2021年1月1日開始，租客終于不用看房東臉色了

2021年1月1日，《民法典》將取代《合同法》。

對房產租賃的法規做了重大修定。總體來說，它更有益于維護承租方的居住權益，也充分考慮了出租人的權益。

一、法律規定：設立居住權的住宅不得出租。

什么意思呢？就是你如果租住了被設立了居住權的住宅，你的租賃合同將被視為無效。

在2021年以前，沒有房屋有居住權，因為法律法規沒有規定。但是，從2021年開始，許多房屋有可能被設置居住權。該類房屋將被視作租賃禁區，因為法律法規不允許租賃

二、法律規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租

這意思是二房東如果不經過房東同意就將房產租賃給第三人的，房東有權解除租賃合同但是，如果房東知道二房東出租給第三人的，而且在6個月內沒有提出異議的，房東就不能再單方面解除租賃合同

這實際上給租客帶來很多租賃風險，在不確定是不是房東的情況下，很有可能在今后的租住期內被房東趕出去。

三、法律規定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。

這條新法規保護的是承租人的權益，也就是當房屋有爭議或者糾紛，被司法機關或者行政機關封鎖和扣押的，租房人可以單方面解除合同

四、法律規定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

一般來說，租房人都不太愿意搬家，除非特別不滿意，其實如果真的很不滿意的話也不會等到租賃期滿再退房的

這條實際上就是規避了房東在期滿后單方面不再續租的情況發生，保障了承租人的利益，承租人在到期后有優先續租權，房東在到期后要租給別人之前，須問詢原租客的租賃意愿

五、法律規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

合同法只規定出租人在出售房屋時，承租人有優先購買權。這不可避免地導致了一個問題：如果出租人想將房屋轉讓給他的子女、父母，但需要征求租戶的意見，因為租戶有權優先購買。特別是，租戶也享有與其兄弟姐妹低價購買的同等權利。

這條法律作出了重大修改：如果業主行使優先權，或如果出租人將房產出售給近親，租戶無權優先購買房產。并且法律還規定：租房人應當在15日內明確表示自己要購買，否則放棄優先購買權。