“金九銀十”或成房企決勝今年的重頭戲

【1】8月份及前8月，主流房企銷售快速回暖，已追平或超過去年同期水平，部分城市和區(qū)域，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京、上海、廣州、深圳、濟(jì)南等30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體成交面積同比增長(zhǎng)22%，環(huán)比增長(zhǎng)5%。企業(yè)方面，8月份百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額11174.7億元，同比增長(zhǎng)29.2%，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%。其中，有近8成實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比提升。另一方面，近來樓市調(diào)控政策再度收緊，包括一些城市限購力度加大、融資設(shè)“三道紅線”等，都讓開發(fā)商和市場(chǎng)感受到了來自政策面的涼意。一面是溫?zé)岬漠?dāng)下市場(chǎng)行情，一面是趨冷的樓市收緊政策，開發(fā)商在這樣喜憂參半的大環(huán)境下，傳統(tǒng)的“金九銀十”或許是今年最大的銷售窗口，將成為房企決勝2020年的重頭戲。

【2】近段時(shí)間，北京二手房市場(chǎng)成交持續(xù)保持“熱度”。數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的8月，北京二手住宅網(wǎng)簽量雖然小幅下跌，但仍繼續(xù)維持在單月1.6萬套的較高水平。成交均價(jià)方面，則連續(xù)3個(gè)月結(jié)構(gòu)性下跌。從各區(qū)域成交情況來看，根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，朝陽區(qū)的成交量繼續(xù)領(lǐng)跑區(qū)域二手房市場(chǎng)，占全市總成交的25%，其次為海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。而從區(qū)域成交量環(huán)比變化來看，順義區(qū)漲幅最大，環(huán)比上漲8%；西城區(qū)降幅最大，環(huán)比下降50%。從成交結(jié)構(gòu)來看，90平方米以下面積段產(chǎn)品仍為主力成交，占比達(dá)62%，與上月相比基本持平。主力戶型以兩居室為主，其次為三居室。對(duì)于未來市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，9月北京二手房成交量仍將保持與8月相當(dāng)?shù)捏w量，同比增幅40%左右，而前9個(gè)月累計(jì)成交將會(huì)超過去年同期，市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)。

【3】為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，保障購房人合法權(quán)益，西安市住建局?jǐn)M出臺(tái)商品房銷售信息公示管理新規(guī)，并向社會(huì)公開征求意見建議。擬出臺(tái)新規(guī)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展商品房銷售活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，全面、如實(shí)公示相關(guān)信息，包括企業(yè)信息、項(xiàng)目信息、房屋銷售信息、不利因素信息、項(xiàng)目不確定因素信息、物業(yè)服務(wù)信息、相關(guān)政策文件、項(xiàng)目信息互聯(lián)網(wǎng)查詢渠道和投訴途徑、法律法規(guī)或其他主管部門要求公示的信息等九個(gè)方面。項(xiàng)目信息中，除了常規(guī)要求的“五證”外，還要公示項(xiàng)目?jī)?nèi)的車位信息、綜合商業(yè)、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)辦公或活動(dòng)用房、變電站、公共廁所、垃圾收集站、幼兒園等教育設(shè)施及居民養(yǎng)老服務(wù)等配套設(shè)施設(shè)備的位置、面積等。公示的內(nèi)容還應(yīng)包含可能產(chǎn)生的廢氣、輻射、噪聲、煙塵污染等不利因素信息。同時(shí)，還要公示項(xiàng)目不確定因素信息。如教育資源不確定信息主要指商品房相對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)或?qū)W校，應(yīng)以教育主管部門制定的當(dāng)年入學(xué)政策為準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律無權(quán)承諾。

【1】2020年中報(bào)陸續(xù)出臺(tái)后，不少地產(chǎn)股的投資者發(fā)現(xiàn)，按照兩年前房企的銷售金額來做的利潤預(yù)估紛紛失效，不少房企的毛利率處于下行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)的盈利優(yōu)勢(shì)已日漸消散。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，滬深港股地產(chǎn)類147家已經(jīng)出半年報(bào)的上市公司中不足三分之一的房企毛利率錄得同比增長(zhǎng)，112家上市房企上半年毛利率處于同比下滑態(tài)勢(shì)。具體來看，毛利率同比下滑幅度超過10個(gè)百分點(diǎn)的房企有32家，這32家房企中不乏一些知名房企。諸如，大名城、華發(fā)股份、華僑城、美好置業(yè)、南國置業(yè)、首開股份、泰禾集團(tuán)、新城控股、招商蛇口、SOHO中國、力高集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、五礦地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)。此外，35家房企的毛利率相比于去年同期有所增長(zhǎng)。部分毛利率上漲的房企利潤率高的項(xiàng)目于本報(bào)告期結(jié)算，以及重倉的區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，是推高毛利率的重要原因。綜合部分龍頭房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人在業(yè)績(jī)會(huì)上的言論來看，這輪毛利下滑仍會(huì)持續(xù)。

【2】據(jù)統(tǒng)計(jì)，前8個(gè)月，房企發(fā)行信用債、海外債的融資成本均有所下降。1至8月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.45%，同比下降0.90個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為8.00%，同比下降0.83個(gè)百分點(diǎn)。8月信用債平均利率為4.57%，同比下降0.66個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為7.09%，同比下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。