熱點城市調控再出“重拳”，金九銀十還會延續嗎？

繼7月2日升級樓市調控整兩個月，9月4日上午，杭州樓市再迎新政！

此次杭州政策內容延續了7月24日中央房地產工作座談會上的精神，堅持“問題導向”、差別化調控的思路，從土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定及限售等方面內容進一步明確相關規定，為原有政策打補丁。

綜合來看，下半年已有至少10城發布了或緊或松的政策內容，其中杭州、東莞、深圳、南京、寧波和無錫樓市地市較熱的城市收緊調控，十堰、株洲等仍未走出疫情影響的三四線城市則發布適度放寬的政策內容。下半場樓市調控邏輯更加明顯了。

政策層面仍然會延續“一城一策”的總體思路，過熱的城市或將出臺收緊政策，接下來哪里有問題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調控的常態。

01政策主基調：堵投機保剛需

杭州樓市調控政策再升級，主要是貫徹落實“房住不炒”要求，支持合理自住需求，遏制投機炒房。回看7月2日杭州調控內容，經過兩個月市場投機行為仍然存在，該政策內容更多的是針對此前調控內容增加約束。

  具體來看：

• 加強土地市場調控，繼續推行住宅用地“限房價、競地價”出讓方式

• 加強住房貸款審慎管理，嚴格實施差別化住房信貸政策

• 父母投靠子女落戶滿3年才可買房

• 30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內無自有住房記錄的購房人、離異單身滿3年且在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年的購房人，可認定為無房家庭

• 加強熱點商品住房項目銷售管理。加大無房家庭房源傾斜比例，房源傾斜比例達到80%的商品住房項目，無房家庭以優先購買方式取得的住房限售5年

對比前后政策內容，此次對父母投靠子女落戶的限購政策實際是對家庭炒房現象的規范，此前父母投靠子女落戶且戶口在杭州主城區，落戶后就可以購房。事實上，相對寬松的環境導致市場上存在許多借父母名義搖號炒房的行為。早在5月，杭州曾出現過六萬人搖項目，當時參與搖號的林明便是動用父母“房票”參與搖號，很顯然，林明并不是個例。

杭州一家TOP30房企銷售負責人表示，杭州新政發布之后對在推項目銷售影響可能會有，但很小，因為政策將原本打算用父母“房票”的部分購房者擋在了門外，對開發商的影響有限，主要是對具體的購房者影響較大。

整體而言，本次新政有收有放，在抑制投機方面收緊調控政策，比如，規定父母投靠子女落戶的，需滿3年才有購房資格。寬松的一面是，無房家庭房源傾斜比例最高達到80%，利好無房家庭，保障合理剛性需求。對無房家庭購房者也并非絕對寬松，政策規定房源傾斜比例達到80%的商品住房項目，無房家庭以優先購買方式取得住房的限售5年。差別化調控的同時更加精準。

表：7月和9月政策內容對比

02市場熱度持續，房價漲幅擴大

政策升級背后是杭州樓市、地市異常火熱，成交一路走高，并持續高位運行。

從新建商品住宅表現來看，成交面積僅在2月份同比減少61.68%之后，至3月迅速恢復，成交面積同比增長7.72%，前5月杭州就出現4個“萬人搖”項目，成交量在6月達到高峰，當月成交面積達到202萬平方米，同比增長64.86%，創近三年來新高。

7月2日杭州收緊樓市調控之后，受季節性因素和調控政策雙重影響，新房成交面積略有回落，但同比仍增長34.5%，隨后的8月市場熱度延續，成交同比漲幅達到55%。

從國家統計局公布的70個大中城市銷售價格指數來看，7月杭州新房成交均價同比上漲4.9%，高于一、二線城市平均漲幅。

表：2019年8月-2020年8月

杭州新建商品住宅供求量價

數據來源：CRIC

二手房市場熱度高漲。7月，全市二手房成交面積達到104萬平方米，環比增長13%，同比增長29%，共成交10595套，均價33839元/平方米再創新高。8月，二手房成交面積小幅回調至80萬平方米，但同比漲幅仍然高達16%。

圖：2019年7月-2020年7月杭州二手房成交量價

數據來源：CRIC

從土地市場表現來看，前8月杭州土地出讓金已達到2035億元。7月溢價率走高，達到22.47%，8月受土地供應結構影響，溢價率有所回落，但仍然高位運行。

圖：2020年1月-8月杭州土地溢價率表現（單位：%）

數據來源：CRIC

03“金九銀十” 熱點城市有望繼續走高

7月以來，中央及地方政策熱鬧紛呈，央行劃定“三道紅線”嚴控房企融資，住建部連續兩月召開房地產工作座談會，杭州、東莞等地相繼加碼調控。一系列調控政策“組合拳”落地后，樓市逐漸回歸平穩和理性。

本輪調控的整體思路還是抑制市場投機行為，接下來，“房住不炒、因城施策”的政策主基調不變，中央政策大概率將繼續保持平穩。

政策方面，預計9月仍有可能再現7月“調控接力”的局面，樓市熱度居高不下甚至出現投機潮的城市，未來調控加碼預期強烈。兩類城市更應引起特別關注，第一類是成都、沈陽等14個出席座談會的城市；第二類是全國70城房價榜中漲幅居前的城市，如徐州、唐山等城市，未來也不排除政策加碼的可能性。

聯系到7、8兩月房地產市場淡季不淡，隨著一線、強二線城市供應明顯放量，預計9、10月市場成交有望繼續走高，部分熱點城市或再創年內新高。

從以往經驗來看，政策效果短期內一定是立竿見影的，市場投機行為將被進一步限制，長期來看，整體市場將更加平穩健康。時值“金九銀十”傳統樓市旺季，疊加今年疫情影響，整體市場銷售推盤節奏后移，市場成交整體相對平穩。

具體各線城市來看，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強勁購買力支撐，房地產市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內房地產市場依舊面臨較大的下行壓力。

受困于融資收緊和部分城市樓市收緊影響，建議房企加大供貨力度，積極營銷以實現快速去化，爭取抓住“金九銀十”的銷售窗口期，搶收業績。

附表：7月-9月新出臺政策匯總