土拍解讀|2020年上半年全國土地成交樓面價上漲6.28%
2020年上半年,土地市場成交量縮價漲,競拍熱度較2019年下半年明顯回暖。
全國住宅及商住用地成交總建筑面積80,910.6萬平方米,較去年同期下降9.26%;成交總金額2.33萬億,較去年同期下降3.56%;平均樓面價2,880.54元/平方米,較去年同期上漲6.28%。整體表現為成交量縮價漲,溢價率較2019年下半年明顯上升。
數據表明,全國住宅及商住用地成交量在今年2、3月份受疫情影響有明顯下滑,從4月開始量價同步平穩回升。
分城市能級來看,在優質土地的刺激下,一線城市土地成交量和成交金額同環比均呈上升趨勢;部分有產業導入、基建配套明確的二、三線城市,如:徐州、溫州、長沙等土地成交量較去年同期顯著提升。
土地市場政策
2020年上半年多省市在土地出讓環節給市場、企業減壓,主要涉及取消限制性規定、增加優質土地供應、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限。
其一,取消限制性規定,變相降低開發難度,提升開發收益。
譬如:上半年上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求,利于房企降低持有成本,加快資金回籠。又如:蘇州取消封頂和現房銷售,土地出讓價格超過市場指導價,不需要封頂銷售;進入一次性報價,也不用現房銷售。
其二,核心一、二線城市明顯加大供地力度,優質土地供應持續增多。
典型如北京,2019年之前供地以“雙限雙競”地塊居多,但2020年上半年不限價地塊供應持續增多,其中不乏豐臺、海淀、石景山等核心區域優質地塊,很大程度提振房企拿地熱情,北京兩度刷新今年最高單價紀錄。
其三,調降土地出讓門檻,延期或分期繳納土地款,緩解房企拿地時的資金壓力。
一方面,西安、南昌、江門等市土地競買保證金降至20%,一個月內繳納50%的土地款,余款最長繳納期限不超過一年。另一方面,南京、福州、無錫等延繳出讓金至疫情一級響應解除,且延繳不產生滯納金或違約金。
其四,順延開竣工及交付期限,利于房企跟隨疫情變化調整施工進度。按照疫情一級響應時間,順延項目開竣工期限,已簽訂商品房買賣合同,順延交房期限,并免除企業違約責任。
具體表現
部分省市的第二能級梯隊城市土地成交火熱
2020年二季度以來,為了使土地市場盡快恢復,加之補充地方財政的需要,各地加大了供應力度。
住宅及商住用地成交建筑面積在全國前30的城市中,有19個城市非省會城市或省內GDP排第一的城市。其中江蘇徐州、山東濰坊和浙江溫州分列全國第4位、第8位和第10位。
2020年1-6月全國住宅及商住用地成交建筑面積前30的城市

各省市成交總價居高的城市集中在第一能級梯隊
2020年上半年,住宅及商住用地成交總價在全國前30的城市來自于14個省及3個直轄市,其中江蘇省有6個城市、浙江省有5個城市、廣東省有4個城市上榜。
2020年1-6月全國住宅及商住用地成交總價前30的城市
2020年下半年土地市場展望
2020年上半年,受“新冠疫情”黑天鵝事件影響,土地市場一度停擺,一季度成交規模也因此較去年同期明顯下跌,土地市場明顯降溫。
二季度以來,為了使土地市場盡快恢復,加之補充地方財政的需要,以杭州、南京等長三角城市為代表的重點城市明顯加大了供地力度,特別是優質土地的供應力度,同時房企資金面也較一季度明顯好轉,在此利好下,土地市場逐漸升溫,溢價率連續多月走高。
不過,接下來,結合政策層面來看,上半年以來中央多次表態“房住不炒”,土地市場運行基調仍是以“穩”為主,目前已有土拍熱度明顯高位的城市如南京,采取措施降溫市場;同時,為保證供地計劃的完成,普通地塊入市也會增多,優質地塊占比將會下降。
在上述因素的影響下,下半年市場熱度再度走高的趨勢偏弱,土地市場將會回歸平穩。 而在成交規模方面。結合供地計劃來看,全國計劃供應量和去年大致持平,而上半年土地成交規模和去年同期仍有一定的差距。
另一方面,在疫情影響之下,地方政府財政壓力陡增,亟需出讓土地增加財政收入,如:杭州、福州、溫州等土地財政依賴度高的城市,今年上半年供地力度均明顯超出去年同期。
由此來看,下半年各城市仍會保持較快的供地節奏,2020年全年的土地成交規模預計會和去年大致持平。