七城預(yù)警！這類房子風(fēng)險有多高？
最近，多個城市先后發(fā)布預(yù)警
近日，上海、廣州、杭州、成都、重慶、合肥、海口等地相關(guān)協(xié)會發(fā)布《住房租賃市場風(fēng)險提示》，提醒房東和租客要警惕長租公寓企業(yè)“高進(jìn)低出、長收短付”等經(jīng)營風(fēng)險，防范“租金貸”風(fēng)險，加強(qiáng)風(fēng)險防范，避免經(jīng)濟(jì)損失。
多地集體預(yù)警背后，是部分長租公寓等租賃企業(yè)“爆雷”事件頻發(fā)，爆倉跑路的層出不窮。
據(jù)媒體報道，杭州某長租公寓，有人剛交了2萬多元房租，中介就拿錢跑路了； 杭州另一家長租公寓被曝“人去樓空”，消息來源于員工，這些員工離職后主動將老東家卷款跑路的噩耗告知房東和租客； 上海某長租公寓一夜之間人去樓空，租客在交付半年或一年租金的情況下，面臨著被房東趕走的風(fēng)險……有人說，這是年輕人面臨的第一個人生大坑，并非沒有道理。
長租公寓爆雷，傷害的不僅是員工，更是租客和房東。
左手進(jìn)，右手出，長租企業(yè)玩的其實是“二房東”游戲。不過，相比于傳統(tǒng)“二房東”，長租企業(yè)更進(jìn)一步，將高進(jìn)低出、長收短付、租金貸等游戲玩的天花亂墜。
這些長租企業(yè)，一邊從房東手里收房，一邊將房子租給租客。面向租客時，一次性收上半年乃至一年的租金，部分人還被套上了租金貸。面對房東時，租金按月支付，長租企業(yè)手中得以積累相當(dāng)多的閑余資金進(jìn)行擴(kuò)張，這就是所謂的“長收短付”。
同時，為了搶占市場，部分長租企業(yè)壓低租金價格，周期越長租金越低，甚至低到比房東租金還要少，以此擴(kuò)張占領(lǐng)市場，這就是所謂的“高進(jìn)低出”。
在高進(jìn)低出、長收短付背后，還有租金貸的火上澆油。前兩年，長租公寓的“分期貸款”就備受爭議，這些“分期貸款”貌似緩解了租客的房租壓力，但實際上將租金悄然轉(zhuǎn)換成了網(wǎng)絡(luò)貸款，利用金融杠桿，長租企業(yè)得以走馬圈地，進(jìn)行擴(kuò)張。
然而，一旦遭遇市場風(fēng)險，這種游戲就玩不轉(zhuǎn)了。
今年上半年的疫情沖擊，就是一只超乎預(yù)期的黑天鵝。疫情沖擊之下，北京、深圳等地租金持續(xù)下跌，租房市場供過于求，長租公寓本身就面臨相當(dāng)大的壓力。
新租客、新租金來源受限，房東因租金下跌而中斷協(xié)議，長租公寓的資金鏈條必然受到影響。如果加上大環(huán)境限制，個別中小企業(yè)的融資空間受限，極易出現(xiàn)爆雷風(fēng)險。
連行業(yè)頂尖的長租公寓都遭遇過資金鏈危機(jī)，更不用說中小長租企業(yè)，遑論本來就為詐騙而來的某些企業(yè)？
當(dāng)然，長租公寓本身沒有太大問題，有問題的是這種空手套白狼的運(yùn)營模式。高進(jìn)低出、長進(jìn)短出，本身就有了“龐氏陷阱”的特征。
而租金貸、分期貸款等商業(yè)模式的存在，更將一門簡單的租賃生意，生生做成了復(fù)雜的金融游戲。
畢竟，中國房產(chǎn)的租金回報率長期處于低位，一線城市及廈門、三亞等個別二線城市回報率不到2%，二線城市也不到3%。
這個收益率連基本的理財產(chǎn)品都跑不過，如果不附加“二房東”、“租金貸”等時髦玩法，無論如何都很難成為賺錢的生意。
面對亂象，有關(guān)部門其實早有行動。
在多城預(yù)警之前，住建部、發(fā)改委等六部門就已印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，明確要求加強(qiáng)對采取“高進(jìn)低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。
這一次，上海等地明確發(fā)出提示：
1、選擇信譽(yù)良好的公寓品牌；2、警惕房租金過高或出租金過低；3、支付周期越長風(fēng)險越大；4、采用規(guī)范的合同文本；5、合法維護(hù)自身權(quán)益。這些提醒并非沒有道理，加強(qiáng)監(jiān)管，無論如何強(qiáng)調(diào)都不為過。對于個體，我們有以下幾個建議：
其一，不確定時代，買房要謹(jǐn)慎選擇中小開發(fā)商，長租也要謹(jǐn)慎選擇不知名小品牌企業(yè)。
未來幾年，國際大環(huán)境將會風(fēng)云變幻，國內(nèi)大環(huán)境也將不同于以往，無論是經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是融資環(huán)境都與過去大相徑庭，一些缺乏抗風(fēng)險能力的中小開發(fā)商或長租企業(yè)，一些高負(fù)債的大型開發(fā)商或長租企業(yè)，都有可能面臨風(fēng)險，不得不謹(jǐn)慎。
其二，天上不會掉餡餅，任何低于市場正常價格的商業(yè)模式，都可能存在問題，或多或少而已。租房市場就是租房市場，購房市場就是購房市場，本身并不復(fù)雜，只要碰到那些超乎常識的金融杠桿游戲，就一定要抱有十二分的注意。
其三，在黑天鵝時代，不妨做個保守主義者。無論是投資還是消費(fèi)，都是如此。
