房屋交易合同網簽備案制度的沿革與發展
來源：居行網 發布時間：2020年09月04日 點擊數：21
房屋交易合同網簽備案（簡稱房屋網簽備案） 是當事人將房屋交易的“契約”“合同”向政府報備，以尋求公權力的認可與保護制度的延續和發展。房屋網簽備案是隨著互聯網等信息科技發展， 特別是電子合同、電子簽名、人臉識別等在人們日常活動和政府公共服務活動中的廣泛應用，基于互聯網、借助人工智能等技術，在網上完成的合同簽約備案行為。這種模式適應了社會發展的需要， 一經推出，得到社會尤其是房屋交易當事人的接受和廣泛認可，成為最具中國特色的房屋交易規制，被稱為“中國式的房屋交易”。
圖 1：五祀衛鼎
再如：“民寫官驗”的“紅契”。當事人自行協商書寫的房屋交易契約俗稱為“白契”。“白契”通常要借助“保人”“中人”或者“莊宅牙人”鑒證，宣誓合同的存在、交易的正當性。但這種靠信用、私人影響力保障的交易，仍不夠安全。隨著社會發展、交易的活躍，官方逐漸介入房屋、土地等田宅交易，掌握交易情況并對交易收取一定數量的官稅。房屋交易當事人將“白契”交給官府加蓋官印、繳納了一定數量的官稅，就表示了官方對契約的知悉與認可。因為官方的印泥是紅色的，加蓋官府印章后“白契”就被稱為“紅契”（見圖2），官方所收取的官稅也就被稱為“契稅”。由于“白契”沒有在官方備案，如果因契約引起爭議，則“紅契”效力和信用一般高于“白契”。“紅契”完成了交易申報與納稅功能，可以稱之為我國最早的房屋交易合同備案。至北宋朝后期，我國出現了官府印制的標準契約，稱為“官版契紙”。“官版契紙”以及后來出現的證明“契約”已在官方備案的“尾契”（見圖3）等，對規范交易行為、促進契約條款的規范化、“契約”報備的標準化，都起到了積極的作用。
圖 4：上世紀 50 年代、60 年代房產管理部門備案的房地產契據
第二階段，改革開放至《城市房地產管理法》頒布實施，“交易合同鑒證審核”階段。改革開放后，對房屋交易由嚴格控制轉為放開管制，特別是黨的十三大提出要加快建立和培育包括房地產市場在內的生產要素市場體系，房地產市場日趨活躍。上世紀80 年代，我國開展了房屋普查和房屋總登記，重建房屋登記制度，房屋交易合同由“批準” 轉為“鑒證”。房屋交易與登記都由房產部門負責， 交易與登記屬兩個環節，遵循先交易后登記的原則。房屋交易需先辦理交易手續，買房人持加蓋“審查契證專用章”等“契約”或“合同”，再申請登記（見圖5）。1988 年，建設部、國家物價局、國家工商行政管理局印發的《關于加強房地產交易市場管理的通知》（88 建房字第170 號）要求：進行房地產交易的單位和個人，必須持有關證件到當地房地產管理機構辦理登記、鑒證、評估、立契過戶手續。地方政府也出臺相應的政策要求，例如，1988 年北京市人民政府發布的《北京市房屋買賣管理暫行辦法》第9 條規定，買方應持房地產交易所發給的房產賣契辦理房屋產權轉移登記。1988 年武漢市人民政府發布的《武漢市房產市場管理暫行辦法》第6 條規定，“買賣房屋，應到市、區（縣）房產管理部門設置的房產交易管理所辦理立契審核手續”。再如，1993 年天津市人民政府發布的《天津市房地產市場管理規定》（天津市人民政府第十一號令） 第17 條規定，各類房屋交易均需先到房產部門辦理交易手續，“對未辦理交易手續、未繳納稅費的房屋，不予辦理房屋產權及土地使用權轉移手續”。
第三階段，《城市房地產管理法》頒布實施至《電子簽名法》修改，“交易合同申報登記備案”階段。1995 年1 月1 日起實施的《城市房地產管理法》第35 條第1 款規定，“國家實行房地產成交價格申報制度”，改變對房屋交易合同管理的方式，由“立契審核”改為“申報登記備案”。為減輕購房人的負擔，《城市房地產管理法》還對預售商品房合同備案作出了特別規定，要求由預售人（開發商）統一辦理備案。1995 年9 月1 日實施的《城市房地產轉讓管理規定》（建設部令第45 號）第7 條規定，房地產轉讓當事人在轉讓合同簽訂后30 日內持轉讓合同向房地產管理部門申報價格。1998 年7 月20 日，國務院頒布實施的《城市房地產開發經營管理條例》第26 規定，房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30 日內完成備案。到上世紀90 年代末，隨著網絡信息技術發展，部分城市在商品房預售中為防止“一房多買”，采取可售房源與合同關聯，只有可售的房源才能通過房產部門的網上在線填寫合同。合同填寫完成后，當事人下載打印合同并簽章（字），然后再持紙質合同或者通過網上傳合同簽章（字）頁的方式辦理備案。由于當時的《電子簽名法》對“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”合同，禁止使用電子簽名。所以，房屋交易合同仍需要當事人在紙質合同上簽名。雖然備案實現了可以通過互聯網上傳合同簽字頁的方式完成，合同填寫也可以在網上完成，但合同簽字并沒能在網上實現。所以這種方式，還沒能完全實現房屋交易合同的網上簽約備案。但這種做法，卻被群眾通俗的稱為“網簽備案”。完成“網簽備案” 也成為群眾心目中完成交易的重要標志。由于房屋網簽備案通過了實踐的檢驗，獲得了社會的認可， 2010 年1 月7 日，國務院辦公廳印發《關于促進房地產市場健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4 號），要求進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度。第四階段，《電子簽名法》修改至今，“交易合同網簽備案”全面實施。2019 年4 月23 日，全國人大常委會通過了對《電子簽名法》的修改，電子簽名可依法在房屋交易活動中使用。河北邢臺等城市在全國率先推廣實施房屋交易合同電子簽名。《電子簽名法》的修改為房屋交易合同真正實現網上簽約提供了法律支撐；人臉識別、人工智能為網簽備案提供了技術支撐；住房城鄉建設、公安、民政、稅務等政府部門間信息共享機制建立和完善為網簽備案提供了數據支撐。房屋交易合同真正實現了網上簽約，加上已實現的網上備案，嚴格意義上的房屋交易合同“網簽備案”才得到全面實現。網簽備案由傳統上的網簽+ 備案，轉化成完成網簽即備案的“一鍵操作”。網簽與備案兩個動作、兩個行為實現合一。房屋網簽備案做到了網上辦、不見面辦、異地辦、掌上辦。房屋交易合同網簽備案也從新建商品房買賣合同、存量房買賣合同，發展到房屋抵押合同、房屋租賃合同，實現了《城市房地產管理法》確定轉讓、抵押、租賃交易合同的網簽備案全覆蓋。據了解，目前，全國已有超過321 個城市實施了房屋網簽備案，類型包括新建商品房買賣、存量房買賣、房屋抵押、房屋租賃。
3 房屋交易合同網簽備案的發展
1 我國歷史上田宅交易合同的報備
交易合同具有相對性，非交易當事人一般無需知道交易的存在。但房屋、土地等交易，由于其交易價值量較大、交易過程相對較長、且占有使用并不意味著擁有所有，交易當事人希望通過一定的形式讓他人知曉“契約”“合同”的存在，希望“社會”“官方”認可交易，希望交易行為得到充分的保護。在實施土地房屋登記制度前，“契約”“合同”通過向社會宣誓、官方報備，完成了權利的轉移， 起到了物權變動的公示效果。在實施土地房屋登記制度后，雖然登記完成才從法律意義上完成權利的轉移，但交易的合法性成為能否登記的前提，且簽訂合同到完成登記需要一定的時間，“契約”“合同”宣誓、報備除繼續發揮交易行為向社會公示、官方認可的作用外，并成為簽約至登記完成前這一階段的交易保護措施，彌補合同簽約至登記完成階段的排他性保護的空缺。在我國歷史上就出現過以“鼎鑄銘文”“民寫官驗”等方式來宣誓、報備“契約”，維護交易行為正當性的做法。例如：鑄于西周恭王時期的五祀衛鼎（1975 年2月出土、現收藏于陜西歷史博物館）就用腹內壁鑄銘文記載、宣誓了一宗土地交易（見圖1）。圖 1：五祀衛鼎
再如：“民寫官驗”的“紅契”。當事人自行協商書寫的房屋交易契約俗稱為“白契”。“白契”通常要借助“保人”“中人”或者“莊宅牙人”鑒證，宣誓合同的存在、交易的正當性。但這種靠信用、私人影響力保障的交易，仍不夠安全。隨著社會發展、交易的活躍，官方逐漸介入房屋、土地等田宅交易，掌握交易情況并對交易收取一定數量的官稅。房屋交易當事人將“白契”交給官府加蓋官印、繳納了一定數量的官稅，就表示了官方對契約的知悉與認可。因為官方的印泥是紅色的，加蓋官府印章后“白契”就被稱為“紅契”（見圖2），官方所收取的官稅也就被稱為“契稅”。由于“白契”沒有在官方備案，如果因契約引起爭議，則“紅契”效力和信用一般高于“白契”。“紅契”完成了交易申報與納稅功能，可以稱之為我國最早的房屋交易合同備案。至北宋朝后期，我國出現了官府印制的標準契約，稱為“官版契紙”。“官版契紙”以及后來出現的證明“契約”已在官方備案的“尾契”（見圖3）等，對規范交易行為、促進契約條款的規范化、“契約”報備的標準化，都起到了積極的作用。
2 中華人民共和國成立后房屋交易合同備案的歷程
中華人民共和國成立后，特別是改革開放以后，我國房地產市場得到快速發展，房屋、土地登記制度逐漸完善，住房城鄉建設（房產）管理部門對房屋交易合同備案的管理一直延續至今，可分為四個階段：第一階段，中華人民共和國成立至改革開放， “交易合同批準”階段。在這期間，房屋交易受到限制，規定“私人之間的買賣則仍應允許，但應在政府房產管理機構登記批準，以便加以限制”。在此期間，房產部門對房屋交易實行審批制度，房屋買賣契約需加蓋房地產交易印章后，買房人方可持此契據申辦房屋所有權證（見圖4）。圖 4：上世紀 50 年代、60 年代房產管理部門備案的房地產契據
第二階段，改革開放至《城市房地產管理法》頒布實施，“交易合同鑒證審核”階段。改革開放后，對房屋交易由嚴格控制轉為放開管制，特別是黨的十三大提出要加快建立和培育包括房地產市場在內的生產要素市場體系，房地產市場日趨活躍。上世紀80 年代，我國開展了房屋普查和房屋總登記，重建房屋登記制度，房屋交易合同由“批準” 轉為“鑒證”。房屋交易與登記都由房產部門負責， 交易與登記屬兩個環節，遵循先交易后登記的原則。房屋交易需先辦理交易手續，買房人持加蓋“審查契證專用章”等“契約”或“合同”，再申請登記（見圖5）。1988 年，建設部、國家物價局、國家工商行政管理局印發的《關于加強房地產交易市場管理的通知》（88 建房字第170 號）要求：進行房地產交易的單位和個人，必須持有關證件到當地房地產管理機構辦理登記、鑒證、評估、立契過戶手續。地方政府也出臺相應的政策要求，例如，1988 年北京市人民政府發布的《北京市房屋買賣管理暫行辦法》第9 條規定，買方應持房地產交易所發給的房產賣契辦理房屋產權轉移登記。1988 年武漢市人民政府發布的《武漢市房產市場管理暫行辦法》第6 條規定，“買賣房屋，應到市、區（縣）房產管理部門設置的房產交易管理所辦理立契審核手續”。再如，1993 年天津市人民政府發布的《天津市房地產市場管理規定》（天津市人民政府第十一號令） 第17 條規定，各類房屋交易均需先到房產部門辦理交易手續，“對未辦理交易手續、未繳納稅費的房屋，不予辦理房屋產權及土地使用權轉移手續”。
第三階段，《城市房地產管理法》頒布實施至《電子簽名法》修改，“交易合同申報登記備案”階段。1995 年1 月1 日起實施的《城市房地產管理法》第35 條第1 款規定，“國家實行房地產成交價格申報制度”，改變對房屋交易合同管理的方式，由“立契審核”改為“申報登記備案”。為減輕購房人的負擔，《城市房地產管理法》還對預售商品房合同備案作出了特別規定，要求由預售人（開發商）統一辦理備案。1995 年9 月1 日實施的《城市房地產轉讓管理規定》（建設部令第45 號）第7 條規定，房地產轉讓當事人在轉讓合同簽訂后30 日內持轉讓合同向房地產管理部門申報價格。1998 年7 月20 日，國務院頒布實施的《城市房地產開發經營管理條例》第26 規定，房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30 日內完成備案。到上世紀90 年代末，隨著網絡信息技術發展，部分城市在商品房預售中為防止“一房多買”，采取可售房源與合同關聯，只有可售的房源才能通過房產部門的網上在線填寫合同。合同填寫完成后，當事人下載打印合同并簽章（字），然后再持紙質合同或者通過網上傳合同簽章（字）頁的方式辦理備案。由于當時的《電子簽名法》對“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”合同，禁止使用電子簽名。所以，房屋交易合同仍需要當事人在紙質合同上簽名。雖然備案實現了可以通過互聯網上傳合同簽字頁的方式完成，合同填寫也可以在網上完成，但合同簽字并沒能在網上實現。所以這種方式，還沒能完全實現房屋交易合同的網上簽約備案。但這種做法，卻被群眾通俗的稱為“網簽備案”。完成“網簽備案” 也成為群眾心目中完成交易的重要標志。由于房屋網簽備案通過了實踐的檢驗，獲得了社會的認可， 2010 年1 月7 日，國務院辦公廳印發《關于促進房地產市場健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4 號），要求進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度。第四階段，《電子簽名法》修改至今，“交易合同網簽備案”全面實施。2019 年4 月23 日，全國人大常委會通過了對《電子簽名法》的修改，電子簽名可依法在房屋交易活動中使用。河北邢臺等城市在全國率先推廣實施房屋交易合同電子簽名。《電子簽名法》的修改為房屋交易合同真正實現網上簽約提供了法律支撐；人臉識別、人工智能為網簽備案提供了技術支撐；住房城鄉建設、公安、民政、稅務等政府部門間信息共享機制建立和完善為網簽備案提供了數據支撐。房屋交易合同真正實現了網上簽約，加上已實現的網上備案，嚴格意義上的房屋交易合同“網簽備案”才得到全面實現。網簽備案由傳統上的網簽+ 備案，轉化成完成網簽即備案的“一鍵操作”。網簽與備案兩個動作、兩個行為實現合一。房屋網簽備案做到了網上辦、不見面辦、異地辦、掌上辦。房屋交易合同網簽備案也從新建商品房買賣合同、存量房買賣合同，發展到房屋抵押合同、房屋租賃合同，實現了《城市房地產管理法》確定轉讓、抵押、租賃交易合同的網簽備案全覆蓋。據了解，目前，全國已有超過321 個城市實施了房屋網簽備案，類型包括新建商品房買賣、存量房買賣、房屋抵押、房屋租賃。
3 房屋交易合同網簽備案的發展
