名企依據——不確定性下的韌性與信心 穿越疫情半年考好于預期
年初以來新冠疫情暴發,宏觀環境詭譎。如今疫情影響逐漸消退,房企融資收緊的消息又不期而至。
上半年房企的經營表現受多大沖擊,家底厚實幾何,在融資收緊的倒逼下,下半年該如何應對?
目光聚集在了那些頭部房企的半年成績單上。截至8月26日,去年的房地產銷售前10強,已有8家相繼披露了上半年的業績數據。整體看,疫情還是打破了頭部房企延續數年的規模、利潤雙增長的大好局面,今年上半年,能夠同時實現銷售額、營業收入、凈利潤、利潤率等指標正向增長的房企鳳毛麟角。
好在作為一個擁有16萬億元市場容量的支柱產業,房地產行業在多次的市場波動中都表現出了足夠的韌性。即便是在疫情下,身經百戰的頭部企業依然對增長抱有期待和信心。
碧桂園年初并未披露全年增長目標,但在中期業績會上,該公司總裁莫斌透露,希望全年銷售額有10%的增長。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇信心十足,認為全年可以超額完成3000億元的銷售目標。雖然上半年銷售額同比跌了2成,綠地控股董事長、總裁張玉良還是強調保持年初目標不變、指標不減。
戰略上的自信與戰術上的謹慎并不相悖。“不確定性”開始頻繁被提及,保利發展總結了影響未來行業走勢的幾個主要變量,包括今年以來土地市場“三高”帶來的成本端上升壓力,以及貨幣政策從新冠疫情期間的合理充裕向未來“定向滴灌”轉變的可能,這些將使得房企的經營風險以及融資風險進一步加大。
融創中國董事長孫宏斌直言,目前是土地市場風險最大的時候,下半年整個市場的銷售壓力比較大。許世壇也覺得應該小心行事,等市場冷靜冷靜,穩一點、看得清楚一點再行動。
━━━━上半年業績微降比預期中好
疫情剛暴發的一二月份,房企的銷售業績可謂慘不忍睹,但自3月后,市場交投開始逐漸活躍,銷售形勢持續好轉。整個上半年,全國商品房銷售金額6.69萬億元,同比減少5.4%,商品房銷售面積6.94億平方米,同比減少8.4%,個位數的降幅比預期要好不少。
據統計,受疫情影響一季度百強房企銷售額均值為168.0億元,同比下滑19.5%,5月份銷售額開始同比回正,6月為沖刺業績房企加速營銷去化,銷售額已同比上升近30%。該機構對下半年的展望比較樂觀,認為百強房企將在三季度實現累計銷售額同比回正,全年銷售額同比增長5.9%~9.6%。
在大市波動的背景下,頭部企業的增長曲線平緩了不少,經營指標或多或少出現下行跡象。從銷售額來看,下降幅度較大的是綠地和新城控股,綠地上半年地產的合同銷售金額為1330億元,同比下滑20.69%,新城控股為975.2億元,同比減少20.3%。有分析師認為,下半年綠地至少需要取得15%的增長,才能達到去年的銷售規模。保利上半年的全口徑銷售金額為2245億元,同比下降了11.1%。碧桂園、融創以及華潤置地均為個位數的降幅,世茂集團和中國海外發展則錄得了同比正增長。
因為工期延后等原因,房企的營收、利潤等指標的表現也不如往年亮眼。例如,綠地歸屬上市公司股東的凈利潤同比下降10.77%,華潤置地的歸母凈利潤同比減少9.30%,融創的毛利為177.6億元,同比下降8.3%。新城控股上半年的整體盈利能力有所下降,毛利率、凈利率分別較去年同期下降了11.4個百分點及6.89個百分點。就連“模范生”中海都難以幸免,上半年該公司實現毛利率、凈利率、核心凈利率分別為30.6%、23.3%、20.2%,同比去年同期分別減少4.3個百分點、3.5個百分點、2.2個百分點。
表現較好的指標也是有的,比如回款情況和融資成本。綠地聲稱回款質量在上半年明顯提升,回款率約95%,較上年同期大幅提升16個百分點。保利的銷售回款率也同比提升了4個百分點,達到90.1%。得益于上半年相對寬松的融資環境,頭部企業的融資成本有所下降。融創在3月、5月份發行了兩筆公司債,票面利率分別為4.78%、5.6%,比存量債券下降近200基點;碧桂園上半年的加權平均借貸成本為5.85%,相較2019年12月31日下降了49個基點;保利的有息負債綜合成本僅4.84%,較2019年底下降11基點。
越是震蕩的市場,上市公司越需要向市場釋放信心,展示自身的抗周期擾動能力。許世壇說此前低估了市場的彈性,原本預計今年全國房地產銷售額會下降10%~15%,但從最新數據看,預計可能也就是正負兩三個點,還會在15萬億、16萬億元左右,甚至有可能超過去年一點點,整體來說市場還是不錯,可能只是錯失了一兩個月的市場空間。基于這種判斷,他認為下半年,世茂只要實現47%以上的去化率,便可超額完成3000億元銷售目標。
張玉良也強調,下半年綠地將緊緊抓住疫情形勢、政策導向、市場需求、貨幣環境等“四個有利”條件,對沖上半年疫情影響,有信心保持年初目標不變、指標不減。
中海行政總裁張智超不敢把話說的太滿,他表示,雖然上半年經歷了疫情的影響,但管理層依舊堅定要兌現對市場的承諾,4000億港元的目標有一定挑戰性,需要充分努力,加上后面市場的契機才能更好的完成。
━━━━不確定性增加 風險上升
在談及上半年融資成本下降的原因時,不少房企都會提到一個背景,就是行業融資環境整體寬松了。為減少疫情對經濟的影響,年初央行為市場注入了不少流動性,其中不少資金流入了房地產行業,房企信用債發行規模上升、利率下降,手中有糧的開發商積極在土地市場爭奪優質資源,推高了不少城市的地價。土地市場的火爆引起了監管層的關注,稍稍打開的融資大門瞬間又被關上。
保利表示,下半年,新冠疫情、國際關系摩擦對于經濟發展的沖擊仍將持續,流動性相對寬松與行業調控偏緊將并存,行業仍存在一定的不確定性。具體來說,房地產領域將繼續保持從嚴監管的調控思路,貨幣政策由新冠疫情期間的合理充裕向經濟恢復期的總量適度轉換,未來將更加注重通過直達實體經濟的結構性貨幣政策工具來實現“定向滴灌”效果,政策手段也將從“寬貨幣”向“寬信用”轉變,房地產企業融資風險進一步加大。
此外,受益于年初流動性寬松及銷售復蘇的影響,土地市場競爭激烈,整體呈現出高起拍價、高成交價、高溢價率的“三高”特征,而在當前從嚴的調控環境下,土地成本端的上升壓力將更加考驗企業投資、運營能力,房地產企業經營風險將有所上升。
中海董事局主席顏建國也認為,這兩年房地產行業的調控越來越精準,從因城施策、一城一策逐漸演變為了今年的一企一策。
因為這些不確定性的存在,投資者更關心房企們未來將如何安排融資與投資。據悉,在房地產融資新增“三道紅線”的消息傳出后,不少房企悄悄在內部做了一次壓力測試,根據紅線要求調整未來的融資策略。
顏建國說中海一條紅線都沒有碰,碧桂園也認為自己是安全的,只有資產負債率這一個指標略超過紅線要求,未來計劃進一步下調。融創表示自己已經提前行動了,從去年開始就一直在降低杠桿,調整負債結構,降低融資成本,希望明年能把凈負債率控制在100%的紅線以下。
錢不好借了,買地自然也要貨比三家。孫宏斌看的很清楚,他認為目前正是土地市場風險最大的時候,開發商手中有錢,老百姓手中沒錢,土地拍的貴,房價壓力挺大的。所以,上半年融創沒有怎么參與搶地大戰,新增貨值同比大幅下降了約64%。
不過,長遠來看,對于各項經營指標相對穩健的頭部房企而言,每一次的市場調整都是提升市場占有率的機會。在莫斌看來,平穩發展的房地產市場對碧桂園就是最大的利好,因為房價上升平緩,更能凸顯企業的競爭力。顏建國相信,房地產行業的下半場,競爭的核心已經不是誰跑得快,而是誰能活下去、活的好、活的久。