雨水沖刷，房屋斷裂？萬科、金科開發(fā)商這些年不為人知的樓房質(zhì)量
來源：居行網(wǎng) 發(fā)布時間：2020年08月08日 點(diǎn)擊數(shù)：63
今年中國雨水異常之多，不但造成了農(nóng)作物大幅度減產(chǎn)，也給這家重慶的開發(fā)商帶來了不小的麻煩。
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2020年7月14日至7月30日，重慶市網(wǎng)絡(luò)問政平臺連續(xù)收到市民投訴。位于重慶南岸區(qū)茶園東西大道的東悅府項(xiàng)目因地基沉降，多棟樓房底部至頂部出現(xiàn)不同裂縫。
開發(fā)商回應(yīng)，該項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楦呋靥顓^(qū)，項(xiàng)目采用強(qiáng)夯回填，因近期雨水較多，下雨形成水夯，造成一棟樓全部整體拉裂，總共9棟樓集體沉降。
實(shí)際上，這次的嚴(yán)重質(zhì)量事故，鍋也不能完全由“雨水”來背。
今年3月7日，重慶經(jīng)開區(qū)建管局在疫情復(fù)工復(fù)產(chǎn)巡查中發(fā)現(xiàn)，在東悅府地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)，洋房地基已經(jīng)出現(xiàn)了沉降現(xiàn)象。
行業(yè)主管部門立即下發(fā)整改通知書，作為此項(xiàng)目的責(zé)任單位，重慶金江聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司響應(yīng)并停工。
3月25日，該公司委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對樓棟地基進(jìn)行檢測和監(jiān)測。
7月18日得出結(jié)果：樓棟基礎(chǔ)處于持續(xù)下沉狀態(tài)，沉降未達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，房屋出現(xiàn)結(jié)構(gòu)裂縫及部分指標(biāo)超規(guī)范要求。
這句話很重要，換成大白話就是“情況還在惡化，房子已經(jīng)沒有搶救價值了”。
有了官方的這個明確結(jié)論，開發(fā)商做出了一個比較痛快的解決辦法。
1、發(fā)生沉降的樓棟全部返工重建；
2、如業(yè)主選擇繼續(xù)履行合同，開發(fā)商將與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，依照購房合同約定，按已付房款的0.01%/日向業(yè)主支付逾期交房違約金；
3、如業(yè)主不同意逾期交付，可選擇退房，開發(fā)商將與業(yè)主簽訂解除協(xié)議，按購房合同約定退還業(yè)主已付房價款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算），并支付已付房價款1%的違約金。
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平心而論，我覺得這個開發(fā)商對于洋房的處理，做得還是不錯的，算是有誠意了。
第一、開發(fā)商把出了問題的洋房，全部拆除，沒有做修修補(bǔ)補(bǔ)的動作，避免以后交房造成隱患，同時也避免了業(yè)主一輩子住的惡心。
第二、給予業(yè)主解除退房權(quán)，實(shí)在擔(dān)心的業(yè)主也有了退路。
第三、不管是退房還是延期，都有一定的補(bǔ)償，沒有用一句話“不可抗力因素”把這筆錢賴掉，雖然0.01%/日實(shí)在也算不上多，但是有總比沒有強(qiáng)。
洋房的事情基本算是了結(jié)了，現(xiàn)在的主要矛盾是旁邊的高層問題。先看一下項(xiàng)目的鳥瞰圖。
由于該項(xiàng)目出問題的房子包括洋房+高層，洋房重建并且有延期賠償。但是高層卻沒有，并要求高層住戶按時收房。
所以，高層住戶很崩潰，他們要求和洋房一個待遇——重建+延期賠付。
對于高層住戶的訴求，開發(fā)商方面認(rèn)為，洋房重建是因?yàn)樵瓉淼鼗捎玫氖菑?qiáng)夯地基，未用樁基，重建后也會采用樁基。但是高層現(xiàn)在本身就是用了樁基，重建意義不大。
然而，如果你去工地，或許就會明白一些開發(fā)商的苦衷。
很明顯，高層已經(jīng)完成了立面，而洋房剛剛完成了主體工程，拆除重建高層實(shí)在是損失太大，而且高層重建時間肯定要比洋房多的多，所以僅僅從賠償金方面，開發(fā)商損失實(shí)不可同日而語。
截止，你看到這篇文章，在高層問題上雙方還在僵持。
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然而，不管高層住宅命運(yùn)如何，但是這批洋房肯定要拆除重建的。
僅僅從這一點(diǎn)上看，這個項(xiàng)目就已經(jīng)成為了一個中國房地產(chǎn)歷史的“里程碑”。
這很可能是中國第一個因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題成批量拆除重建的項(xiàng)目。
中國房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑質(zhì)量如何，估計(jì)大家心里都有一桿秤，尤其是在2010年之前，中國房地產(chǎn)野蠻生長階段。
2009年6月27日，在上海曾經(jīng)發(fā)生了一起著名“樓倒倒”事件。
閔行區(qū)蓮花南路近羅陽路“蓮花河畔景苑”小區(qū)，一棟在建的13層住宅樓在沒有任何外力影響下全部倒塌。慶幸的是，由于倒塌的高樓尚未竣工交付使用，所以事故并沒有釀成大量居民傷亡事故。
據(jù)現(xiàn)場照片顯示，在倒塌大樓的底部，地基樁體散落一地。這些樁體基本為圓柱形的，有些是實(shí)心的，有些則為空心，很可能在基礎(chǔ)工程階段就出了問題。
上海樓倒倒問題，引發(fā)了大家對于建筑質(zhì)量的普遍擔(dān)心，全國為此開始了又一輪建筑質(zhì)量大檢查，雖然查出了問題很多，但是沒聽說因?yàn)橘|(zhì)量成批拆除一個項(xiàng)目，只是偶爾拆除一兩棟質(zhì)量實(shí)在不合格的大樓，99%的質(zhì)量問題，大多加固一下罰酒三杯了事。
即使是“蓮花河畔景苑”的未倒塌樓棟，也只是加固，同樣沒有拆除重建。
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2015年，天津?yàn)I海新區(qū)發(fā)生了爆炸案。
由于爆炸烈度巨大，近5000戶居民住宅受損，鑒于此這些受損居民分別要求國家給個說法。
8月26日，濱海新區(qū)發(fā)布了針對這12棟樓的安全鑒定結(jié)果，萬科海港城清水藍(lán)灣1號樓破壞最嚴(yán)重，為B級，也就是“結(jié)構(gòu)承載力基本滿足正常使用要求，個別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)，基本滿足正常使用要求”。
其余為A級—未發(fā)現(xiàn)危險點(diǎn)，房屋結(jié)構(gòu)安全，這11棟樓分別是海港城清水藍(lán)灣2、3、4、5、6、8、10號、啟航嘉園1、2、3號以及金域藍(lán)灣5號。
也就是說，雖然建筑結(jié)構(gòu)受損，但是仍然不會拆除。最后，這些出了問題的樓，被各個開發(fā)商進(jìn)行了回購，回購之后以低價出售。去年，我去天津調(diào)研，專門轉(zhuǎn)了一下當(dāng)?shù)囟址浚钡浇裉欤@批房子的平均售價仍然低于市場價格20%左右。
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湊巧的是，就在重慶東悅府房屋出現(xiàn)問題的同時，南昌萬科某項(xiàng)目也出現(xiàn)類似問題。
南昌萬科某項(xiàng)目多根承重柱爆裂，同時部分墻體開裂問題明顯，地基下沉，頂板開裂，引起業(yè)主集中維權(quán)。
當(dāng)然，開發(fā)商給出了一個官方解釋，雖然態(tài)度很客氣——
雖然，“質(zhì)量安全高于一切”的車轱轆話一大堆，但是業(yè)主最關(guān)心的問題，對質(zhì)量影響有多大，對于客戶有沒有賠償?shù)葐栴}，一概回避不談，核心觀點(diǎn)就是“這是大雨惹得禍”。
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當(dāng)然，我們不是專家，我們也無法判斷南昌萬科這個項(xiàng)目出現(xiàn)的問題，是加固就可以，還是必須拆除。
但是，我不相信，全國所有項(xiàng)目問題住宅，質(zhì)量問題都沒有嚴(yán)重到必須拆除的程度，所有的質(zhì)量問題，都可以用“加固”來解決。
一年如此，十年如此。
不知道是標(biāo)準(zhǔn)太低，還是專家太“磚”，還是茅臺太香。
重慶東悅府案例最大的意義就在于，終于把這層窗戶紙捅破了——成批量質(zhì)量問題住宅，在嚴(yán)重的時候是可以拆除的，是必須拆除的。
王陽明說過“破山中賊易，破心中賊難”，拆除人們心中這個“執(zhí)念”，比拆除那幾棟樓要難的多。
