名企依據——不確定性下的韌性與信心 穿越疫情半年考好于預期

年初以來新冠疫情暴發，宏觀環境詭譎。如今疫情影響逐漸消退，房企融資收緊的消息又不期而至。

上半年房企的經營表現受多大沖擊,家底厚實幾何，在融資收緊的倒逼下，下半年該如何應對？

目光聚集在了那些頭部房企的半年成績單上。截至8月26日，去年的房地產銷售前10強，已有8家相繼披露了上半年的業績數據。整體看，疫情還是打破了頭部房企延續數年的規模、利潤雙增長的大好局面，今年上半年，能夠同時實現銷售額、營業收入、凈利潤、利潤率等指標正向增長的房企鳳毛麟角。

好在作為一個擁有16萬億元市場容量的支柱產業，房地產行業在多次的市場波動中都表現出了足夠的韌性。即便是在疫情下，身經百戰的頭部企業依然對增長抱有期待和信心。

碧桂園年初并未披露全年增長目標，但在中期業績會上，該公司總裁莫斌透露，希望全年銷售額有10%的增長。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇信心十足，認為全年可以超額完成3000億元的銷售目標。雖然上半年銷售額同比跌了2成，綠地控股董事長、總裁張玉良還是強調保持年初目標不變、指標不減。

戰略上的自信與戰術上的謹慎并不相悖。“不確定性”開始頻繁被提及，保利發展總結了影響未來行業走勢的幾個主要變量，包括今年以來土地市場“三高”帶來的成本端上升壓力，以及貨幣政策從新冠疫情期間的合理充裕向未來“定向滴灌”轉變的可能，這些將使得房企的經營風險以及融資風險進一步加大。

融創中國董事長孫宏斌直言，目前是土地市場風險最大的時候，下半年整個市場的銷售壓力比較大。許世壇也覺得應該小心行事，等市場冷靜冷靜，穩一點、看得清楚一點再行動。

━━━━上半年業績微降比預期中好

疫情剛暴發的一二月份，房企的銷售業績可謂慘不忍睹，但自3月后，市場交投開始逐漸活躍，銷售形勢持續好轉。整個上半年，全國商品房銷售金額6.69萬億元，同比減少5.4%，商品房銷售面積6.94億平方米，同比減少8.4%，個位數的降幅比預期要好不少。

據統計，受疫情影響一季度百強房企銷售額均值為168.0億元，同比下滑19.5%，5月份銷售額開始同比回正，6月為沖刺業績房企加速營銷去化，銷售額已同比上升近30%。該機構對下半年的展望比較樂觀，認為百強房企將在三季度實現累計銷售額同比回正，全年銷售額同比增長5.9%~9.6%。

在大市波動的背景下，頭部企業的增長曲線平緩了不少，經營指標或多或少出現下行跡象。從銷售額來看，下降幅度較大的是綠地和新城控股，綠地上半年地產的合同銷售金額為1330億元，同比下滑20.69%，新城控股為975.2億元，同比減少20.3%。有分析師認為，下半年綠地至少需要取得15%的增長，才能達到去年的銷售規模。保利上半年的全口徑銷售金額為2245億元，同比下降了11.1%。碧桂園、融創以及華潤置地均為個位數的降幅，世茂集團和中國海外發展則錄得了同比正增長。

因為工期延后等原因，房企的營收、利潤等指標的表現也不如往年亮眼。例如，綠地歸屬上市公司股東的凈利潤同比下降10.77%，華潤置地的歸母凈利潤同比減少9.30%，融創的毛利為177.6億元，同比下降8.3%。新城控股上半年的整體盈利能力有所下降，毛利率、凈利率分別較去年同期下降了11.4個百分點及6.89個百分點。就連“模范生”中海都難以幸免，上半年該公司實現毛利率、凈利率、核心凈利率分別為30.6%、23.3%、20.2%，同比去年同期分別減少4.3個百分點、3.5個百分點、2.2個百分點。

表現較好的指標也是有的，比如回款情況和融資成本。綠地聲稱回款質量在上半年明顯提升，回款率約95%，較上年同期大幅提升16個百分點。保利的銷售回款率也同比提升了4個百分點，達到90.1%。得益于上半年相對寬松的融資環境，頭部企業的融資成本有所下降。融創在3月、5月份發行了兩筆公司債，票面利率分別為4.78%、5.6%，比存量債券下降近200基點；碧桂園上半年的加權平均借貸成本為5.85%，相較2019年12月31日下降了49個基點；保利的有息負債綜合成本僅4.84%，較2019年底下降11基點。

越是震蕩的市場，上市公司越需要向市場釋放信心，展示自身的抗周期擾動能力。許世壇說此前低估了市場的彈性，原本預計今年全國房地產銷售額會下降10%~15%，但從最新數據看，預計可能也就是正負兩三個點，還會在15萬億、16萬億元左右，甚至有可能超過去年一點點，整體來說市場還是不錯，可能只是錯失了一兩個月的市場空間。基于這種判斷，他認為下半年，世茂只要實現47%以上的去化率，便可超額完成3000億元銷售目標。

張玉良也強調，下半年綠地將緊緊抓住疫情形勢、政策導向、市場需求、貨幣環境等“四個有利”條件，對沖上半年疫情影響，有信心保持年初目標不變、指標不減。

中海行政總裁張智超不敢把話說的太滿，他表示，雖然上半年經歷了疫情的影響，但管理層依舊堅定要兌現對市場的承諾，4000億港元的目標有一定挑戰性，需要充分努力，加上后面市場的契機才能更好的完成。

━━━━不確定性增加 風險上升

在談及上半年融資成本下降的原因時，不少房企都會提到一個背景，就是行業融資環境整體寬松了。為減少疫情對經濟的影響，年初央行為市場注入了不少流動性，其中不少資金流入了房地產行業，房企信用債發行規模上升、利率下降，手中有糧的開發商積極在土地市場爭奪優質資源，推高了不少城市的地價。土地市場的火爆引起了監管層的關注，稍稍打開的融資大門瞬間又被關上。

保利表示，下半年，新冠疫情、國際關系摩擦對于經濟發展的沖擊仍將持續，流動性相對寬松與行業調控偏緊將并存，行業仍存在一定的不確定性。具體來說，房地產領域將繼續保持從嚴監管的調控思路，貨幣政策由新冠疫情期間的合理充裕向經濟恢復期的總量適度轉換，未來將更加注重通過直達實體經濟的結構性貨幣政策工具來實現“定向滴灌”效果，政策手段也將從“寬貨幣”向“寬信用”轉變，房地產企業融資風險進一步加大。

此外，受益于年初流動性寬松及銷售復蘇的影響，土地市場競爭激烈，整體呈現出高起拍價、高成交價、高溢價率的“三高”特征，而在當前從嚴的調控環境下，土地成本端的上升壓力將更加考驗企業投資、運營能力，房地產企業經營風險將有所上升。

中海董事局主席顏建國也認為，這兩年房地產行業的調控越來越精準，從因城施策、一城一策逐漸演變為了今年的一企一策。

因為這些不確定性的存在，投資者更關心房企們未來將如何安排融資與投資。據悉，在房地產融資新增“三道紅線”的消息傳出后，不少房企悄悄在內部做了一次壓力測試，根據紅線要求調整未來的融資策略。

顏建國說中海一條紅線都沒有碰，碧桂園也認為自己是安全的，只有資產負債率這一個指標略超過紅線要求，未來計劃進一步下調。融創表示自己已經提前行動了，從去年開始就一直在降低杠桿，調整負債結構，降低融資成本，希望明年能把凈負債率控制在100%的紅線以下。

錢不好借了，買地自然也要貨比三家。孫宏斌看的很清楚，他認為目前正是土地市場風險最大的時候，開發商手中有錢，老百姓手中沒錢，土地拍的貴，房價壓力挺大的。所以，上半年融創沒有怎么參與搶地大戰，新增貨值同比大幅下降了約64%。

不過，長遠來看，對于各項經營指標相對穩健的頭部房企而言，每一次的市場調整都是提升市場占有率的機會。在莫斌看來，平穩發展的房地產市場對碧桂園就是最大的利好，因為房價上升平緩，更能凸顯企業的競爭力。顏建國相信，房地產行業的下半場，競爭的核心已經不是誰跑得快，而是誰能活下去、活的好、活的久。