百城房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)5個(gè)月收窄，但有8個(gè)城市年內(nèi)漲了20%多

近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，1-7月份全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15647元/平方米，同比上漲10.4%。值得注意的是，100城年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線連續(xù)5個(gè)月下行，同時(shí)房?jī)r(jià)過熱城市數(shù)量也有所減少，百城房?jī)r(jià)呈現(xiàn)降溫的特征。庫存方面，《100城住宅庫存報(bào)告》顯示，截至7月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，同比增長(zhǎng)6.9%。在存銷比方面，7月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個(gè)月，走出了壓力最大的階段，去化壓力總體有所緩解。

7月份屬于“調(diào)控月”，各地房?jī)r(jià)面臨較為嚴(yán)格的管控。同時(shí)，作為傳統(tǒng)成交淡季，房企通常會(huì)在此時(shí)降價(jià)促銷，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)漲幅收窄，這也有助于降低相關(guān)購房者的購房成本。另一方面，隨著時(shí)間的推進(jìn)，疫情對(duì)房地產(chǎn)銷售和去化的影響正在減弱，各類城市去化動(dòng)力在增強(qiáng)，也緩解了相應(yīng)的供求矛盾。但對(duì)于個(gè)別城市來，去庫存的工作仍需要繼續(xù)堅(jiān)持，要引導(dǎo)合理購房需求積極釋放。

   百城成交均價(jià)漲幅連續(xù)5個(gè)月收窄

報(bào)告顯示，1-7月份，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15647元/平方米，同比上漲10.4%。100城年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線連續(xù)5個(gè)月下行，進(jìn)一步印證房?jī)r(jià)降溫的特征。

從各線城市表現(xiàn)來看，一線城市在5%-10%區(qū)間波動(dòng)，二線城市漲幅總體收窄，三四線城市漲幅最大。根據(jù)報(bào)告，1-7月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為46035元/平方米，同比上漲6.7%。今年前7月，一線城市房?jī)r(jià)漲幅總體可控，在5%-10%的區(qū)間波動(dòng)，說明沒有過熱的現(xiàn)象。32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為15431元/平方米，同比上漲9.3%。近5個(gè)月中，二線城市年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線總體下行，和全國趨勢(shì)非常類似。64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為12103元/平方米，同比上漲10.0%。雖然三四線城市的去庫存壓力相對(duì)大，但是房?jī)r(jià)并沒有明顯下跌，甚至漲幅還大于一二線城市。

包括深圳等個(gè)別城市依然有房?jī)r(jià)炒作等現(xiàn)象，后續(xù)依然需要積極管控，同時(shí)需要在土地供應(yīng)等方面發(fā)力。二線城市若房?jī)r(jià)穩(wěn)定，對(duì)于全國百城而言有比較大的支撐意義。尤其是近期部分二線城市政策收緊，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)降溫。對(duì)于三四線城市，后續(xù)樓市工作需要兼顧兩方面，包括去庫存和穩(wěn)房?jī)r(jià)，尤其是過去幾年地王項(xiàng)目相關(guān)樓盤更需要進(jìn)行價(jià)格管控。

從具體城市的表現(xiàn)上來看，包括江陰、珠海、成都、銀川、滁州、蘇州、哈爾濱、秦皇島在內(nèi)的8個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，且漲幅均在20%以上。與1-6月份相比，房?jī)r(jià)過熱城市數(shù)量有所減少，這也說明政策調(diào)控積極有效。

   百城成交均價(jià)漲幅連續(xù)5個(gè)月收窄

從庫存情況來看，百城庫存呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，存在庫存積壓和滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

截至7月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，同比增長(zhǎng)6.9%。報(bào)告認(rèn)為，若是此類庫存壓力繼續(xù)增大，那么降價(jià)促銷的頻率則會(huì)加大。

供求關(guān)系方面，呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，7月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5564萬平方米，而成交量為5449萬平方米。與歷史同期數(shù)據(jù)相比，今年7月份各大城市推盤節(jié)奏不慢，在預(yù)售環(huán)境總體寬松的情況下，新增供應(yīng)保持活躍態(tài)勢(shì)。報(bào)告認(rèn)為，雖然市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但節(jié)奏上略慢于供應(yīng)數(shù)據(jù)，進(jìn)而導(dǎo)致7月份市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。

在各類城市中，二線城市庫存同比增速最大。根據(jù)報(bào)告，截至7月底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為2923、24673和20435萬平方米，同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。由于二線城市是很多房企重點(diǎn)布局的城市，因此房企要完成全年銷售目標(biāo)，二線城市占據(jù)了非常關(guān)鍵的地位。所以二季度開始，此類城市新盤供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，這也在客觀上使得庫存的同比增速偏大。

從具體城市表現(xiàn)來看，截至7月底，100個(gè)城市中有62個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。總體上看，在增速排名前10的城市中，二線城市的數(shù)量最多，包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。

   存銷比走出壓力最大階段  

存銷比方面，呈現(xiàn)了比較明顯的“倒U型”走勢(shì)。

報(bào)告顯示，7月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫存需要11.7個(gè)月的時(shí)間。今年前4月，100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊，去庫存周期陡然攀升，甚至超過了1年的水平。而從5月份開始，去化壓力總體有所緩解，當(dāng)前已回落到1年以下的水平。
從各類城市表現(xiàn)看，二線城市去化速度最快。報(bào)告顯示，7月份100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為13.9、11.3和12.0個(gè)月。報(bào)告認(rèn)為，雖然二線城市的庫存規(guī)模有比較明顯的攀升。但是從存銷比數(shù)據(jù)看，其反而低于一線和三四線城市。這也說明隨著近年來二線城市戶籍政策持續(xù)放松、人口導(dǎo)入速度快，市場(chǎng)消化能力表現(xiàn)不錯(cuò)。

具體到城市方面，7月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除武漢外，剩下9個(gè)城市都是三四線城市。報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前需要關(guān)注三四線城市去庫存問題。相比上一輪市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面，當(dāng)前三四線城市樓市交易表現(xiàn)比較溫和。若去化問題不能得到很好地解決，那么也會(huì)牽連此類城市后續(xù)的土地交易