“座談會”后無錫收緊調控，9月樓市將何去何從
7月以來，深圳、南京、寧波等熱點城市相繼發布樓市調控政策，多個高規格“座談會”召開定調下半年樓市。7月24日以來至8月，已召開三場專門針對房地產市場的“座談會”，并成為下半年樓市政策關鍵詞。
從城市層面而言，寧波、東莞、杭州、深圳、南京等多個城市出臺新政加碼調控，尤其8月新增無錫、咸陽、南京等城市發布樓市調控政策或土拍新規，但部分城市整體熱度維持高位。
8月已經結束，重要的“金九銀十”即將到來。在政策加碼的情況下，預計成交熱度將延續，整體規模有望高位運行。政策層面仍然會延續“一城一策”的總體思路，過熱的城市或將出臺收緊政策，而廣大三四線城市仍未完全復蘇，部分城市或將出臺刺激交易的利好新政。對于房企而言，要抓住目前短暫的銷售窗口期，加緊供貨、積極營銷、搶收業績。
繃緊房地產調控這根弦
8月以一場座談會和一城收緊調控收尾。
8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市參與。這些城市典型特征是在國家統計局公布的70城房價中，多次上榜全國新房、二手房房價環比漲幅排行前十。
會議要求各城市及時采取針對性措施，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標，高度重視當前房地產市場存在的突出問題，堅持問題導向，精準施策，從源頭上解決問題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。要整頓規范市場秩序，做好輿論和預期引導。
在此之前，8月20日住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
綜合來看，此輪政策的核心還是為市場敲響警鐘。在房地產長效機制的基礎上，“座談會”新增堅持問題導向、差別化調控等描述，充分體現了政策內容的靈活性和精準原則。意味著接下來哪里有問題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調控的常態。
表：7月以來召開的部分座談會情況匯總
熱點城市政策再收緊
8月30日，長三角區域熱點城市無錫發布樓市調控政策，要求限制離異家庭購房套數、個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格，進一步提高購房成本和轉讓成本，抑制投機炒作。
無錫并非首例，自7月以來，杭州、寧波、南京等長三角區域重點城市率先啟動調控，緊接著南通、常州、徐州和無錫等城市也出現樓市、地市均熱的局面。
土地市場高溫不下，多個地塊競拍超百輪并打破無錫地價紀錄。6月，無錫河埒口板塊郁巷地塊出讓，世茂、卓越、建發、中海、銀城、三盛、金科和保利等20家知名房企報名爭搶，最終經過激戰3小時、154輪競價后，被三盛集團18.52億元競得，樓板價19542元/平方米，刷新無錫地價紀錄。此外，7月29日電纜廠地塊出讓，8家房企經過162輪競價，最終由建發以33.64億競得，樓面價14749元/平方米，溢價率34.08%，刷新新吳區地價紀錄。
從商品房成交數據來看，伴隨著供應面積的減少，前7月商品住宅成交一路走高，7月達到今年以來最高點，當月成交面積達到72萬平方米，同比增長42.2%，成交總額達到146億元，同比增長52%。
圖：2019年8月以來無錫市商品住宅供求情況及價格變化
數據來源：CRIC
7月以來，無錫新房、二手房價格雙雙上漲。新建商品住宅均價自6月突破2萬元/平方米以來，8月進一步上漲至20844元/平方米。國家統計局發布的 7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，7月無錫新建住宅環比上漲1.3%，位列第四；二手房環比上漲1.2%，位列第五。
圖：2019年7月以來無錫新建商品住宅、二手房價格指數同環比上漲情況
數據來源：國家統計局
熱度高溫不下的無錫迎來調控政策在情理之中，同時也具有很強的風向標意義，這意味著接下來熱度較高的城市收緊樓市調控將是大概率事件。7-8月份，參加國務院、住建部座談會的城市名單一共有16個，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙、沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州。目前已出臺收緊樓市調控的城市有4個，分別為深圳、南京、杭州和寧波。
值得注意的是，政策層面不會從根本上對房地產做出非常嚴格的限制，而是針對樓市出現的具體問題，采取措施解決問題，確保房地產市場平穩健康發展。
8月市場成交尚可
過去兩個月，中央一再強調“房住不炒”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，穩地價穩房價穩預期，嚴防資金違規流入房地產市場。地方層面，寧波、東莞、杭州、深圳、南京等多個城市也出臺了新政加碼調控，投機需求被抑制，但是整體市場成交熱度高位維持，有增無減。
從當前的市場成交表現來看，8月主要城市房地產市場表現較為突出，據CRIC監測的30個重點城市新房成交數據，整體成交面積有所回升，總成交面積達到3079萬平方米，同、環比分別增長22%和5%。
具體城市來看，一線城市北上廣深市場延續高活躍度，同比漲幅皆超30%，廣州更是創近年來單月新高，在供應明顯放量的作用下，深圳單月成交創年內新高，同比大增56%。
重點二三線城市中，濟南單月同比增長最為突出，疫后濟南房地產市場持續復蘇，成交逐月回升，并創近年來單月新高，同比增長超兩倍。成都環比漲幅最為突出，漲幅達到64%，單月熱度進一步上升。而在調控政策進一步升級后，東莞、杭州、南京和寧波等市場短期影響不明顯，成交持續高位運行，同比漲幅皆超50%。
熱度高的另一面是，不少城市成交仍然處于低迷狀態。大連、福州和海口等市場則整體低迷，成交同、環比雙降，同比跌幅都在20%以上。此外，中西部地區重慶鄭州成交明顯走弱，同比跌幅也在20%左右。
表：2020年8月30個重點城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC
整體來看，即便經歷了新一輪調控周期，8月表現依然向好。預判9月，這樣的成交熱度還將延續，整體規模有望繼續維持高位。不過考慮到去年9月成交基數偏高，下月成交同比或將穩步回落。
基于不同城市間分化持續加劇，核心一二線需求相對堅挺，隨著剛需和改善需求的持續釋放，整體成交持穩延續上行趨勢，熱點城市樓市、地市過熱情況下或將加碼調控；而廣大缺乏基本面的三四線城市復蘇進程仍是“道阻且長”，即便政府出臺紓困房企、刺激交易的利好新政，收入壓縮致剛需購買力受限仍是制約樓市成交增長的主要短板。
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