為，對于降負債壓力過大的企業，未來的4個月內，不排除房企以減少拿地、“割肉”賣房等方式，加速資金回流，降低負債水平。

對于購房者來說，這或許意味著新一輪購房窗口正在打開。

房地產傳統銷售旺季“金九銀十”即將到來，如果銷量擴大，房價會再次走高嗎？

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，從二手房市場來看，短期市場先行指標顯示，市場預期較弱。貝殼研究院數據顯示，8月全國重點城市業主漲價占比低位持續下降，房源交易時間仍然保持100天的長周期，這樣的市場很難開啟改善型換房鏈條，因此，今年二手房市場很難有起色。

而新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現降價售房的小行情，價格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。