土拍解讀|2020年上半年全國土地成交樓面價上漲6.28%

2020年上半年，土地市場成交量縮價漲，競拍熱度較2019年下半年明顯回暖。

全國住宅及商住用地成交總建筑面積80,910.6萬平方米，較去年同期下降9.26%；成交總金額2.33萬億，較去年同期下降3.56%；平均樓面價2,880.54元/平方米，較去年同期上漲6.28%。整體表現為成交量縮價漲，溢價率較2019年下半年明顯上升。

數據表明，全國住宅及商住用地成交量在今年2、3月份受疫情影響有明顯下滑，從4月開始量價同步平穩回升。

分城市能級來看，在優質土地的刺激下，一線城市土地成交量和成交金額同環比均呈上升趨勢；部分有產業導入、基建配套明確的二、三線城市，如：徐州、溫州、長沙等土地成交量較去年同期顯著提升。

土地市場政策

2020年上半年多省市在土地出讓環節給市場、企業減壓，主要涉及取消限制性規定、增加優質土地供應、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限。

其一，取消限制性規定，變相降低開發難度，提升開發收益。

譬如：上半年上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求，利于房企降低持有成本，加快資金回籠。又如：蘇州取消封頂和現房銷售，土地出讓價格超過市場指導價，不需要封頂銷售；進入一次性報價，也不用現房銷售。

其二，核心一、二線城市明顯加大供地力度，優質土地供應持續增多。

典型如北京，2019年之前供地以“雙限雙競”地塊居多，但2020年上半年不限價地塊供應持續增多，其中不乏豐臺、海淀、石景山等核心區域優質地塊，很大程度提振房企拿地熱情，北京兩度刷新今年最高單價紀錄。

其三，調降土地出讓門檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時的資金壓力。

一方面，西安、南昌、江門等市土地競買保證金降至20%，一個月內繳納50%的土地款，余款最長繳納期限不超過一年。另一方面，南京、福州、無錫等延繳出讓金至疫情一級響應解除，且延繳不產生滯納金或違約金。

其四，順延開竣工及交付期限，利于房企跟隨疫情變化調整施工進度。按照疫情一級響應時間，順延項目開竣工期限，已簽訂商品房買賣合同，順延交房期限，并免除企業違約責任。

具體表現

部分省市的第二能級梯隊城市土地成交火熱

2020年二季度以來，為了使土地市場盡快恢復，加之補充地方財政的需要，各地加大了供應力度。

住宅及商住用地成交建筑面積在全國前30的城市中，有19個城市非省會城市或省內GDP排第一的城市。其中江蘇徐州、山東濰坊和浙江溫州分列全國第4位、第8位和第10位。

2020年1-6月全國住宅及商住用地成交建筑面積前30的城市

各省市成交總價居高的城市集中在第一能級梯隊

2020年上半年，住宅及商住用地成交總價在全國前30的城市來自于14個省及3個直轄市，其中江蘇省有6個城市、浙江省有5個城市、廣東省有4個城市上榜。

2020年1-6月全國住宅及商住用地成交總價前30的城市

2020年下半年土地市場展望

2020年上半年，受“新冠疫情”黑天鵝事件影響，土地市場一度停擺，一季度成交規模也因此較去年同期明顯下跌，土地市場明顯降溫。

二季度以來，為了使土地市場盡快恢復，加之補充地方財政的需要，以杭州、南京等長三角城市為代表的重點城市明顯加大了供地力度，特別是優質土地的供應力度，同時房企資金面也較一季度明顯好轉，在此利好下，土地市場逐漸升溫，溢價率連續多月走高。

不過，接下來，結合政策層面來看，上半年以來中央多次表態“房住不炒”，土地市場運行基調仍是以“穩”為主，目前已有土拍熱度明顯高位的城市如南京，采取措施降溫市場；同時，為保證供地計劃的完成，普通地塊入市也會增多，優質地塊占比將會下降。

在上述因素的影響下，下半年市場熱度再度走高的趨勢偏弱，土地市場將會回歸平穩。 而在成交規模方面。結合供地計劃來看，全國計劃供應量和去年大致持平，而上半年土地成交規模和去年同期仍有一定的差距。

另一方面，在疫情影響之下，地方政府財政壓力陡增，亟需出讓土地增加財政收入，如：杭州、福州、溫州等土地財政依賴度高的城市，今年上半年供地力度均明顯超出去年同期。

由此來看，下半年各城市仍會保持較快的供地節奏，2020年全年的土地成交規模預計會和去年大致持平。