這個“一線城市”扛不住了！預示著樓市新變局……

 美國房價、租金最貴的城市，終于扛不住了！ 它就是舊金山，美國乃至全球的科技創新中心，剛剛被城市評級機構——GaWC評為2020年度的“世界一線城市”。 

美國房地產公司Zumper本周二公布的最新數據顯示：舊金山一居室公寓中位數租金已跌至每月3040美元，6年來的最低水平。 Zumper的數據還顯示：在蘋果公司總部所在地庫比蒂諾和谷歌的總部所在地山景城，一居室公寓的租金中值下降了15%以上，跌幅最為顯著。 房租下跌的同時，房價也在跌。Zillow的數據顯示，截至2020年8月1日的過去一年里，舊金山的房價跌了大約5%。 或許你會說：這有什么稀奇的？疫情影響的唄！ 疫情的確打擊了很多城市的租金水平，但未必能打擊房價。原因很簡單，各國央行都在拼命印鈔，錢多了自然導致資產價格上漲。 這種時候，房價和房租會出現背離的走勢。房子體現中長期的預期，而房租反映當下的經濟狀況。 

這種情況我們在北上深也能看到，尤其是深圳非常典型：房租在跌，房價在顯著上漲。 整個美國就是這樣，房租微跌，房價同比上漲6.6%。所以，舊金山看起來就顯得特別扎眼：房價和房租都在跌！ 這就要引起我們的重視了！ 不要以為舊金山遠在天邊。它可是硅谷所在地，它的房價趨勢里，可能隱藏著大秘密。 什么秘密？這就是企業員工在家辦公的可能性。 這一波舊金山房價、房租的同時下跌，源自疫情帶來的失業率高企，以及科技企業普遍采取的在家辦公的“新工作方式”。 有些企業只是臨時性的，比如谷歌的母公司Alphabet上月宣布，員工至少要等到2021年夏天才能重返辦公室工作。這是明確在家辦公的時間還有1年，方便員工規劃未來一年住哪里，方便重簽租約。

 而有些公司則是認真的，比如Facebook就宣布，公司將用10年時間來過渡，最終實現全員遠程辦公。而且，Facebook開始招聘遠程辦公主管，據稱在Facebook的5.2萬名員工里，有超過40%的人對遠程辦公室感興趣。 再比如Twitter、Slack（主營企業內部溝通工具）、Tanium（網絡安全公司）都已經宣布，大多數員工可以選擇永久性的遠程工作。 也就是說，新冠疫情的確改變了很多科技企業的辦公方式。 事實上，對于這一點我也深有體會。

疫情雖然在深圳得到了控制，但我的員工目前每周只用集中辦公2天。下一步或許會增加到每周3天，但估計會長期穩定在3天。周一和周五通勤道路上最擁堵的兩天，會讓員工在家辦公。 因為我發現，對于互聯網性質的企業來說，是否集中辦公其實影響不大。在家辦公可以節省很多時間，避免了把寶貴的光陰浪費堵車或者等地鐵上。 舊金山大區的居民，為高房租、高房價、高物價困擾很久了。最近幾年來，一直有科技企業或者技術人員“逃離舊金山”的說法，但舊金山的企業、人口凈增長量仍然是正的。 

只有到了2020年，這種局面才真正改變——逃離灣區的時代真正到來了。 那么問題來了：東部的美國白領正在逃離紐約，西部的則在逃離舊金山灣區，究其原因，都是因為房價和物價太貴，以及科技的進步。那么中國的北上深會發生什么？ 

逃離北上深，會發生嗎？ 其實，局部的逃離已經發生了。比如華為把3萬多員工從深圳遷移到了東莞松山湖，實現了在“歐洲小鎮”辦公的夢想，員工購房成本也出現了顯著的下降。 至于阿里巴巴，從一開始就把企業放在了房價相對便宜的杭州，而不是北京或者上海，也在很大程度上為員工謀了福利。 

但中國跟美國有很大不同。美國的公共資源相對均等化，很多名企的總部就設在小鎮上，員工也習慣住小鎮或者城市遠郊。 中國優質的教育、醫療、商業、交通等資源都集中在大城市，而且相對集中在市中心。這讓想逃離中心城市的企業、員工，在做出決定的時候往往很困難。 但問題是：隨著都市圈、城市群的構建，尤其是軌道交通的普及，城市多中心化趨勢越來越明顯，城市邊界開始消融。

未來住在惠州在深圳上班，住在嘉善到上海上班，住在北三縣在北京上班，都是可以實現的。 所以，一旦未來遠程辦公的手段成熟——比如AI和VR等技術的普及、升級，企業實際上不用全員、全時段集中辦公。到那時，即便30%到40%的崗位可以遠程辦公，對樓市的影響都將極為深遠。 我們知道，網購已經徹底改變了商鋪的估值，遠程辦公則將改變寫字樓、住宅的估值。因為伴隨著遠程辦公的，還有遠程教育、遠程醫療，可以讓你的郊區生活真正非常便利。 到那時，我們還有什么必要每天堵在路上，要去忍耐汽車尾氣和壞心情？ 在這種趨勢下，都市圈、城市群內部的房價巨大差異會被削平很大一塊。比如深圳后海目前的房價是坪山高新區的7倍，未來或許會壓縮到3倍左右。

因為10年之后，坪山高新區的生活品質跟后海不會有太大差距，只是炫耀性差一些而已。 這種情況會在每個大城市發生，都市圈內新崛起的中心，將享受更高的升值空間。這就是“舊金山之變”帶給我們的啟示。

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