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這個“一線城市”扛不住了!預示著樓市新變局……

來源:居行網  發布時間:2020年09月03日  點擊數:54

 美國房價、租金最貴的城市,終于扛不住了! 它就是舊金山,美國乃至全球的科技創新中心,剛剛被城市評級機構——GaWC評為2020年度的“世界一線城市”。 

美國房地產公司Zumper本周二公布的最新數據顯示:舊金山一居室公寓中位數租金已跌至每月3040美元,6年來的最低水平。 Zumper的數據還顯示:在蘋果公司總部所在地庫比蒂諾和谷歌的總部所在地山景城,一居室公寓的租金中值下降了15%以上,跌幅最為顯著。 房租下跌的同時,房價也在跌。Zillow的數據顯示,截至2020年8月1日的過去一年里,舊金山的房價跌了大約5%。 或許你會說:這有什么稀奇的?疫情影響的唄! 疫情的確打擊了很多城市的租金水平,但未必能打擊房價。原因很簡單,各國央行都在拼命印鈔,錢多了自然導致資產價格上漲。 這種時候,房價和房租會出現背離的走勢。房子體現中長期的預期,而房租反映當下的經濟狀況。 

這種情況我們在北上深也能看到,尤其是深圳非常典型:房租在跌,房價在顯著上漲。 整個美國就是這樣,房租微跌,房價同比上漲6.6%。所以,舊金山看起來就顯得特別扎眼:房價和房租都在跌! 這就要引起我們的重視了! 不要以為舊金山遠在天邊。它可是硅谷所在地,它的房價趨勢里,可能隱藏著大秘密。 什么秘密?這就是企業員工在家辦公的可能性。 這一波舊金山房價、房租的同時下跌,源自疫情帶來的失業率高企,以及科技企業普遍采取的在家辦公的“新工作方式”。 有些企業只是臨時性的,比如谷歌的母公司Alphabet上月宣布,員工至少要等到2021年夏天才能重返辦公室工作。這是明確在家辦公的時間還有1年,方便員工規劃未來一年住哪里,方便重簽租約。

 而有些公司則是認真的,比如Facebook就宣布,公司將用10年時間來過渡,最終實現全員遠程辦公。而且,Facebook開始招聘遠程辦公主管,據稱在Facebook的5.2萬名員工里,有超過40%的人對遠程辦公室感興趣。 再比如Twitter、Slack(主營企業內部溝通工具)、Tanium(網絡安全公司)都已經宣布,大多數員工可以選擇永久性的遠程工作。 也就是說,新冠疫情的確改變了很多科技企業的辦公方式。 事實上,對于這一點我也深有體會。

疫情雖然在深圳得到了控制,但我的員工目前每周只用集中辦公2天。下一步或許會增加到每周3天,但估計會長期穩定在3天。周一和周五通勤道路上最擁堵的兩天,會讓員工在家辦公。 因為我發現,對于互聯網性質的企業來說,是否集中辦公其實影響不大。在家辦公可以節省很多時間,避免了把寶貴的光陰浪費堵車或者等地鐵上。 舊金山大區的居民,為高房租、高房價、高物價困擾很久了。最近幾年來,一直有科技企業或者技術人員“逃離舊金山”的說法,但舊金山的企業、人口凈增長量仍然是正的。 

上圖:美國主要城市租金水平(1居室公寓)。舊金山雖然最貴,但并不是生活最艱難的城市,邁阿密才是最艱難的。

只有到了2020年,這種局面才真正改變——逃離灣區的時代真正到來了。 那么問題來了:東部的美國白領正在逃離紐約,西部的則在逃離舊金山灣區,究其原因,都是因為房價和物價太貴,以及科技的進步。那么中國的北上深會發生什么? 

逃離北上深,會發生嗎? 其實,局部的逃離已經發生了。比如華為把3萬多員工從深圳遷移到了東莞松山湖,實現了在“歐洲小鎮”辦公的夢想,員工購房成本也出現了顯著的下降。 至于阿里巴巴,從一開始就把企業放在了房價相對便宜的杭州,而不是北京或者上海,也在很大程度上為員工謀了福利。 

但中國跟美國有很大不同。美國的公共資源相對均等化,很多名企的總部就設在小鎮上,員工也習慣住小鎮或者城市遠郊。 中國優質的教育、醫療、商業、交通等資源都集中在大城市,而且相對集中在市中心。這讓想逃離中心城市的企業、員工,在做出決定的時候往往很困難。 但問題是:隨著都市圈、城市群的構建,尤其是軌道交通的普及,城市多中心化趨勢越來越明顯,城市邊界開始消融。

未來住在惠州在深圳上班,住在嘉善到上海上班,住在北三縣在北京上班,都是可以實現的。 所以,一旦未來遠程辦公的手段成熟——比如AI和VR等技術的普及、升級,企業實際上不用全員、全時段集中辦公。到那時,即便30%到40%的崗位可以遠程辦公,對樓市的影響都將極為深遠。 我們知道,網購已經徹底改變了商鋪的估值,遠程辦公則將改變寫字樓、住宅的估值。因為伴隨著遠程辦公的,還有遠程教育、遠程醫療,可以讓你的郊區生活真正非常便利。 到那時,我們還有什么必要每天堵在路上,要去忍耐汽車尾氣和壞心情? 在這種趨勢下,都市圈、城市群內部的房價巨大差異會被削平很大一塊。比如深圳后海目前的房價是坪山高新區的7倍,未來或許會壓縮到3倍左右。

因為10年之后,坪山高新區的生活品質跟后海不會有太大差距,只是炫耀性差一些而已。 這種情況會在每個大城市發生,都市圈內新崛起的中心,將享受更高的升值空間。這就是“舊金山之變”帶給我們的啟示。

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