七城預警！這類房子風險有多高？

最近，多個城市先后發布預警

近日，上海、廣州、杭州、成都、重慶、合肥、海口等地相關協會發布《住房租賃市場風險提示》，提醒房東和租客要警惕長租公寓企業“高進低出、長收短付”等經營風險，防范“租金貸”風險，加強風險防范，避免經濟損失。

多地集體預警背后，是部分長租公寓等租賃企業“爆雷”事件頻發，爆倉跑路的層出不窮。

據媒體報道，杭州某長租公寓，有人剛交了2萬多元房租，中介就拿錢跑路了； 杭州另一家長租公寓被曝“人去樓空”，消息來源于員工，這些員工離職后主動將老東家卷款跑路的噩耗告知房東和租客； 上海某長租公寓一夜之間人去樓空，租客在交付半年或一年租金的情況下，面臨著被房東趕走的風險……

有人說，這是年輕人面臨的第一個人生大坑，并非沒有道理。

長租公寓爆雷，傷害的不僅是員工，更是租客和房東。

左手進，右手出，長租企業玩的其實是“二房東”游戲。不過，相比于傳統“二房東”，長租企業更進一步，將高進低出、長收短付、租金貸等游戲玩的天花亂墜。

這些長租企業，一邊從房東手里收房，一邊將房子租給租客。面向租客時，一次性收上半年乃至一年的租金，部分人還被套上了租金貸。面對房東時，租金按月支付，長租企業手中得以積累相當多的閑余資金進行擴張，這就是所謂的“長收短付”。

同時，為了搶占市場，部分長租企業壓低租金價格，周期越長租金越低，甚至低到比房東租金還要少，以此擴張占領市場，這就是所謂的“高進低出”。

在高進低出、長收短付背后，還有租金貸的火上澆油。前兩年，長租公寓的“分期貸款”就備受爭議，這些“分期貸款”貌似緩解了租客的房租壓力，但實際上將租金悄然轉換成了網絡貸款，利用金融杠桿，長租企業得以走馬圈地，進行擴張。

然而，一旦遭遇市場風險，這種游戲就玩不轉了。

今年上半年的疫情沖擊，就是一只超乎預期的黑天鵝。疫情沖擊之下，北京、深圳等地租金持續下跌，租房市場供過于求，長租公寓本身就面臨相當大的壓力。

新租客、新租金來源受限，房東因租金下跌而中斷協議，長租公寓的資金鏈條必然受到影響。如果加上大環境限制，個別中小企業的融資空間受限，極易出現爆雷風險。

連行業頂尖的長租公寓都遭遇過資金鏈危機，更不用說中小長租企業，遑論本來就為詐騙而來的某些企業？ 

當然，長租公寓本身沒有太大問題，有問題的是這種空手套白狼的運營模式。高進低出、長進短出，本身就有了“龐氏陷阱”的特征。

而租金貸、分期貸款等商業模式的存在，更將一門簡單的租賃生意，生生做成了復雜的金融游戲。

畢竟，中國房產的租金回報率長期處于低位，一線城市及廈門、三亞等個別二線城市回報率不到2%，二線城市也不到3%。

這個收益率連基本的理財產品都跑不過，如果不附加“二房東”、“租金貸”等時髦玩法，無論如何都很難成為賺錢的生意。

面對亂象，有關部門其實早有行動。

在多城預警之前，住建部、發改委等六部門就已印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，明確要求加強對采取“高進低出”、“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。

這一次，上海等地明確發出提示：

1、選擇信譽良好的公寓品牌；2、警惕房租金過高或出租金過低；3、支付周期越長風險越大；4、采用規范的合同文本；5、合法維護自身權益。

這些提醒并非沒有道理，加強監管，無論如何強調都不為過。對于個體，我們有以下幾個建議：

其一，不確定時代，買房要謹慎選擇中小開發商，長租也要謹慎選擇不知名小品牌企業。

未來幾年，國際大環境將會風云變幻，國內大環境也將不同于以往，無論是經濟環境還是融資環境都與過去大相徑庭，一些缺乏抗風險能力的中小開發商或長租企業，一些高負債的大型開發商或長租企業，都有可能面臨風險，不得不謹慎。

其二，天上不會掉餡餅，任何低于市場正常價格的商業模式，都可能存在問題，或多或少而已。租房市場就是租房市場，購房市場就是購房市場，本身并不復雜，只要碰到那些超乎常識的金融杠桿游戲，就一定要抱有十二分的注意。

其三，在黑天鵝時代，不妨做個保守主義者。無論是投資還是消費，都是如此。